2014.09.17 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP1/443-773/14-2/MP
z 17 września 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

C. sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) prowadzi działalność na rynku nieruchomości (m.in. wynajmuje powierzchnię użytkową na terenie centrum handlowego znajdującego się w G.). Usługi wynajmu powierzchni podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”).
Jedynym udziałowcem Spółki, posiadającym bezpośrednio 100% udziałów w Spółce jest spółka K. sp. z o.o. (dalej: „Spółka Dominująca”).
W dniu 12 marca 2007 roku Spółka nabyła na podstawie umowy sprzedaży:
1. prawo własności dziewięciu niezabudowanych nieruchomości gruntowych (niektóre z tych nieruchomości składały się z kilku lub kilkunastu działek);
2. prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek;
3. prawo własności dwóch nieruchomości stanowiących wyodrębnione lokale użytkowe (dalej: „Stare Lokale”), znajdujące się w budynku położonym na jednej nieruchomości gruntowej (dalej: „Stary Budynek”), na której znajdowały się również inne budowle - w szczególności rampy, schody, ścieżki rowerowe, chodnik i droga oraz parking (dalej: „Stare Budowle”); prawo własności Starych Lokali zostało nabyte wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej (składającej się z nieruchomości gruntowej, Starego Budynku oraz Starych Budowli).
Samodzielne lokale użytkowe wskazane w pkt c) powyżej wraz z nieruchomością wspólną składającą się z nieruchomości gruntowej, budynku oraz budowli składały się na R. w G. (dalej: „Centrum Handlowe”). Działalność Spółki polega na prowadzeniu Centrum Handlowego i wynajmowaniu powierzchni w tym Centrum na rzecz podmiotów trzecich.
Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem wszystkich nieruchomości wymienionych w pkt 3 powyżej. Spółka wykazała powyższy podatek naliczony VAT w deklaracjach VAT-7 i w całości odliczyła / uzyskała zwrot.
W następnych latach Spółka, na podstawie umowy z dnia 31 sierpnia 2011 r. zawartej z M. sp. z o.o. i C. G. z siedzibą we Francji (dalej: „Umowa Deweloperska”), zrealizowała inwestycję polegającą na zabudowie, rozbudowie i przebudowie nabytych nieruchomości poprzez przede wszystkim:
1. rozbudowę i przebudowę Starego Budynku i Starych Budowli;
2. budowę nowego budynku i budowli na nabytych w 2007 r. działkach (dalej: „Nowy Budynek i Nowe Budowle”).
Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z realizacją powyższej inwestycji. Spółka wykazała powyższy podatek naliczony VAT w deklaracjach VAT-7 i w całości odliczyła / uzyskała zwrot.
Następnie, na wniosek złożony przez Spółkę do Wydziału Geodezji Urzędu Miasta doszło do połączenia działek objętych tymi samymi księgami wieczystymi. Obecnie Stary Budynek, Stare Budowle, Nowy Budynek i Nowe Budowle znajdują się na 10 działkach (10 nieruchomościach gruntowych) będących własnością Spółki oraz 1 działce (1 nieruchomości gruntowej) będącej w użytkowaniu wieczystym Spółki (w zakresie tej działki, został złożony wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości). W wyniku zrealizowania powyższej inwestycji wszystkie działki, nabyte przez Spółkę w 2007 roku (opisane w pkt 3 powyżej), są obecnie działkami zabudowanymi.
Realizacja powyższej inwestycji została sfinansowana środkami pieniężnymi z kredytu bankowego udzielonego przez bank oraz pożyczek udzielonych przez spółki powiązane ze Spółką.
Spółka zamierza sprzedać określone składniki majątkowe (dalej: „Transakcja”) na rzecz R. sp. z o.o. z dalej „Nabywca”). W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę następujące, wybrane nieruchomości:
1. prawo własności Starych Lokali wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej (m.in. nieruchomości gruntowej, Starym Budynku, Starych Budowlach i Nowych Budowlach);
2. prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, nabytych w 2007 r., zabudowanych aktualnie Nowym Budynkiem i Nowymi Budowlami.
Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji Spółka zbędzie na rzecz Nabywcy następujące składniki ściśle związane z powyższymi nieruchomościami:
1. prawa autorskie do dokumentacji, na podstawie której został wybudowany Nowy Budynek i Nowe Budowle;
2. zabezpieczenia udzielone przez wykonawców Nowego Budynku i Nowych Budowli (gwarancje bankowe, kaucje gwarancyjne, polisy ubezpieczeniowe) oraz prawo do gwarancji 10-letniej za szkody powstałe w Nowym Budynku będące rezultatem ujawnienia się wad ukrytych;
3. prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie Nowego i Starego Budynku (m.in. meble i dekoracje).
4. prawa do znaku słowno-graficznego R. wraz z prawami autorskimi do logo umieszczonego na Nowym Budynku;
5. prawa wynikające z porozumienia z dnia 14 lipca 2010 roku zawartego z Gminą Miasta G. w sprawie możliwości korzystania z ogólnodostępnego parkingu wybudowanego na działkach gruntu należących do Gminy Miasta i umożliwiającego zatrzymanie się przed Nowym i Starym Budynkiem;
6. prawa i obowiązki wynikające z umowy z dostawcą energii do nieruchomości będących przedmiotem Transakcji.
Składniki majątkowe wymienione w pkt 10 i 11 będą stanowić „Przedmiot Transakcji”.
Dodatkowo, w związku z dokonaniem Transakcji, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca „automatycznie” wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Spółkę z najemcami powierzchni Centrum Handlowego (zostaną przeniesione również na Nabywcę związane z tymi umowami zabezpieczenia w postaci m.in. praw z gwarancji bankowych, praw z depozytów oraz kaucji gwarancyjnych).
Do wydania Nabywcy Przedmiotu Transakcji dojdzie w dniu dokonania Transakcji (zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy Spółką a Nabywcą).
W ramach Transakcji, Nabywca nie przejmie żadnych innych składników majątkowych / aktywów Spółki. W szczególności, z przedmiotu Transakcji zostaną wyłączone następujące składniki:
1. prawo własności innych nieruchomości posiadanych przez Spółkę, tj. działek gruntu, zabudowanych ścieżką rowerową, które zostaną wydzielone zgodnie z Porozumieniem w sprawie eksploatacji ścieżki rowerowej wzdłuż Centrum Handlowego z dnia 9 października 2013 roku (pod warunkiem, że podział ten będzie miał miejsce przed Transakcją);
2. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, na podstawie której M. sp. z o.o. zobowiązał się m.in. do poszukiwania dla Spółki potencjalnych najemców, prowadzenia z nimi negocjacji i przygotowywania umów najmu, a także zarządzania już zawartymi umowami najmu, których stroną jest Spółka;
