INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 października 2012r. (data wpływu 2 listopada 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi najmu lokalu użytkowego wykonywanej przez zarządcę sądowego nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 listopada 2012r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek z dnia 24 października 2012r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi najmu lokalu użytkowego wykonywanej przez zarządcę sądowego nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2011r. sygn. akt I xxx został ustanowiony przez Sąd Rejonowy w R. zarządcą sądowym kamienicy stanowiącej współwłasność czterech osób fizycznych.

Sąd postanowił, że działalność zarządcy obejmuje czynności w zakresie wykonania ostatecznych decyzji administracyjnych skierowanych do współwłaścicieli przez organy nadzoru budowlanego oraz prowadzenia bieżącej gospodarki w zakresie poboru praw, w tym wierzytelności przysługujących nieruchomości.

W dniu 16 kwietnia 2012r. Sąd rozszerzył uprawnienia zarządcy o prawo przeprowadzenia inwentaryzacji nieruchomości, opisu technicznego i fotograficznego oraz prowadzenie zarządu nieruchomością na zasadzie zarządu uprawniającego do podejmowania wszelkich czynności, których wymaga zachowanie prawidłowej gospodarki nieruchomości. Nieruchomość została przejęta protokołem z dnia 8 sierpnia 2012r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w R. z dnia 4 kwietnia 2012r. z późniejszymi uzupełnieniami z dnia 16 kwietnia 2012r. i 29 maja 2012r. (postanowienie wpłynęło do Wnioskodawcy 29 sierpnia 2012r.).

W budynku są dwa lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy. Lokal użytkowy jest wynajmowany. Najemca uiszczał opłatę ustaloną przez współwłaścicieli niebędących podatnikami podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca przyjął, że jest to kwota z VAT i jako zarządca sądowy będący podatnikiem VAT, wystawił fakturę VAT we własnym imieniu i na własny rachunek, wydzielając z opłaty ustalonej za najem lokalu VAT 23%. Spowodowało to pomniejszenie przychodów z nieruchomości. Faktura jest ujęta w rejestrze VAT Wnioskodawcy. Wnioskodawca odprowadza podatek VAT należny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca, jako zarządca sądowy ma prawo wystawiać faktury VAT we własnym imieniu i na własny rachunek dla najemcy lokalu, którego nie jest właścicielem i ujmować przychody z tego tytułu w obrotach z własnej działalności gospodarczej...

Zdaniem Wnioskodawcy, zastosowane rozwiązanie polegające na wystawianiu faktury VAT dla najemcy lokalu użytkowego, gdzie z kwoty ustalonej w umowie najmu zarządca wydziela podatek VAT jest prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 3 ustawy o VAT za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1. z tytułu, których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
   
2. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.
   
   

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o VAT status danego podmiotu jako podatnika VAT determinowany jest prawnie relewantnymi cechami: samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2008r. sygn. akt I FSK 327/07).

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich, jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2011r. sygn. akt xxx został ustanowiony przez Sąd Rejonowy w R. zarządcą sądowym kamienicy stanowiącej współwłasność czterech osób fizycznych.

Sąd postanowił, że działalność zarządcy obejmuje czynności w zakresie wykonania ostatecznych decyzji administracyjnych skierowanych do współwłaścicieli przez organy nadzoru budowlanego oraz prowadzenia bieżącej gospodarki w zakresie poboru praw, w tym wierzytelności przysługujących nieruchomości.

W dniu 16 kwietnia 2012r. Sąd rozszerzył uprawnienia zarządcy o prawo przeprowadzenia inwentaryzacji nieruchomości, opisu technicznego i fotograficznego oraz prowadzenie zarządu nieruchomością na zasadzie zarządu uprawniającego do podejmowania wszelkich czynności, których wymaga zachowanie prawidłowej gospodarki nieruchomości. Nieruchomość została przejęta protokołem z dnia 8 sierpnia 2012r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w R. z dnia 4 kwietnia 2012r. z późniejszymi uzupełnieniami z dnia 16 kwietnia 2012r. i 29 maja 2012 r. (postanowienie wpłynęło do Wnioskodawcy 29 sierpnia 2012r.).

W budynku są dwa lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy. Lokal użytkowy jest wynajmowany. Najemca uiszczał opłatę ustaloną przez współwłaścicieli niebędących podatnikami podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca przyjął, że jest to kwota z VAT i jako zarządca sądowy będący podatnikiem VAT, wystawił fakturę VAT we własnym imieniu i na własny rachunek, wydzielając z opłaty ustalonej za najem lokalu VAT 23%.

Biorąc pod uwagę opis stanu faktycznego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego wskazać należy, że czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o VAT wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Konsekwencją posiadania statusu podatnika podatku od towarów i usług są wskazane w przepisach dotyczących tego podatku zarówno obowiązki, jak i uprawnienia. Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi. Tym samym, czynności wynajmowania nieruchomości wykonywane przez Wnioskodawcę podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji to Wnioskodawcę jako ustanowionego przez sąd zarządcę nieruchomości należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu nieruchomości, a nie właścicieli nieruchomości. Zatem, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca zobowiązany jest do dokonywania rozliczeń z tytułu podatku VAT za wszystkich współwłaścicieli.

Jak stanowi art. 41. ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W myśl art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Jak stanowi art. 99 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10 i art. 133.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku, a nawet zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r. zwolnieniu od podatku podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta jedynie świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym i, co istotne, na cele mieszkaniowe. Natomiast wynajem lokali użytkowych objęty jest 23% stawką podatku.

Jak już wskazano uprzednio najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, sprowadzającego się do oddania rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na uiszczaniu kwoty ustalonego czynszu.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, iż najemca uiszczał opłatę ustaloną przez współwłaścicieli niebędących podatnikami podatku VAT oraz, że Wnioskodawca przyjął, że jest to kwota z VAT i jako zarządca sądowy będący podatnikiem VAT, wystawił fakturę VAT wydzielając z opłaty ustalonej za najem lokalu VAT 23%.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.), cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Jeżeli zatem z zawartej umowy najmu nie wynika, że opłata za najem lokalu użytkowego podlega ewentualnemu podwyższeniu o podatek VAT, to w przypadku wykonania tej usługi przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, należy przyjąć, iż kwota ta zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, jest kwotą należną z tytułu sprzedaży, zawierającą wartość podatku od towarów i usług.

Konkludując, Wnioskodawcę jako ustanowionego przez sąd zarządcę nieruchomości należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu lokalu użytkowego, zobowiązanego do wystawienia (z zastrzeżeniem art. 106 ust. 4 ustawy o VAT) na rzecz wynajmującego faktury VAT dokumentującej wykonanie usługi. Przy czym przedmiotowa usługa najmu lokalu użytkowego podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% a kwota czynszu wynikająca z tej umowy jest kwotą brutto zawierającą wartość podatku od towarów i usług (jeżeli jest jedynym wynagrodzeniem z tytułu zawartej umowy najmu należnym Wnioskodawcy). W konsekwencji Wnioskodawca zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy o VAT jest zobowiązany do rozliczenia podatku należnego wynikającego ze świadczenia przedmiotowej usługi najmu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Józefa Ignacego Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.