2014.02.21 - Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB2/415-1030/13/MM
z 21 lutego 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2013 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 12 listopada 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 lutego 2014 r. (wpływ do tutejszego organu 17 lutego 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego i użytkowego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego i użytkowego.

Z uwagi, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem nr ... z dnia 5 lutego 2014 r. wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia stwierdzonych braków.

Ww. wniosek uzupełniony został pismem z dnia 10 lutego 2014 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 17 lutego 2014 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz w jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym z dnia 27 lutego 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła udział w wysokości ½ w działce o powierzchni 64 m. kw. przeznaczonej pod zabudowę mieszkalno-usługową. Właścicielem pozostałej części działki (1/2) była koleżanka Wnioskodawczyni. Następnie aktem notarialnym z dnia 29 kwietnia 2008 r. Gmina Miejska oddała Wnioskodawczyni i pozostałym współwłaścicielom w wieczyste użytkowanie grunt o powierzchni 31 m. kw. z przeznaczeniem na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości. Na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 12 września 2008 r. rozpoczęto budowę budynku mieszkalno usługowego, która została zakończona 14 kwietnia 2010 r. (zakończenie budowy zostało potwierdzone przez Inspektora Nadzoru Budowlanego).

Następnie Wnioskodawczyni z mężem oraz ich koleżanka zaczęli użytkować budynek w udziałach po ½. Wnioskodawczyni z mężem użytkowała ½ części usługowej, II piętro i ½ poddasza, natomiast koleżanka ½ części usługowej, I piętro i ½ poddasza.

W dniu 19 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zameldowali się na pobyt stały w budynku mieszkalno-usługowym. W momencie zameldowania posiadali w tym budynku udział w ½ części. Zameldowanie to trwało do dnia 5 maja 2011 r.

Aktem notarialnym z dnia 29 października 2010 r. Gmina Miejska sprzedała Wnioskodawczyni i pozostałym współwłaścicielom działkę o powierzchni 31 m. kw. w udziałach po ½, którą wcześniej posiadali w wieczystym użytkowaniu.

Działka zakupiona na własność 27 lutego 2008 r. (64 m. kw.) oraz działka oddana przez gminę w wieczyste użytkowanie (31 m. kw.) stanowią jedną całość o łącznej powierzchni 95 m. kw. Budynek mieszkalno-usługowy wybudowany został więc na całej powierzchni działek.

Następnie zgodnie z projektem podziału budynku mieszkalno usługowego na dwa samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe, aktem notarialnym z dnia 20 lutego 2011 r. współwłaściciele dokonali zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali (bez dopłat).

W wyniku zniesienia współwłasności obie działki zostały scalone, działka zakupiona od osoby fizycznej została przyłączona do księgi wieczystej, w której figurowała działka oddana w wieczyste użytkowanie.

Na skutek zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni z małżonkiem oraz koleżanka stali się właścicielami nieruchomości w udziałach po ½ ( każdy otrzymał zatem 65 m. kw. części mieszkalnej i 24 m. kw. części usługowej). W udziale jest też część wspólna – klatka schodowa w części mieszkalnej. W wyniku ww. zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni z mężem stała się właścicielem lokalu mieszkalnego o powierzchni 65 m. kw. położonego na II piętrze. Z własnością tego lokalu mieszkalnego związany jest udział w nieruchomości wspólnej (klatka schodowa). Ponadto Wnioskodawczyni z małżonkiem została właścicielem samodzielnego lokalu użytkowego o powierzchni 25 m. kw. (położonego na parterze). Lokal ten nie posiada części wspólnych.

W dniu 28 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała swój udział w nieruchomości (1/2) innej osobie fizycznej. Przedmiotem sprzedaży był lokal mieszkalny wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz lokal użytkowy. W momencie sprzedaży działki, na których posadowiony jest ww. budynek „posiadały” jedną księgę wieczystą.

W akcie notarialnym wskazano, że część mieszkalna ma wartość 200.000 zł, a część użytkowa wartość 150.000 zł.

W związku z dokonaniem sprzedaży - w ustawowym terminie - Wnioskodawczyni z mężem złożyła oświadczenie o skorzystaniu z ulgi meldunkowej wskazując kwotę 200.000 zł oraz dwie deklaracje PIT-39, wykazując przychód po 75.000 zł (1/2 ze 150.000 zł) i dochód zwolniony po 50.000 zł przeznaczony na zakup innego mieszkania.

