INTERPRETACJA NDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b §  1 i §  6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz §  7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2013 r. (data wpływu 3 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• zwolnienia od podatku usług administrowania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie wspólnot mieszkaniowych – jest prawidłowe;

• opodatkowania czynności konserwacji oraz sprzątania budynków mieszkalnych i ich otoczenia według stawek właściwych dla takich usług (odrębnie od usługi zarządzania nieruchomością) – jest nieprawidłowe;

• prawa do odliczenia podatku naliczonego - jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 3 stycznia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług świadczonych przez Spółkę na rzecz wspólnot mieszkaniowych oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych ze świadczeniem tych usług.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Sp. z o.o. („Podatnik”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności gospodarczej Podatnika jest świadczenie usług w obiektach budownictwa mieszkaniowego zgodnie z definicją określoną w art. 41 ust. 12a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z zawartymi umowami ze Wspólnotami Mieszkaniowymi Podatnik świadczy usługi w zakresie:

1. Administrowania nieruchomościami mieszkalnymi. Usługi są świadczone na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych. Do podstawowych obowiązków Administratora należy realizacja w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej czynności administrowania nieruchomością wspólną, w zakres której wchodzą w szczególności:
   1. prowadzenie dokumentacji technicznej budynku;
   2. prowadzenie książki przeglądów obiektu budowlanego oraz przechowywanie aktualnej dokumentacji technicznej wspólnej, wymaganej przepisami Prawa budowlanego;
   3. zlecenie zgodnie z obowiązującymi wymogami Prawa budowlanego przeprowadzania czynności kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń stanowiących jej techniczne wyposażenie;
   4. utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń wewnątrz budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali;
   5. nadzorowanie pracy dozorców;
   6. zakup sprzętu, środków czystościowych i innych materiałów służących do utrzymania posesji w należnym stanie;
   7. zlecenie i dopilnowanie właściwej realizacji usług z zakresu deratyzacji, dezynfekcji i dezynsekcji pomieszczeń wspólnego użytkowania;
   8. kontrola realizacji umów zapewniających dla nieruchomości dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, ciepłej i zimnej wody, gazu, odprowadzenie nieczystości stałych i płynnych;
   9. sprawowanie nadzoru nad pracą firm odpowiedzialnych za konserwację i bieżące naprawy;
   10. zapewnienie dla nieruchomości wspólnej wykonywania usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej (np. anteny zbiorcze, domofony);
   11. usuwanie wszystkich awarii i ich skutków;
   12. ubezpieczenie nieruchomości, w zakresie zleconym przez Wspólnotę;
   13. zawarcia umów o prowadzenie rachunków bankowych dla Wspólnoty Mieszkaniowej i dokonywanie rozliczeń finansowych poprzez te rachunki;
   14. prowadzenie dla nieruchomości wspólnej ewidencji księgowej i pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólna;
   15. przygotowywanie i rozliczanie planów finansowych Wspólnoty;
   16. bieżąca obsługa prawna oraz prowadzenie windykacji należności;
   17. prowadzenie korespondencji związanej z administrowaniem nieruchomością wspólną, w szczególności powiadamianie właścicieli o decyzjach podejmowanych przez Zarząd, zmianach w wymiarach opłat z tytułu świadczeń oraz zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
   18. sporządzanie sprawozdania z rocznej działalności Administratora;
   19. zwoływanie zebrania ogółu właścicieli, co najmniej raz w roku, nie później niż do końca pierwszego kwartału każdego roku;
   20. reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej na zewnątrz przed innymi podmiotami.
2. Konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego.
3. Sprzątania terenu na zewnątrz budynków obejmujących w szczególności utrzymanie w należytym porządku i czystości otoczenia, w tym sprzątanie dojścia do budynku i wokół budynku. W ocenie Spółki, usługi podlegają zakwalifikowaniu symbolem 81.29.12.0 w klasyfikacji PKWiU 2008.
4. Sprzątania wewnętrznego budynków mieszkalnych.
   