3. prawa i obowiązki (poza uprawnieniem, o którym mowa w pkt 11.b powyżej) z Umowy Deweloperskiej, na podstawie której M. sp. z o.o. zobowiązał się m.in. do kompleksowego zrealizowania projektu rozbudowy Starego Budynku oraz wybudowania Nowego Budynku;
4. prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Spółkę z dostawcami mediów (z wyjątkiem umowy z dostawcą energii elektrycznej) doprowadzanych do wszystkich nieruchomości będących przedmiotem Transakcji;
5. prawa i obowiązki wynikające z umowy kredytowej oraz umów pożyczek, na podstawie których Spółka otrzymała środki pieniężne na sfinansowanie rozbudowy Centrum Handlowego;
6. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie sprawami administracyjnymi, prawnymi i finansowymi na podstawie której M. sp. z o.o. zobowiązał się m.in. do aktualizacji budżetu dotyczącego rozbudowy Centrum Handlowego;
7. prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług doradczych, na podstawie której P. i F. (spółki z siedzibą we Francji) zobowiązały się m.in. do świadczenia usług doradczych na rzecz Spółki związanych z prowadzeniem Centrum Handlowego;
8. prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych Spółki;
9. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Spółki;
10. księgi i dokumenty związane z działalnością gospodarczą Spółki;
11. ubezpieczenie majątkowe oraz terrorystyczne Starego Budynku, Nowego Budynku i Budowli.
Spółka nie zatrudnia pracowników (zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Spółki na Nabywcę).
Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności w celu wykorzystania nabytych w ramach Transakcji składników do prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności Nabywca:
1. zapewni niezbędne do prowadzenia działalności środki pieniężne i źródła finansowania;
2. zawrze niezbędne umowy na dostawę mediów do wszystkich nabytych nieruchomości (poza umową dotyczącą dostawy energii elektrycznej);
3. zapewni kompleksową obsługę administracyjną, prawną i finansową, bez której prowadzenie działalności nie byłoby możliwe (wykorzystując zatrudnionych przez siebie pracowników posiadających wymagane kwalifikacje lub zawierając odrębne umowy z podmiotami świadczącym takie usługi);
4. zawrze umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie.
W związku z Transakcją Nabywca wypłaci Spółce wynagrodzenie z tytułu nabycia składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji (dalej: „Wynagrodzenie”).
Intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy jedynie wybranych nieruchomości i związanych z nimi składników majątkowych (nie zbywając wszystkich składników niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o te nieruchomości).
Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Spółki. Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, również wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Spółki, w szczególności Spółka nie sporządza rachunku zysków i strat oraz bilansu dla Przedmiotu Transakcji (za wyjątkiem uproszczonych zestawień zarządczych nieobejmujących jednak istotnych pozycji związanych z Przedmiotem Transakcji, w szczególności kosztów ogólnego zarządu Spółki oraz zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek, z których pochodziły środki na sfinansowanie inwestycji).
W odniesieniu do będących przedmiotem Transakcji Nowego Budynku i Nowych Budowli:
1. po ukończeniu budowy, część powierzchni w Nowym Budynku oraz niektóre Nowe Budowle zostały przez Spółkę wynajęte podmiotom trzecim (wynajem ten podlega opodatkowaniu VAT), przy czym pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia przedmiotowego wynajmu nie minie okres dwóch lat (inaczej rzecz ujmując - stosunki najmu dotyczące części powierzchni w Nowym Budynku i Nowych Budowli będą trwać krócej niż dwa lata na dzień Transakcji).
2. pozostała część powierzchni w Nowym Budynku oraz pozostałe Nowe Budowle nie były oddane przez Spółkę do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy od czasu ich wybudowania.
W odniesieniu do będących przedmiotem Transakcji Starych Lokali i Starych Budowli:
1. od dnia nabycia:
  1. wszystkich Starych Lokali i niektórych Starych Budowli do dnia ich planowanego zbycia, wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej.
  2. w odniesieniu do pozostałych Starych Budowli, wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wyniosły co najmniej 30% ich wartości początkowej; a ponadto:
    - część tych ulepszonych Starych Budowli była po ich ulepszeniu oddana przez Spółkę do użytkowania na podstawie umowy najmu podmiotom trzecim (w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT), przy czym pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia przedmiotowego wynajmu nie minie okres dwóch lat (inaczej rzecz ujmując - stosunki najmu dotyczące tych Starych Budowli będą trwać krócej niż dwa lata na dzień Transakcji);
    - pozostała część tych ulepszonych Starych Budowli nie była oddana przez Spółkę do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy od czasu ich ulepszenia.
2. Stare Lokale są wynajmowane podmiotom trzecim przez Spółkę (wynajem ten podlega opodatkowaniu VAT), przy czym stosunki najmu dotyczące Starych Lokali trwają obecnie dłużej niż dwa lata (inaczej rzecz ujmując - stosunki najmu dotyczące Starych Lokali będą trwać dłużej niż dwa lata na dzień Transakcji).
Zarówno Spółka jak i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
W stosunku do zbycia Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej), zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.
Nabywca będzie wykorzystywał Przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT (Nabywca będzie prowadził w nabytych nieruchomościach centrum handlowe wynajmując znajdujące się w nim powierzchnie osobom trzecim). W przyszłości Nabywca nie wyklucza sprzedaży Przedmiotu Transakcji nabytego w ramach Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT ?
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że sprzedaż Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej) w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeśli w stosunku do zbycia Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli, zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT ?
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że sprzedaż ulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły co najmniej 30% ich wartości początkowej) będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej ?
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że sprzedaż Nowego Budynku i Nowych Budowli w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej ?