W związku z powyższym na pytanie:

Czy do przychodu ze sprzedaży mieszkania (200.000 zł) ma zastosowanie ulga meldunkowa, obowiązująca w latach 2007 -2008, a do przychodu ze sprzedaży lokalu użytkowego ulga obowiązująca od 1 stycznia 2009 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, całość uzyskanego przychodu powinna rozliczyć w oparciu o przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2008 r. (ulga meldunkowa). Wobec powyższego przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej korzysta ze zwolnienia, z uwagi na zameldowanie przez 12 miesięcy, natomiast przychód ze sprzedaży lokalu użytkowego będzie podlegał rozliczeniu, przy uwzględnieniu kosztów wytworzenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów

odpłatne zbycie

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, aktem notarialnym z dnia 27 lutego 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła udział w wysokości ½ w działce o powierzchni 64 m. kw. przeznaczonej pod zabudowę mieszkalno-usługową. Właścicielem pozostałej części działki (1/2) była koleżanka Wnioskodawczyni. Następnie aktem notarialnym z dnia 29 kwietnia 2008 r. Gmina Miejska oddała Wnioskodawczyni i pozostałym współwłaścicielom w wieczyste użytkowanie grunt o powierzchni 31 m. kw. z przeznaczeniem na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości. Na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 12 września 2008 r. rozpoczęto budowę budynku mieszkalno usługowego, która została zakończona 14 kwietnia 2010 r. (zakończenia budowy zostało potwierdzone przez Inspektora Nadzoru Budowlanego).

Na skutek zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni z małżonkiem oraz ich koleżanka stali się właścicielami nieruchomości w udziałach po ½ ( każdy otrzymał zatem 65 m. kw. części mieszkalnej i 24 m. kw. części usługowej). W udziale jest też część wspólna – klatka schodowa w części mieszkalnej. W wyniku ww. zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni z mężem stała się właścicielem lokalu mieszkalnego o powierzchni 65 m. kw. położonego na II piętrze. Z własnością tego lokalu mieszkalnego związany jest udział w nieruchomości wspólnej (klatka schodowa). Ponadto Wnioskodawczyni z małżonkiem została właścicielem samodzielnego lokalu użytkowego o powierzchni 25 m. kw. (położonego na parterze). Lokal ten nie posiada części wspólnych.

W akcie notarialnym wskazano, że część mieszkalna ma wartość 200.000 zł, a część użytkowa wartość 150.000 zł.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym. Stosownie natomiast do art. 47 § 1, § 2 i § 3 ww. Kodeksu, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z art. 48 tego Kodeksu wynika zaś, że zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 powołanego przepisu, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności za datę nabycia nieruchomości, należy uznać moment zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania gruntu, ponieważ z tym dniem nastąpiło nabycie prawa do nieruchomości. Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Zatem uznać należy, że przedmiotową nieruchomość składająca się z działki o powierzchni 64 m. kw. (zakupionej w dniu 27 lutego 2008 r. od osoby fizycznej), działki o powierzchni 31 m. kw. (nabytej w użytkowanie wieczyste od Gminy dnia 29 kwietnia 2008 r., która następnie tj. dnia 29 października 2010 r. została zakupiona od Gminy) na których posadowiony został budynek mieszkalno-usługowy Wnioskodawczyni nabyła w 2008 r.

Natomiast zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy – stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy - jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Dla samodzielnych lokali mieszkalnych prowadzone są odrębne księgi wieczyste. W przedstawionym stanie faktycznym, ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych i usługowych nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem – jak sama Wnioskodawczyni podaje – podział ten został dokonany bez dopłat i na skutek tego podziału wraz z mężem stali się właścicielami 1/2 nieruchomości (czyli w takim samym udziale jaki przysługiwał im przed ww. podziałem). Ustanowienie odrębnej własności lokalu w tej sytuacji jest tylko inną formą nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 r. w rozpatrywanej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. – stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 4 i 5 ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Jednakże, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

Ustawodawca, w treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wiąże przedmiotowe zwolnienie z faktem zameldowania w sprzedawanym lokalu lub budynku, a zatem w przypadku gdy podatnik zbywa lokal mieszkalny wymaga, by podatnik był zameldowany w tym lokalu.

Jeżeli w systemie prawa cywilnego lokale te są traktowane jako odrębne nieruchomości (lokalowe) – to w taki sam sposób muszą być traktowane na gruncie prawa podatkowego.

Zatem nie stanowi przesłanki do zastosowania przedmiotowego zwolnienia fakt zameldowana Wnioskodawczyni w budynku mieszkalno-usługowym. Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni była współwłaścicielem budynku mieszkalno –usługowego i była w nim zameldowana na pobyt stały od dnia 19 kwietnia 2010 r. do 5 maja 2011 r. Dnia 20 lutego 2011 r. z ww. budynku zostały wyodrębnione dwa lokalu mieszkalne i dwa usługowe. Wnioskodawczyni wraz z mężem została właścicielką jednego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i jednego lokalu użytkowego.

W przedstawionej sprawie istotne znaczenie ma okres zameldowania w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość (jako konkretnej nieruchomości lokalowej, która Wnioskodawczyni zbyła w kwietniu 2011 r.), nie zaś w budynku mieszkalno-usługowym, z którego lokal ten został wyodrębniony.

Skoro zatem w sprzedanym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni nie była zameldowana przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, nie został spełniony podstawowy warunek do zastosowania ulgi meldunkowej.

Zatem dochód uzyskany ze sprzedaży zarówno lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego (obliczony jako różnica pomiędzy przychodem, a kosztami jego uzyskania, o których mowa w art. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin