Rodzaj dokumentu
interpretacja indywidualna
Sygnatura
ITPP2/443-121/12/AD
Data
2012.04.04
Autor
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Temat
Podatek od towarów i usług --> Zakres opodatkowania --> Przepisy ogólne --> Czynności opodatkowane
Podatek od towarów i usług --> Zakres opodatkowania --> Dostawa towarów i świadczenie usług --> Dostawa towarów
Podatek od towarów i usług --> Wysokość opodatkowania --> Zwolnienia --> Zwolnienie od podatku
Podatek od towarów i usług --> Wysokość opodatkowania --> Stawki --> Stawki podatku
Słowa kluczowe
pierwsze zasiedlenie
sprzedaż budynków
Istota interpretacji
Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem najmu przez okres 128 miesięcy, podlega zwolnieniu od podatku?
Wniosek ORD-IN 2 MB
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2012 r. (data wpływu 30 stycznia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 22 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 30 stycznia 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 22 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego.
W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.
W 2001 r. oddał Pan do użytkowania budynek usługowo-mieszkalny, wybudowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W trakcie budowy przedmiotowego budynku odliczył podatek od towarów i usług od zakupionych materiałów i usług. Po oddaniu do użytkowania budynku część lokali mieszkalnych została sprzedana, natomiast część lokali mieszkalnych oraz użytkowych została oddana do użytkowania na podstawie zawartych umów najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W 2001 r. kiedy budynek wielorodzinny był zasiedlony, część mieszkań została sprzedana z „0” stawką podatku. W maju 2001 r. zawarł Pan umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobą fizyczną na czas nieokreślony. Umowa najmu w treści opisuje warunki jakie powinien spełnić najemca, mianowicie:
- wpłacić wynajmującemu kaucję w wysokości 15.000,00 zł, która podlega waloryzacji i może być zwrócona w całości najemcy,
- najemca zobowiązał się do opłacania czynszu na pokrycie kosztów eksploatacji (centralnego ogrzewania, dostawę zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych, utrzymania czystości i porządku na klatkach schodowych i przyległym terenie budynku, itp.). i zarządzania nieruchomością. Indywidualnie najemca ponosi opłatę za korzystanie z energii elektrycznej i gazu, według wskazań liczników,
- wzrost opłat czynszu raz do roku według wskaźnika GUS wzrostu cen towarów i usług konsumcyjnych,
- 4.wynajmujący zobowiązał się sprzedać najemcy przedmiot najmu (mieszkanie) za preferencyjną cenę po upływie 121 miesięcy najmu (lecz nie wcześniej). Cena preferencyjna to suma nominalna wartości kaucji plus równowartość 35% aktualnej ceny rynkowej nowych mieszkań na dzień składania wniosku. Cena będzie liczona za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
W 2011 r. najemca wystąpił z wnioskiem o wykup przedmiotu najmu. Przedwstępną umowę sprzedaży zawarto w dniu 8 lutego 2012 r. aktem notarialnym. Cenę sprzedaży ustalono netto bez podatku od towarów i usług. Ostateczna cena sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie ustalona po rozstrzygnięciu, czy sprzedaż podlega zwolnieniu od podatku, czy opodatkowaniu 8% stawką podatku.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem najmu przez okres 128 miesięcy, podlega zwolnieniu od podatku...
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu mieszkalnego, oddanego do użytkowania w 2001 r., będącego przedmiotem najmu przez okres 128 miesięcy, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ dostawa lokalu nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokalu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Z regulacji ust. 2 tego artykułu wynika, że dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Stosownie do treści art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:
- stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %;
- stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
- adres budynku, budowli lub ich części.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy). Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w 2001 r. oddał Pan do użytkowania budynek usługowo-mieszkalny. W trakcie budowy przedmiotowego budynku odliczył podatek od towarów i usług od zakupionych materiałów i usług. Po oddaniu budynku do użytkowania sprzedał część lokali mieszkalnych, a pozostałą część lokali mieszkalnych i użytkowych oddał w najem. W maju 2001 r. zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobą fizyczną na czas nieokreślony, z której wynikało, że najemca zobowiązał się do wpłacenia wynajmującemu kaucji w wysokości 15.000,00 zł (podlegała waloryzacji i mogła być zwrócona w całości najemcy), opłacania czynszu (wzrastał co roku według wskaźnika GUS), a wynajmujący zobowiązał się sprzedać najemcy przedmiot najmu (mieszkanie) za preferencyjną cenę, po upływie nie wcześniej niż 121 miesięcy najmu. Cena preferencyjna stanowiła sumę nominalną wartości kaucji oraz równowartość 35% aktualnej ceny rynkowej nowych mieszkań na dzień składania wniosku. W 2011 r. najemca wystąpił z wnioskiem o wykup przedmiotu najmu (umowę przedwstępną zawarto w dniu 8 lutego 2012 r.). Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego podlegać będzie zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wskazać bowiem należy, iż dostawa ta nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż doszło już do wydania lokalu mieszkalnego do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu (najem od 2001 r.), a pomiędzy zasiedleniem a planowaną dostawą minie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie należy podkreślić, że analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych nie mieści się w ramach określonych przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym, tut. organ podatkowy nie rozstrzygał kwestii skuteczności prawnej umowy sprzedaży zawartej z najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a fakt ten przyjęto jako element przedstawionego zdarzenia przyszłego. Końcowo zaznaczyć należy, iż niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, co oznacza, iż w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.
|