Zdaniem Wnioskodawcy :

Ad. 1

Zdaniem Spółki, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Obowiązujące przepisy VAT

Zgodnie z ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
Przepisów tej ustawy nie stosuje się między innymi do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1).

Niemożność uznania Przemiotu Transakcji za przedsiębiorstwo dla celów podatku VAT.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z jednolitą praktyką organów podatkowych i sądów administracyjnych w celu nadania znaczenia temu pojęciu stosuje się definicję zawartą w art. 55( 1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej: „KC”), zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości, lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:

Intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy jedynie wybranych nieruchomości i związanych z nimi składników majątkowych (nie zbywając wszystkich składników niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o te nieruchomości).
W szczególności, z Przedmiotu Transakcji zostaną wyłączone następujące składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa:
1. prawo własności innych nieruchomości posiadanych przez Spółkę, tj. działek gruntu, zabudowanych ścieżką rowerową, które zostaną wydzielone zgodnie z Porozumieniem w sprawie eksploatacji ścieżki rowerowej wzdłuż Centrum Handlowego z dnia 9 października 2013 roku (pod warunkiem, że podział ten będzie miał miejsce przed Transakcją);
2. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, na podstawie której M. sp. z o.o. zobowiązał się m.in. do poszukiwania dla Spółki potencjalnych najemców, prowadzenia z nimi negocjacji i przygotowywania umów najmu, a także zarządzania już zawartymi umowami najmu, których stroną jest Spółka;
3. prawa i obowiązki (poza uprawnieniem, o którym mowa w pkt 11b zdarzenia przyszłego) z Umowy Deweloperskiej, na podstawie której M. sp. z o.o. zobowiązał się m.in. do kompleksowego zrealizowania projektu rozbudowy Starego Budynku oraz wybudowania Nowego Budynku;
4. prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Spółkę z dostawcami mediów (z wyjątkiem umowy z dostawcą energii elektrycznej) doprowadzanych do wszystkich nieruchomości będących przedmiotem Transakcji;
5. prawa i obowiązki wynikające z umowy kredytowej oraz umów pożyczek, na podstawie których Spółka otrzymała środki pieniężne na sfinansowanie rozbudowy Centrum Handlowego;
6. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie sprawami administracyjnymi, prawnymi i finansowymi na podstawie której M. sp. z o.o. zobowiązał się m.in. do aktualizacji budżetu dotyczącego rozbudowy Centrum Handlowego;
7. prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług doradczych, na podstawie której P. i F. (spółki z siedzibą we Francji) zobowiązały się m.in. do świadczenia usług doradczych na rzecz Spółki związanych z prowadzeniem Centrum Handlowego;
8. prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych Spółki;
9. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Spółki;
10. księgi i dokumenty związane z działalnością gospodarczą Spółki;
11. ubezpieczenie majątkowe oraz terrorystyczne Starego Budynku, Nowego Budynku i Budowli.
Spółka nie zatrudnia pracowników (zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Spółki na Nabywcę).
Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności w celu wykorzystania nabytych w ramach Transakcji składników do prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności Nabywca:
1. zapewni niezbędne do prowadzenia działalności środki pieniężne i źródła finansowania;
2. zawrze niezbędne umowy na dostawę mediów do wszystkich nabytych nieruchomości (poza umową dotyczącą dostawy energii elektrycznej);
3. zapewni kompleksową obsługę administracyjną, prawną i finansową, bez której prowadzenie działalności nie byłoby możliwe (wykorzystując zatrudnionych przez siebie pracowników posiadających wymagane kwalifikacje lub zawierając odrębne umowy z podmiotami świadczącym takie usługi);
4. zawrze umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, w analizowanej sytuacji, skoro:

z Transakcji wyłączone zostaną istotne elementy wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki;
intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy jedynie wybranych nieruchomości i związanych z nimi składników majątkowych (nie zbywając wszystkich składników niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o te nieruchomości);
w oparciu wyłącznie o składniki tworzące Przedmiot Transakcji Nabywca nie będzie w stanie samodzielne realizować zadań w formie niezależnego przedsiębiorstwa; w celu realizacji tych zadań Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności - w szczególności zapewnić niezbędne środki pieniężne, zatrudnić pracowników zarządzających przedmiotem najmu (obsługujących umowy najmu dotyczące nabytych nieruchomości) lub zawrzeć odrębne umowy o zarządzanie przedmiotem najmu z podmiotem świadczącym takie usługi oraz umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie; nie jest możliwe bowiem prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Centrum Handlowego bez - między innymi - pracowników obsługujących najem tej powierzchni bądź też zawartej umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, bez zapewnienia ciągłej dostawy wszystkich niezbędnych mediów, bez zapewnienia środków finansowych i źródeł finansowania, bez „zaplecza” administracyjno - księgowego, bez rachunków bankowych;

