INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2011r. (data wpływu 4 października 2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów w zakresie opodatkowania odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokali – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 października 2011r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokali.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca (Zakład Gospodarki Mieszkaniowej) prowadzi w formie samorządowego zakładu budżetowego działalność polegającą na gospodarowaniu mieniem komunalnym. W ramach prowadzonej działalności zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Najemcy lokali płacą czynsz najmu oraz opłaty za media obejmujące: centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, wodę i kanalizację, wywóz nieczystości oraz energię elektryczną (w przypadku gdy lokal nie jest wyposażony w indywidualny licznik umożliwiający prowadzenie rozliczeń bezpośrednio z dostawcą). Umowy zawarte są na czas oznaczony lub nieoznaczony z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem przewidzianego okresu wypowiedzenia. Jedną z najczęstszych przyczyn wypowiedzenia umowy przez Zakład jest niewywiązywanie się z obowiązku terminowego regulowania opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Po wyczerpaniu przewidzianych procedurą windykacyjną możliwości uzyskania zapłaty, Zakład wypowiada umowę najmu i żąda zwrotu udostępnionego lokalu.

Często, a zwłaszcza w przypadku lokali mieszkalnych, najemca pomimo wezwania pozostaje w lokalu i korzysta z niego w dotychczasowy sposób. Jedyną możliwością odzyskania lokalu staje się pozew do sądu o zapłatę i eksmisję z lokalu. Po upływie terminu wypowiedzenia Zakład nalicza odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu. Odszkodowanie to zawiera jako elementy kalkulacyjne czynsz najmu oraz media. W przypadku lokali mieszkalnych odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu jest równe wysokości czynszu plus opłaty za media. W przypadku lokali użytkowych wysokość odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu zależy od zapisów umowy.

Występują dwie sytuacje:

1. jest równe wysokości czynszu najmu plus media,
2. jest równe 150% czynszu najmu plus media.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest po skierowaniu sprawy do sądu traktowanie opłat z tytułu odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokali mieszkalnych i użytkowych obejmujące czynsz i media dostarczane do lokalu jako czynność niepodlegającą podatkowi od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji, gdy po wypowiedzeniu umowy najmu - ani wyraźnie ani dorozumianie - nie została zawarta umowa, ani też nie została przedłużona dotychczasowa umowa opłaty za korzystanie z lokalu należy traktować jako odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu, które nie stanowi transakcji opodatkowanej podatkiem VAT.

Bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy uregulowane jest w Kodeksie cywilnym (m.in. w art. 224, 225, 674). Zgodnie z tymi przepisami właścicielowi przysługuje roszczenie i wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w sytuacji rozwiązania umowy. W momencie wytoczenia powództwa przed sądem nie może być też mowy o dorozumianej zgodzie na dalsze świadczenie usług najmu lokalu. Wynagrodzenie to nie stanowi zapłaty należności lecz jest odszkodowaniem, a jako takie nie jest żadną z czynności wymienionych w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Na potwierdzenie zasadności wniosków Zakładu może służyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 23 sierpnia 2006 roku (syg. akt I SA/Bk 193/06), w którym Sąd podzielił wnioski ETS i stwierdził, że „o dostawie towarów i usług za wynagrodzeniem można mówić jedynie w sytuacji, gdy istnieje ścisły związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty na relacjach cywilnoprawnych pomiędzy podmiotami".

Skoro w przypadkach, których dotyczy niniejszy wniosek, umowa została wypowiedziana i skierowana na drogę powództwa sądowego nie może być mowy o istnieniu związków cywilnoprawnych. Wysokość odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu można wyprowadzić z zapisów art. 224 i 225 Kodeksu Cywilnego, które mówią że od chwili wytoczenia powództwa o wydanie rzeczy istnieje obowiązek wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz obowiązek uiszczenia opłaty za pożytki, które zużyto.