   

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Podatnik ponosi m.in. koszty ogólne funkcjonowania przedsiębiorstwa, niestanowiące środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych, do których zalicza: usługi telekomunikacyjne, materiały biurowe, monitoring, sprzęt komputerowy, energię elektryczną, opłaty leasingowe, oraz koszty dotyczące wyłącznie sprzedaży usług konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego (usługi podwykonawców, materiały remontowe).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Jaką stawkę VAT powinien stosować Podatnik dla świadczonych usług:
   1. administrowania nieruchomościami mieszkalnymi,
   2. konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego,
   3. sprzątania terenu na zewnątrz budynku mieszkalnego,
   4. sprzątania wewnętrznego budynków mieszkalnych...
2. Czy Spółka ma prawo do odliczenia VAT od kosztów związanych wyłącznie ze sprzedażą usług konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego oraz kosztów ogólnych funkcjonowania przedsiębiorstwa...
   
   

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1 - a)

Stosownie do par. 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług („Rozporządzenie”), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Wobec powyższego Podatnik uważa, że do świadczonych usług w zakresie administrowania nieruchomościami mieszkalnymi powinna zostać zastosowana stawka zwolniona.

Ad. 1 - b)

Stosownie do par. 7 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się m.in. dla robót konserwacyjnych dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Nadto, stawka 8% powinna być stosowana do robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 2 (par. 7 ust. 1 pkt 3 lit. a) rozporządzenia).

Przez roboty konserwacyjne, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 3, rozumie się roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części inne niż remont.

W związku z powyższym, zdaniem Podatnika, dla świadczonych usług konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego powinna być stosowana stawka w wysokości 8%.

Ad. 1 - c)

Zdaniem Spółki, do usług w zakresie sprzątania terenu na zewnątrz budynku mieszkalnego powinna być stosowana stawka VAT w wysokości 8%.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm. - „Ustawa”) w zw. z art. 146a pkt 2, stawkę VAT w wysokości 8% stosuje się m.in. do usług wymienionych w załączniku nr 3. Usługi w zakresie zamiatania śmieci i usuwania śniegu (PKWiU 81.29.12.0) zostały wymienione w poz. 174 załącznika nr 3, zatem stanowisko Podatnika jest w pełni zasadne.

Ad. 1 - d)

Zdaniem Podatnika, usługi w zakresie sprzątania wewnątrz budynków mieszkalnych należy opodatkować stawką podstawową w wysokości 23% określoną w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Przedmiotowe usługi nie podlegają opodatkowaniu jedną ze stawek preferencyjnych lub zwolnieniu, gdyż nie zostały wymienione w odpowiednich przepisach ustawy lub rozporządzeń wykonawczych.

Ad. 2)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku ze stanowiskiem Spółki, zgodnie z którym opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega sprzedaż usług w zakresie konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego, Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT w całości z faktur dokumentujących poniesione koszty dotyczące wyłącznie tej sprzedaży, w szczególności od usług podwykonawców oraz materiałów remontowych.

Z kolei, w przypadku kosztów ogólnych funkcjonowania przedsiębiorstwa, niestanowiących środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych (np. usługi telekomunikacyjne, materiały biurowe, monitoring, sprzęt komputerowy, energia elektryczna, opłaty leasingowe), podatnik ma prawo do odliczenia VAT w proporcji stanowiącej udział sprzedaży, od której przysługuje prawo do odliczenia VAT, do sprzedaży ogółem.

Zatem, Podatnik zgodnie z art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług, ma obowiązek ustalania rocznych proporcji, jako udziału rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do odliczenia VAT, w obrocie ogółem. Stosownie do art. 90 ust. 4, proporcję zaokrągla się do najbliższej liczby całkowitej.

Wstępne odliczenie VAT powinno być dokonywane w roku kalendarzowym według proporcji z roku ubiegłego. Odliczenie wstępne powinno zostać skorygowane w oparciu o proporcję ustaloną za rok kalendarzowy w deklaracji VAT za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku, w którym dokonano odliczenia wstępnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

• prawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku usług administrowania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie wspólnot mieszkaniowych;

• nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania czynności konserwacji oraz sprzątania budynków mieszkalnych i ich otoczenia według stawek właściwych dla takich usług (odrębnie od usługi zarządzania nieruchomością);

• nieprawidłowe – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego.
  