- to należy uznać, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

Niemożność uznania przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa dla celów podatku VAT

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Z powyższej definicji wynika, że status zorganizowanej części przedsiębiorstwa można przypisać tylko takiej części mienia przedsiębiorstwa, która spełnia łącznie następujące warunki:
1. stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań);
2. jest organizacyjnie wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie;
3. jest finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie;
4. jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniona funkcjonalnie);
5. mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Zdaniem Spółki, Przedmiot Transakcji nie spełni wszystkich przesłanek koniecznych do uznania przedmiotu Transakcji za zorganizowane części przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT, co wynika z poniższych przesłanek:

Brak zdolności Przedmiotu Transakcji do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo

Podstawową cechą definiującą zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W zakresie tej przesłanki uznaje się (zgodnie z praktyką stosowania prawa, potwierdzoną dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych), że część mienia przedsiębiorstwa może być uznana za jego zorganizowaną część, gdy posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

W ocenie Spółki, opisane we wniosku składniki majątkowe tworzące Przedmiot Transakcji nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa na moment ich nabycia przez Nabywcę. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące przesłanki:

z Transakcji wyłączone zostaną istotne elementy wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki;
intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy jedynie wybranych nieruchomości i związanych z nimi składników majątkowych (nie zbywając wszystkich składników niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o te nieruchomości);
w oparciu wyłącznie o składniki tworzące Przedmiot Transakcji, Nabywca nie będzie w stanie samodzielne realizować zadań w formie niezależnego przedsiębiorstwa; w celu realizacji tych zadań Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności - w szczególności zapewnić niezbędne środki pieniężne, zatrudnić pracowników zarządzających przedmiotem najmu (obsługujących umowy najmu dotyczące nabytych nieruchomości) lub zawrzeć odrębne umowy o zarządzanie przedmiotem najmu z podmiotem świadczącym takie usługi oraz umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie; nie jest możliwe bowiem prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Centrum Handlowego bez - między innymi - pracowników obsługujących najem tej powierzchni bądź też zawartej umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, bez zapewnienia ciągłej dostawy wszystkich niezbędnych mediów, bez zapewnienia środków finansowych i źródeł finansowania, bez „zaplecza” administracyjno-księgowego, bez rachunków bankowych.

W konsekwencji, w momencie dokonania Transakcji, nie będzie możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji.

W rezultacie, składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji, które Nabywca nabędzie, nie będą posiadały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT.

Brak wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego Przedmiotu Transakcji w przedsiębiorstwie Spółki.

Zgodnie z analizowanym stanem faktycznym;

Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Spółki.
Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, również wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Spółki, w szczególności Spółka nie sporządza rachunku zysków i strat oraz bilansu dla Przedmiotu Transakcji (za wyjątkiem uproszczonych zestawień zarządczych nieobejmujących jednak istotnych pozycji związanych z Przedmiotem Transakcji, w szczególności kosztów ogólnego zarządu Spółki oraz zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek, z których pochodziły środki na sfinansowanie inwestycji).

W konsekwencji, zdaniem Spółki, opisany we wniosku Przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony organizacyjnie ani finansowo w rozumieniu ustawy o VAT, w strukturze przedsiębiorstwa Spółki na moment ich nabycia przez Nabywcę.

Wyłączenie istotnych zobowiązań z tytułu pożyczek / kredytów związanych z finansowaniem inwestycji.

Zgodnie z analizowanym zdarzeniem przyszłym, z Przedmiotu Transakcji wyłączone zostaną istotne zobowiązania Spółki związane ze zbywanymi nieruchomościami - zobowiązania wynikające z umowy kredytowej oraz umów pożyczek, na podstawie których Spółka otrzymała środki pieniężne na sfinansowanie przebudowy i rozbudowy tych nieruchomości.

W konsekwencji, skoro na moment dokonania analizowanej Transakcji Przedmiot Transakcji nie spełni wszystkich przesłanek warunkujących uznanie go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w szczególności:

nie będzie w stanie funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo;
nie zostanie wyodrębniony finansowo i organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Spółki;
z przedmiotu transakcji zostanie wyłączona część zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji;

- to należy uznać, że nie będzie on stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT.

Podsumowanie

W konsekwencji, zgodnie z argumentacją przedstawioną w punktach B-C powyżej, zdaniem Spółki, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko Spółki znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:

w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 27 grudnia 2013 roku, znak IPPP1/443- 1235/13-2/IGo, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach, organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. ”;
w interpretacji Dyrektora IS w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 roku, znak ILPP1/443-760/13- 2/AI, w której organ podatkowy uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: ,,Wyodrębnienie finansowe z kolei oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych”,
w interpretacji Dyrektora IS w Poznaniu z dnia 29 kwietnia 2013 roku, znak ILPP1/443-81/13 4/AWa, zgodnie z którą: „zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem, wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy)”.
w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 roku, znak 1PPP1/443- 1372/11-2/AW, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „skoro definicja przedsiębiorstwa w rozumieniu przypisów KC nie będzie spełniona, także dla celów opodatkowania podatkiem VAT Transakcji nie będzie można zaklasyfikować jako zbycia przedsiębiorstwa objętego zakresem art. 6 pkt 1 u.p.t.u. ”.

Ad. 2

Zdaniem Spółki, sprzedaż Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej) w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeśli w stosunku do zbycia Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli, zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m,in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej (art. 2 pkt 14).
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10).
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części – art. 43 ust. 10.
Oświadczenie to musi również zawierać:
1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części - art. 43 ust. 11.

Jak wynika z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego:

W dniu 12 marca 2007 roku Spółka nabyła na podstawie umowy sprzedaży m.in. prawo własności Starych Lokali i Starych Budowli. Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z tym nabyciem.
W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę m.in. prawo własności Starych Lokali i Starych Budowli.
Od dnia nabycia Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli (będących przedmiotem tego pytania) do dnia planowanego zbycia tych Starych Lokali i tych Starych Budowli, wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej.
Zarówno Spółka, jak i Nabywca, najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Zarówno Spółka jak i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Spółki, w analizowanej sytuacji:

Przed planowaną Transakcją doszło już do pierwszego zasiedlenia zarówno Starych Lokali, jak i nieulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej), w rozumieniu ustawy o VAT. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej z chwilą nabycia Starych Lokali oraz nieulepszonych Starych Budowli przez Spółkę. W rezultacie, dostawa Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.
W konsekwencji, planowana dostawa Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli w ramach Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Strony Transakcji będą jednak miały możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli. Jeśli zatem Spółka wraz z Nabywcą (jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni) złożą - przed dniem Transakcji naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli, zawierające informacje, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, analizowana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
W przypadku rezygnacji z analizowanego zwolnienia, dostawa Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli będzie opodatkowana stawką podstawową VAT z uwagi na fakt, iż do tej dostawy nie będą miały zastosowania obniżone stawki VAT.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, sprzedaż Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej) w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeśli w stosunku do zbycia tych Starych Lokali i tych Starych Budowli, zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko Spółki znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:

w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2014 roku, znak IPPP1/443- 354/14-2/AW, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż 2 lata, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.
w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 13 marca 2014 roku, znak IPPP2/443-1305/13-4/RR, w której organ podatkowy uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym: „przy zachowaniu wymogów opisanych w art. 43 ust 10 i ust. 11 Ustawy, w ocenie Spółki może ona zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa powyżej i wybrać opodatkowanie sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń (dostawy części, budynku) po upływie 2 lat od daty ich wydania Spółce, rozumianej jako data pierwszego zasiedlenia".

Ad.3

Zdaniem Spółki, sprzedaż ulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły co najmniej 30% ich wartości początkowej będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej (art. 2 pkt 14).
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10).

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą powyższym zwolnieniem, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i równocześnie
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów (przy czym tego warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 1 pkt l0a i art. 43 ust. 7a).

Jak wynika z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego:

Spółka zrealizowała inwestycję polegającą między innymi na nabyciu prawa własności nieruchomości gruntowych i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na których Spółka między innymi ulepszyła niektóre Stare Budowle. Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z realizacją tej inwestycji (zarówno w zawiązku z nabyciem niezabudowanych nieruchomości, jak też ulepszeniem tych Starych Budowli).
W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę m.in. prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych Starymi Budowlami.
W odniesieniu do będących przedmiotem Transakcji ulepszonych Starych Budowli (będących przedmiotem tego pytania) od dnia nabycia tych ulepszonych Starych Budowli wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wyniosły co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Część ulepszonych Starych Budowli (będących przedmiotem tego pytania) była po ich ulepszeniu oddana przez Spółkę do użytkowania na podstawie umowy najmu podmiotom trzecim (w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT), przy czym pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia przedmiotowego wynajmu nie minie okres dwóch lat (inaczej rzecz ujmując - stosunki najmu dotyczące tych Starych Budowli będą trwać krócej niż dwa lata na dzień Transakcji). Natomiast pozostała część tych ulepszonych Starych Budowli nie była oddana przez Spółkę do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy od czasu ich ulepszenia.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Spółki, w analizowanej sytuacji:

W odniesieniu do ulepszonych Starych Budowli (będących przedmiotem tego pytania), które nie będą przed Transakcją oddane przez Spółkę do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT od czasu ich wybudowania:
1. należy uznać, że do dnia Transakcji nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Tym, samym, dostawa tych ulepszonych Starych Budowli zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT;
2. w konsekwencji, dostawa ulepszonych Starych Budowli w części niewynajmowanej nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w analizowanej sprawie znajdzie bowiem zastosowanie wyjątek od zwolnienia dostaw budynków, budowli oraz ich części, który to wyjątek wynika z lit. a) tego przepisu.
Natomiast, w odniesieniu do tych ulepszonych Starych Budowli, które zostaną przez Spółkę wynajęte podmiotom trzecim (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT) przed Transakcją:
1. należy uznać, że doszło już do ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy o VAT - tym samym, dostawa tych obiektów nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim;
2. niemniej jednak, skoro pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia wynajmowania przez Spółkę tych ulepszonych Starych Budowli (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT) nie minie okres dwóch lat (stosunki najmu będą bowiem trwać krócej niż dwa lata do dnia Transakcji), to pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych obiektów a ich planowaną dostawą w ramach Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.
3. w konsekwencji, dostawa ulepszonych Starych Budowli w tej części również, nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w analizowanej sprawie znajdzie bowiem zastosowanie wyjątek od zwolnienia dostaw budynków, budowli oraz ich części, który to wyjątek wynika z lit. b) tego przepisu.
Co więcej, omawiana dostawa ulepszonych Starych Budowli (będących przedmiotem tego pytania) nie będzie również podlegała zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:
1. z treści tego przepisu wynika bowiem, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie może znaleźć zastosowanie tylko i wyłącznie jeśli warunki z lit. a) i b) tego przepisu zostaną spełnione łącznie (z wyjątkiem sytuacji uregulowanej w art. 43 ust. 7a ustawy o VAT wyłączającej konieczność zastosowania warunku z lit. b); oznacza to, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie nie może mieć zastosowania, jeżeli w stosunku do obiektów będących przedmiotem dostawy przysługiwało dokonującemu tej dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2. skoro Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do analizowanych Starych Budowli, to należy zatem uznać, że dostawa tych Starych Budowli nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Konkludując, dostawa ulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły co najmniej 30% ich wartości początkowej) nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.
Dostawa ulepszonych Starych Budowli będzie opodatkowana stawką podstawową VAT z uwagi na fakt, że do tej dostawy nie będą miały zastosowania obniżone stawki VAT.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, sprzedaż ulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły co najmniej 30% ich wartości początkowej) bedzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.

Powyższe stanowisko Spółki znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:

w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 29 lipca 2013 roku, znak IPPP1/443-633/13- 2/IGo, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „ w odniesieniu do przedmiotowej transakcji nie zostanie spełniony warunek wskazany w literze a) analizowanego przepisu, bez znaczenia jest fakt, że spełni się przesłanka z art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. b) ustawy o VAT, bowiem, aby dostawa Parkingu K... II mogła korzystać ze zwolnienia z VAT, obie przesłanki ustanowione w lit. a i b) art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT muszą być spełnione łącznie”.

w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 13 lipca 2012 roku, znak IPPP2/443-396/12-2/IZ, w której organ podatkowy odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym:
„jako że dostawa Niezasiedlonych Obiektów dokonywana będzie przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia i przed pierwszym zasiedleniem (w rozumieniu art. 2 pkt 14 UPodVAT), nie będzie ona podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UpodVAT.”.

Ad. 4

Zdaniem Spółki, sprzedaż Nowego Budynku i Nowych Budowli w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej (art. 2 pkt 14).
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10).
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą powyższym zwolnieniem, pod warunkiem że:
1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i równocześnie
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów (przy czym tego warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 1 pkt l0 a i art. 43 ust. 7a).

Jak wynika z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego:

Spółka zrealizowała inwestycję polegającą między innymi na nabyciu prawa własności nieruchomości gruntowych i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na których Spółka wybudowała Nowy Budynek i Nowe Budowle. Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z realizacją tej inwestycji (zarówno w związku z nabyciem niezabudowanych nieruchomości, jak też wybudowaniem Nowego Budynku i Nowych Budowli).
W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę m.in. prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych Nowym Budynkiem i Nowymi Budowlami.
W odniesieniu do będących przedmiotem Transakcji Nowego Budynku i Nowych Budowli:
1. po ukończeniu budowy, część powierzchni w Nowym Budynku oraz niektóre Nowe Budowle zostały przez Spółkę wynajęte podmiotom trzecim (wynajem ten podlega opodatkowaniu VAT), przy czym pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia przedmiotowego wynajmu nie minie okres dwóch lat (inaczej rzecz ujmując - stosunki najmu dotyczące części powierzchni w Nowym Budynku i Nowych Budowli będą trwać krócej niż dwa lata na dzień Transakcji).
2. pozostała część powierzchni w Nowym Budynku oraz pozostałe Nowe Budowle nie były oddane przez Spółkę do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy od czasu ich wybudowania.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Spółki, w analizowanej sytuacji:

W odniesieniu do części powierzchni w Nowym Budynku oraz Nowych Budowli, które nie będą przed Transakcją oddane przez Spółkę do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT od czasu ich wybudowania:
1. należy uznać, że do dnia Transakcji nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Tym, samym, dostawa tych części powierzchni w Nowym Budynku oraz tych Nowych Budowli zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT;
2. w konsekwencji, dostawa Nowego Budynku i Nowych Budowli w części niewynajmowanej nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w analizowanej sprawie znajdzie bowiem zastosowanie wyjątek od zwolnienia dostaw budynków, budowli oraz ich części, który to wyjątek wynika z lit. a) tego przepisu.
Natomiast, w odniesieniu do części powierzchni znajdującej się w Nowym Budynku oraz Nowych Budowli, które zostaną przez Spółkę wynajęte podmiotom trzecim (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT) przed Transakcją:
1. należy uznać, że doszło już do ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy o VAT - tym samym, dostawa tych obiektów nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim;
2. niemniej jednak, skoro pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia wynajmowania przez Spółkę powierzchni w Nowym Budynku oraz niektórych Nowych Budowli (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT) nie minie okres dwóch lat (stosunki najmu dotyczące powierzchni w Nowym Budynku oraz Nowych Budowli będą bowiem trwać krócej niż dwa lata do dnia Transakcji), to pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych obiektów (w wynajmowanej części) a ich planowaną dostawą w ramach Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.
3. w konsekwencji, dostawa Nowego Budynku i Nowych Budowli w części wynajmowanej nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w analizowanej sprawie znajdzie bowiem zastosowanie wyjątek od zwolnienia dostaw budynków, budowli oraz ich części, który to wyjątek wynika z lit. b) tego przepisu.
Co więcej, omawiana dostawa Nowego Budynku i Nowych Budowli nie będzie również podlegała zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:
1. z treści tego przepisu wynika bowiem, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie może znaleźć zastosowanie tylko i wyłącznie jeśli warunki z lit. a) i b) tego przepisu zostaną spełnione łącznie (z wyjątkiem sytuacji uregulowanej w art. 43 ust. 7a ustawy o VAT wyłączającej konieczność zastosowania warunku z lit. b); oznacza to, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie nie może mieć zastosowania, jeżeli w stosunku do obiektów będących przedmiotem dostawy przysługiwało dokonującemu tej dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2. skoro Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Nowego Budynku i Nowych Budowli, to należy zatem uznać, że dostawa Nowego Budynku i Nowych Budowli nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Konkludując, dostawa Nowego Budynku i Nowych Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Dostawa Nowego Budynku i Nowych Budowli będzie opodatkowana stawką podstawową VAT z uwagi na fakt, iż do tej dostawy nie będą miały zastosowania obniżone stawki VAT.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, sprzedaż Nowego Budynku i Nowych Budowli w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.