Na gruncie tych zapisów można wyprowadzić wniosek, że odszkodowanie to powinno być ustalone na poziomie czynszu wraz z mediami. Podobną opinię wyraził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów w wydanej interpretacji nr IPPP1-443-1494/08-4/JF. W interpretacji tej stwierdzono, iż „w sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
   
   

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub do podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

W przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym opłaty za bezumowne korzystanie z lokali mieszkalnych i użytkowych, które Wnioskodawca naliczy podlega czy też nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie definiują „bezumownego korzystania”. Kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują przepisy art. 224, art. 225 oraz art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 224 § 1 ww. ustawy, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2 cyt. ustawy).

W myśl art. 225 ww. ustawy, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Natomiast zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

Na podstawie powyższej analizy przepisów należy stwierdzić, że przy rozstrzygnięciu wątpliwości czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydują w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W przypadku, gdy korzystający z nieruchomości nie chce opuścić nieruchomości, a właściciel dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. W tej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy korzystający użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i na podstawie art. 5 ust. 1 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując należy stwierdzić, iż decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące (za zgodą właściciela) korzystanie z nieruchomości to wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Najemcy lokali płacą czynsz najmu oraz opłaty za media obejmujące: centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, wodę i kanalizację, wywóz nieczystości oraz energię elektryczną. Umowy zawarte są na czas oznaczony lub nieoznaczony z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem przewidzianego okresu wypowiedzenia. Jedną z najczęstszych przyczyn wypowiedzenia umowy przez Wnioskodawcę jest niewywiązywanie się z obowiązku terminowego regulowania opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Po wyczerpaniu przewidzianych procedurą windykacyjną możliwości uzyskania zapłaty, Wnioskodawca wypowiada umowę najmu i żąda zwrotu udostępnionego lokalu, lecz często najemca pomimo wezwania pozostaje w lokalu i korzysta z niego w dotychczasowy sposób. Jedyną możliwością odzyskania lokalu staje się pozew do sądu o zapłatę i eksmisję z lokalu.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan faktyczny do powołanych w sprawie przepisów prawa stwierdzić należy, iż jeżeli niezwłocznie po wyczerpaniu prawem przewidzianych procedur mających na celu odzyskanie przez Wnioskodawcę lokalu po wypowiedzeniu umowy najmu, sprawa kierowana jest na drogę postępowania sądowego, to w przedmiotowej sprawie nie istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny, na podstawie którego miałoby miejsce świadczenie przez Wnioskodawcę usług na rzecz korzystającego z lokalu. Wnioskodawca wskazał bowiem, iż wypowiada umowę najmu i żąda zwrotu udostępnionego lokalu oraz, że często jedyną możliwością odzyskania lokalu staje się pozew do sądu o zapłatę i eksmisję z lokalu.

Uznać zatem należy, iż Wnioskodawca nie toleruje sytuacji, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, najemcy korzystali z lokali mieszkalnych i użytkowych.

W tym stanie rzeczy należy stwierdzić, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z przedmiotowych lokali nie jest odpłatnością za świadczoną usługę i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Niniejszą interpretację wydano przy założeniu, że pomiędzy Wnioskodawcą a kontrahentem nie występuje faktyczny lub dorozumiany stosunek prawny wskazujący na przedłużenie umowy najmu, tj. Wnioskodawca niezwłocznie po wyczerpaniu procedury przewidzianej w umowie i w innych przepisach prawa, mającej na celu odzyskanie lokalu, wystąpił na drogę postępowania sądowego.

Zauważyć również należy, iż zgodnie z zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, ilekroć w ustawie jest mowa o przepisach prawa podatkowego - rozumie się przez to przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych.

W związku z powyższym kwestia sposobu ustalenia wysokości odszkodowania należnego Wnioskodawcy za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może być przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, gdyż przepisy prawa podatkowego nie regulują kwestii wysokości i sposobu wyliczenia tego odszkodowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.