  

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na to, że przedmiotem wniosku z dnia 27 grudnia 2013 r. jest zaistniały stan faktyczny, niniejsza interpretacja wydana została w oparciu o stan prawny obowiązujący na dzień złożenia wniosku, tj. 31 grudnia 2013 r.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast przez świadczenie usług – stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Dla określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług do czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU. Od dnia 1 stycznia 2011 r., na potrzeby podatku od towarów i usług stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz.U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.). Zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa o VAT, jak też rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2013 r., poz. 247 z późn. zm.), zwane dalej rozporządzeniem.

Na podstawie § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W myśl art. 2 pkt 30 ustawy, przez „PKWiU ex” rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania obniżonej stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce „nazwa usługi”. Zatem, wynikająca z konkretnego przepisu stawka VAT lub zwolnienie od podatku dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania – konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Wynika z tego, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU 2008 wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Tym samym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Powołane przepisy wskazują, że dla określenia stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy więc powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz.U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zasady działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami, określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 184 ust. 1 tej ustawy, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie.

W myśl art. 184 ust. 2 ww. ustawy, zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.

Prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku, gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez zarządców nieruchomości (art. 184 ust. 3 ww. ustawy).

Według art. 184 ust. 4 cyt. ustawy, z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „zarządca nieruchomości”. Tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej.

Stosownie do art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1. zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3. zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4. bieżące administrowanie nieruchomością;
5. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
   
   

Na mocy art. 185 ust. 2 cyt. ustawy, zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 3 ww. ustawy). Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 4 ww. ustawy).

Według art. 185 ust. 5 cyt. ustawy, zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba, że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

Z opisanego stanu faktycznego sprawy wynika, że Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy - czynnego podatnika podatku od towarów i usług - jest świadczenie usług w obiektach budownictwa mieszkaniowego (zgodnie z definicją określoną w art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług), na podstawie umów zawartych ze Wspólnotami Mieszkaniowymi. Zgodnie z tymi umowami Spółka świadczy usługi w zakresie:

1. administrowania nieruchomościami mieszkalnymi; usługi są świadczone na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych; do podstawowych obowiązków Administratora należy realizacja w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej czynności administrowania nieruchomością wspólną, w zakres której wchodzą w szczególności:
   • prowadzenie dokumentacji technicznej budynku;
   • prowadzenie książki przeglądów obiektu budowlanego oraz przechowywanie aktualnej dokumentacji technicznej wspólnej, wymaganej przepisami Prawa budowlanego;
   • zlecenie zgodnie zobowiązującymi wymogami Prawa budowlanego przeprowadzania czynności kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń stanowiących jej techniczne wyposażenie;
   • utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń wewnątrz budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali;
   • nadzorowanie pracy dozorców;zakup sprzętu, środków czystościowych i innych materiałów służących do utrzymania posesji w należnym stanie;zlecenie i dopilnowanie właściwej realizacji usług z zakresu deratyzacji, dezynfekcji i dezynsekcji pomieszczeń wspólnego użytkowania;
   • kontrola realizacji umów zapewniających dla nieruchomości dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, ciepłej i zimnej wody, gazu, odprowadzenie nieczystości stałych i płynnych;
   • sprawowanie nadzoru nad pracą firm odpowiedzialnych za konserwację i bieżące naprawy;
   • zapewnienie dla nieruchomości wspólnej wykonywania usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej (np. anteny zbiorcze, domofony);
   • usuwanie wszystkich awarii i ich skutków;ubezpieczenie nieruchomości, w zakresie zleconym przez Wspólnotę;
   • zawarcia umów o prowadzenie rachunków bankowych dla Wspólnoty Mieszkaniowej i dokonywanie rozliczeń finansowych poprzez te rachunki;
   • prowadzenie dla nieruchomości wspólnej ewidencji księgowej i pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólna;przygotowywanie i rozliczanie planów finansowych Wspólnoty;
   • bieżąca obsługa prawna oraz prowadzenie windykacji należności;
   • prowadzenie korespondencji związanej z administrowaniem nieruchomością wspólną, w szczególności powiadamianie właścicieli o decyzjach podejmowanych przez Zarząd, zmianach w wymiarach opłat z tytułu świadczeń oraz zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
   • sporządzanie sprawozdania z rocznej działalności Administratora;
   • zwoływanie zebrania ogółu właścicieli, co najmniej raz w roku, nie później niż do końca pierwszego kwartału każdego roku;
   • reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej na zewnątrz przed innymi podmiotami;
2. konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego;
3. sprzątania terenu na zewnątrz budynków obejmujących w szczególności utrzymanie w należytym porządku i czystości otoczenia, w tym sprzątanie dojścia do budynku i wokół budynku. W ocenie Spółki, usługi podlegają zakwalifikowaniu symbolem 81.29.12.0 w klasyfikacji PKWiU 2008;
4. sprzątania wewnętrznego budynków mieszkalnych.
   
   

Przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest określenie stawki podatku VAT dla świadczonych usług. Przy czym Spółka wskazuje dla każdej z wymienionych w punktach 1 – 4 usług odrębną stawkę podatku jako właściwą dla danego rodzaju usługi.

Dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania świadczonych przez Wnioskodawcę usług (w zakresie objętym wnioskiem) w ramach zawartych ze wspólnotami umów o administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi, zasadniczym jest określenie charakteru opisanych czynności - czy poszczególne czynności są czynnościami samoistnymi, czy też są to czynności składające się na usługę kompleksową, w tym przypadku usługę zarządzania nieruchomością świadczoną na zlecenie.

Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.

W przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

Zatem, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

W ocenie tut. Organu, odrębne potraktowanie czynności związanych z bieżącą konserwacją budynków mieszkalnych, a także sprzątaniem budynków oraz terenu wokół budynków, stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi polegającej na administrowaniu (zarządzaniu) nieruchomością, nie znajdujące uzasadnienia ekonomicznego i gospodarczego.

Z powołanych wyżej przepisów wynika bowiem, że zarządca nieruchomości w ramach prowadzenia zarządu nieruchomością, ma obowiązek zapewnienia właścicielom lokali właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Tak sformułowane obowiązki zarządcy niewątpliwie obejmują czynności polegające na wykonaniu niezbędnych robót naprawczych i konserwatorskich w części wspólnej nieruchomości mieszkalnej oraz sprzątania budynków i ich otoczenia (w tym zamiatania śmieci i usuwania śniegu). Czynności te stanowią bowiem niezbędny i nierozerwalnie związany element jednej usługi, jaką jest zarząd nieruchomością, mają one na celu wykonanie usługi podstawowej.

Podkreślić trzeba, że Wnioskodawca opisując szczegółowo czynności, jakie wykonuje w ramach świadczenia usług administrowania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie wspólnot mieszkaniowych, wymienił m.in.: „utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń wewnątrz budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali”, „zakup sprzętu, środków czystościowych i innych materiałów służących do utrzymania posesji w należytym stanie”, „sprawowanie nadzoru nad pracą firm odpowiedzialnych za konserwację i będące naprawy”, „zapewnienie dla nieruchomości wspólnej wykonywania usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych”, „usuwanie wszystkich awarii i ich skutków”.

Zatem, odniesienie przedstawionego stanu prawnego do okoliczności niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że skoro przedmiotem realizowanych w ramach podpisanych umów świadczeń na rzecz wspólnot mieszkaniowych jest usługa, na którą składają się wymienione we wniosku czynności, których zasadniczym celem jest zarządzanie nieruchomością wspólną, a poszczególne czynności przyczyniają się do prawidłowego realizowania usługi podstawowej, to świadczenia te stanowią łącznie usługę złożoną, składającą się z kombinacji różnych czynności. Opisane świadczenia, stanowiące przedmiot zapytania Wnioskodawcy – tj. administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi, konserwacja obiektów budownictwa mieszkaniowego, sprzątanie terenu na zewnątrz budynków oraz sprzątanie wewnętrzne budynków mieszkalnych - są czynnościami, które Spółka jest zobowiązana wykonywać w ramach zawartej umowy o zarząd nieruchomością wspólną.

W konsekwencji, świadczenia te nie są czynnościami samoistnymi lecz składają się na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi przez Wnioskodawcę na zlecenie wspólnot mieszkaniowych i co do zasady dzielą los prawny świadczenia głównego.

Spółka wskazała, że świadczy opisane usługi w obiektach budownictwa mieszkaniowego zgodnie z definicją określoną w art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług (przepis ten stanowi, że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b).

Z wniosku wynika również, że Spółka klasyfikuje świadczone usługi w zakresie administrowania nieruchomościami mieszkalnymi jako „usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych” (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Wobec tego należy stwierdzić, że świadczenie usług administrowania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych, na które składają się inne czynności pomocnicze (w tym konserwacja oraz sprzątanie budynków i ich otoczenia), sklasyfikowane według PKWiU jako usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0), nie będące usługami wyceny nieruchomości mieszkalnych, korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 13 ust. 1 pkt 6 cyt. wyżej rozporządzenia.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, że czynności: konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego, sprzątania terenu na zewnątrz budynku oraz sprzątania wewnątrz budynków mieszkalnych, podlegają opodatkowaniu VAT – odrębnie od usług administrowania - według stawki właściwej dla danej usługi, należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu do wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia podatku z tytułu kosztów poniesionych w związku ze świadczeniem opisanych we wniosku usług konserwacji oraz kosztów ogólnych funkcjonowania przedsiębiorstwa, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych uregulowań wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione jednocześnie warunki: odliczenia dokonuje podatnik VAT oraz towary i usługi, z których nabyciem wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. takimi, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Oznacza to, że odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Zasada ta wyłącza jednocześnie możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku świadczenia czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi. Ponadto z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony, są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku lub nie podlegających opodatkowaniu.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że ustawodawca nie precyzuje, w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby pozwoliło to podatnikowi na odliczenie podatku naliczonego. Związek ten może być bezpośredni lub pośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą można mówić wówczas, gdy nabywane towary lub usługi służą np. dalszej odsprzedaży, bowiem bezpośrednio wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast ze związkiem pośrednim mamy do czynienia w sytuacji, gdy ponoszone wydatki nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych obrotach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje uzyskanie obrotu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług.

Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług przyczynia się pośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca ponosi m.in. koszty ogólne funkcjonowania przedsiębiorstwa, niestanowiące środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych, do których zalicza: usługi telekomunikacyjne, materiały biurowe, monitoring, sprzęt komputerowy, energię elektryczną, opłaty leasingowe, oraz koszty dotyczące wyłącznie sprzedaży usług konserwacji obiektów budownictwa mieszkaniowego (usługi podwykonawców, materiały remontowe).

Jak wyżej wskazano, świadczone przez Wnioskodawcę usługi konserwacji budynków mieszkalnych wykonywane są w ramach kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością na zlecenie, i co za tym idzie, podlegają opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla takich usług, tj. korzystają ze zwolnienia od podatku. Oznacza to, że koszty poniesione przez Spółkę w związku ze świadczeniem tych usług (tj. koszty usług podwykonawców, koszty materiałów remontowych), nie są związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym, nie jest w tym przypadku spełniony podstawowy warunek uprawniający podatnika do odliczenia podatku naliczonego w związku zakupem towarów lub usług, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupów dokonanych w celu wykonania robót konserwacyjnych w budynkach mieszkalnych w ramach świadczonej przez Spółkę usługi zarządzania nieruchomością wspólną, objętą zwolnieniem od podatku VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie jest nieprawidłowe.

Z uwagi na to, że wszystkie usługi będące przedmiotem zapytania są – jak wywiedziono powyżej – zwolnione od podatku i Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od kosztów poniesionych w związku ze świadczeniem tych usług, odpowiedź na pytanie dotyczące częściowego odliczenia podatku z zastosowaniem proporcji sprzedaży w odniesieniu do opisanych usług – jest bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo tut. Organ informuje, że powołane w treści interpretacji rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2013 r., poz. 247 z późn. zm.) zostało zastąpione rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. poz. 1722).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52  §  3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 §  2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.  54 §   1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.