Powyższe stanowisko Spółki znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:

w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 29 lipca 2013 roku, znak IPPP1/443-633/13- 2/IGo, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „w odniesieniu do przedmiotowej transakcji nie zostanie spełniony warunek wskazany w literze a) analizowanego przepisu, bez znaczenia jest fakt, że spełni się przesłanka z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT bowiem, aby dostawa Parkingu K... II mogła korzystać ze zwolnienia z VAT, obie przestanki ustanowione w lit. a i b) art. 41 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT muszą być spełnione łącznie.
w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 13 lipca 2012 roku, znak IPPP2/443-396/12-2/IZ, w której organ podatkowy, odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „jako że dostawa Niezasiedlonych Obiektów dokonywana będzie przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia i przed pierwszym zasiedleniem (w rozumieniu art. 2 pkt 14 UPodVAT), nie będzie ona podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. l pkt 10 UPodVAT. ”,

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad.1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje sie do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiebiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urzadzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiebiorstwa,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiazań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiebiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, bedące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie nastepujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiazań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca planuje zbycie jedynie wybranych nieruchomości i związanych z nimi składników majątkowych (nie zbywając wszystkich składników niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej). Z planowanej Transakcji wyłączone zostaną istotne elementy wchodzące w skład przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, m.in. prawo własności innych nieruchomości posiadanych przez Wnioskodawcę, prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów doprowadzanych do nieruchomości, prawa i obowiązki z umowy kredytowej oraz umów pożyczek udzielonych na sfinansowanie budowy i rozbudowy Centrum Handlowego, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach Wnioskodawcy, księgi i dokumenty związane z prowadzoną działalnością, ubezpieczenie budynków i budowli itp. Nabywca, wykorzystując wyłącznie składniki tworzące Przedmiot Transakcji nie będzie w stanie samodzielne realizować zadań w formie niezależnego przedsiębiorstwa. W celu realizacji tych zadań Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności - w szczególności zapewnić niezbędne środki pieniężne, zatrudnić pracowników zarządzających przedmiotem najmu, zawrzeć odrębne umowy o zarządzanie przedmiotem najmu z podmiotem świadczącym takie usługi oraz umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy nie jest możliwe bowiem prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Centrum Handlowego bez - między innymi - pracowników obsługujących najem tej powierzchni bądź też zawartej umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, bez zapewnienia ciągłej dostawy wszystkich niezbędnych mediów, bez zapewnienia środków finansowych i źródeł finansowania, bez „zaplecza” administracyjno - księgowego, bez rachunków bankowych itp. W konsekwencji stanowiące przedmiot przyszłej transakcji składniki majątkowe nie będą posiadały zdolności do fukcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT.

Składniki majątkowe będące przedmiotem opisanej we wniosku transakcji nie będą stanowić również zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nieruchomości stanowiące przedmiot transakcji nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy pod względem organizacyjnym lub funkcjonalnym, nie stanowiły i nie stanowią działów, oddziałów w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy. Przedmiot transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie również wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Wnioskodawcy.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – do planowanej transakcji zbycia opisanych nieruchomości będą miały zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2, 3 i 4

Podstawowa stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2 - 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeśli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie sie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tych przepisów przy sprzedaży budynków i budowli lub ich części, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) stosuje sie analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków i budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków i budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym one są posadowione.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 12 marca 2007 roku nabył na podstawie umowy sprzedaży:

prawo własności dziewięciu niezabudowanych nieruchomości gruntowych;
prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek;
prawo własności dwóch nieruchomości stanowiących wyodrębnione lokale użytkowe („Stare Lokale”), znajdujące się w budynku położonym na jednej nieruchomości gruntowej („Stary Budynek”), na której znajdowały się również inne budowle - w szczególności rampy, schody, ścieżki rowerowe, chodnik i droga oraz parking („Stare Budowle”); prawo własności Starych Lokali zostało nabyte wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej (składającej się z nieruchomości gruntowej, Starego Budynku oraz Starych Budowli). Samodzielne lokale użytkowe wskazane powyżej wraz z nieruchomością wspólną składającą się z nieruchomości gruntowej, budynku oraz budowli składały się na R. w G.. Działalność Spółki polega na prowadzeniu Centrum Handlowego i wynajmowaniu powierzchni w tym Centrum na rzecz podmiotów trzecich.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem wszystkich nieruchomości wymienionych powyżej.

Od dnia nabycia wszystkich Starych Lokali i niektórych Starych Budowli do dnia ich planowanego zbycia, wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej.

W odniesieniu do pozostałych Starych Budowli, wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wyniosły co najmniej 30% ich wartości początkowej; a ponadto - część tych ulepszonych Starych Budowli była po ich ulepszeniu oddana przez Spółkę do użytkowania na podstawie umowy najmu podmiotom trzecim (w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT), przy czym pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia przedmiotowego wynajmu nie minie okres dwóch lat.

Pozostała część tych ulepszonych Starych Budowli nie była oddana przez Spółkę do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy od czasu ich ulepszenia.

Stare Lokale są wynajmowane podmiotom trzecim przez Spółkę (wynajem ten podlega opodatkowaniu VAT), przy czym stosunki najmu dotyczące Starych Lokali trwają obecnie dłużej niż dwa lata.

Wnioskodawca, na podstawie umowy z dnia 31 sierpnia 2011 r. zawartej z M. sp. z o.o. i C. G. z siedzibą we Francji (dalej: „Umowa Deweloperska”), zrealizował inwestycję polegającą na zabudowie, rozbudowie i przebudowie nabytych nieruchomości poprzez przede wszystkim: rozbudowę i przebudowę Starego Budynku i Starych Budowli oraz budowę nowego budynku i budowli na nabytych w 2007 r. działkach („Nowy Budynek i Nowe Budowle”).

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z realizacją powyższej inwestycji.

Po ukończeniu budowy, część powierzchni w Nowym Budynku oraz niektóre Nowe Budowle zostały przez Spółkę wynajęte podmiotom trzecim (wynajem ten podlega opodatkowaniu VAT), przy czym pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia przedmiotowego wynajmu nie minie okres dwóch lat. Pozostała część powierzchni w Nowym Budynku oraz pozostałe Nowe Budowle nie były oddane przez Spółkę do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy od czasu ich wybudowania.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać określone składniki majątkowe na rzecz R. sp. z o.o.. W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę następujące, wybrane nieruchomości:

prawo własności Starych Lokali wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej (m.in. nieruchomości gruntowej, Starym Budynku, Starych Budowlach i Nowych Budowlach);
prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, nabytych w 2007 r., zabudowanych aktualnie Nowym Budynkiem i Nowymi Budowlami.

Zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, Wnioskodawcy, z tytułu nabycia bądź wytworzenia nieruchomości stanowiących przedmiot planowanej transakcji przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego a ponadto, nieruchomości te wykorzystywane były przez Wnioskodawcę do prowadzenia opodatkowanej działalności gospodarczej (najem). W świetle powyższego, do planowanej transakcji zbycia tych nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sytuacji przed planowaną Transakcją doszło już do pierwszego zasiedlenia zarówno Starych Lokali, jak i nieulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej), w rozumieniu ustawy o VAT. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej z chwilą nabycia Starych Lokali oraz nieulepszonych Starych Budowli przez Wnioskodawcę w 2007 roku. W konsekwencji, planowana dostawa Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli w ramach Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, w stosunku do zbycia Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej), zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

W przypadku zatem rezygnacji z analizowanego zwolnienia, dostawa Starych Lokali i nieulepszonych Starych Budowli (pytanie nr 2) będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W odniesieniu do ulepszonych Starych Budowli (będących przedmiotem pytania nr 3), które nie będą przed Transakcją oddane przez Spółkę do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT od czasu ich wybudowania należy uznać, że do dnia Transakcji nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Tym samym, dostawa tych ulepszonych Starych Budowli zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa ulepszonych Starych Budowli w części niewynajmowanej nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast, w odniesieniu do tych ulepszonych Starych Budowli, które zostaną przez Spółkę wynajęte podmiotom trzecim (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT) przed Transakcją doszło już do ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy o VAT - niemniej jednak, skoro pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia wynajmowania przez Spółkę tych ulepszonych Starych Budowli (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT) nie minie okres dwóch lat, dostawa ulepszonych Starych Budowli w tej części również, nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dostawa ulepszonych Starych Budowli (będących przedmiotem tego pytania) nie będzie również podlegała zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do analizowanych Starych Budowli.

W konsekwencji, dostawa ulepszonych Starych Budowli (w stosunku do których wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosiły co najmniej 30% ich wartości początkowej) nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT i będzie opodatkowana stawką podstawową VAT w wysokości 23%.

Sprzedaż Nowego Budynku i Nowych Budowli w ramach Transakcj (pytanie nr 4) będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej tj. 23%.

W odniesieniu do części powierzchni w Nowym Budynku oraz Nowych Budowli, które nie będą przed Transakcją oddane przez Spółkę do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT od czasu ich wybudowania należy uznać, że do dnia Transakcji nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Tym, samym, dostawa tych części powierzchni w Nowym Budynku oraz tych Nowych Budowli zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT .

Natomiast, w odniesieniu części powierzchni znajdujących się w Nowym Budynku oraz Nowych Budowlach, które zostaną przez Spółkę wynajęte podmiotom trzecim (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT) przed Transakcją - dojdzie już do ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy o VAT. Skoro jednak pomiędzy dniem planowanej Transakcji a dniem rozpoczęcia wynajmowania przez Wnioskodawcę powierzchni w Nowym Budynku oraz niektórych Nowych Budowli nie minie okres dwóch lat - dostawa Nowego Budynku i Nowych Budowli w części wynajmowanej nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Omawiana dostawa Nowego Budynku i Nowych Budowli nie będzie również podlegała zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Nowego Budynku i Nowych Budowli.

Organ podatkowy informuje ponadto, że zgodnie z przepisem art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej, wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Natomiast w przypadku wystąpienia w jednym wniosku odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego (art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej).

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawca oczekuje interpretacji w zakresie czterech zdarzeń przyszłych dotyczących podatku od towarów i usług , natomiast uiszczona w dniu 30 czerwca 2014 r. opłata została dokonana w wysokości 200 zł. Nadpłata w wysokości 40 zł zostanie zwrócona zgodnie z 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa przekazem pocztowym na adres wskazany w części D.2 wniosku ORD-IN.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin