INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2013 r. (data wpływu 24 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 czerwca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze W. Przedmiotem zapytania jest planowana sprzedaż działki ewidencyjnej o numerze 6/2. Działka ta była objęta działaniem dekretu z 26.10.1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze W, wobec tego z dniem 21.11.1945 rok przeszła na własność gminy W, a od 1950 roku na własność Skarbu Państwa. Działka była częścią dawnej nieruchomości „Nieruchomość XXX rej hip nr 3701 - dział A”, należącej do Heleny P. w 11/12 udziału i w 1/12 do osób trzecich. Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 31.10.1990 roku, sygn. akt: II Ns ..., spadek po Helenie P. nabyły z nocy ustawy jej dzieci: Konstanty P., Iza L., Mirosława R. i Helena D., po 1/4 części każde. (Spadkodawczyni zmarła w dniu 11 stycznia 1984 roku).

Decyzją z dnia 24.10.2002 roku Prezydent Miasta w rozpoznaniu wniosku dekretowego z 15.02.1949 ustanowił w drodze decyzji prawo użytkowania wieczystego m.in. przedmiotowych działek na okres 99 lat na rzecz Heleny D. w 11/48 części, Izy L. w 11/48 części, Mirosławy R. w 11/48 części, Konstantego P. w 11/48 części i osoby trzeciej w 4/48 części do między innymi, dz. 6/2. Nieruchomości zostały przekazane w użytkowanie wieczyste umową (aktem notarialnym), objętą za Repertorium z 14.11.2002.

Decyzją z dnia 07.11.2003 roku Burmistrz przekształcił nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego dz. 6/2 w prawo własności na rzecz Heleny D. w 11/48 części, Izy L. w 11/48 części, Mirosławy R. w 11/48 części, Konstantego P. w 11/48 części i osoby trzeciej w 4/48 części. Przedmiotowa działka była już przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży w roku 2006, lecz kupujący wycofali się, z uwagi na nieuzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże w ramach współpracy z tym kupującym nastąpiła wówczas likwidacja ogródków działkowych, znajdujących się bezprawnie na nieruchomości i sprzedający wypłacili działkowcom odszkodowania za naniesienia. W związku ze zbyciem części innych nieruchomości przez sprzedających, na rzecz każdoczesnego właściciela działki 6/2 zostały ustanowione służebności, umożliwiające jej obsługę komunikacyjną. Dla działki 6/2 kupujący starał się od 2006 r. o wydanie warunków zabudowy, lecz ich nie uzyskał. W maju 2013 r. inna osoba trzecia uzyskała warunki zabudowy dla działki nr 6/2.

Uzyskana przez osobę trzecią decyzja o warunkach zabudowy pozwala zlokalizować na działce osiedle mieszkaniowe w zabudowie wielorodzinnej z usługami, garażami w części podziemnej, elementami zagospodarowania terenu wraz z miejscami postojowymi, drogą dojazdową dla inwestycji i infrastrukturą techniczną.

Poza tym Wnioskodawca nie podejmował wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu). Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (jak np. reklama). Wnioskodawca informuje, że nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w żadnym zakresie, a w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była w przeszłości wykorzystywana do wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, w szczególności Wnioskodawca nie wynajmował jej, nie dzierżawił ani nie zawarł innej umowy o podobnym charakterze. Działka nie była w przeszłości udostępniana odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom, jak również nie była wykorzystywana do działalności rolniczej. Znajdujący się na terenie nieruchomości ogród działkowy był nielegalny a Wnioskodawcy z tego tytułu nie pobierali żadnych przychodów. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Wnioskodawca wskazuje nadto, iż w przeszłości występował pięciokrotnie o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług i cztery razy w zakresie podatku dochodowego.

Wnioskodawca dokonał już sprzedaży części nieruchomości w roku 2000, a także zbył na rzecz miasta swój udział w części nieruchomości z przeznaczeniem pod drogę publiczną. Również w roku 2006 Wnioskodawca sprzedał część posiadanych nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

Przy tej ostatniej transakcji Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT, zgodnie z uzyskaną uprzednio interpretacją podatkową. Ponadto, w roku 2011 Wnioskodawca zbył część posiadanych przez siebie nieruchomości, również w tym przypadku Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT, zgodnie z uzyskaną przez siebie interpretacją. W roku 2013 Wnioskodawca uzyskał dwie interpretacje podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług, z których wynikało, że z tytułu dokonania opisanych transakcji podatek VAT nie wystąpi (były to interpretacje z dnia 23 kwietnia 2013 r. o numerze sygn. IPPP1/443-209/13-4/IGo oraz z dnia 29 kwietnia 2013 r. o numerze sygnatury IPPP1/443-152/13-4/ISZ). Wnioskodawca wystąpił ponadto o wydanie kolejnej interpretacji podatkowej w czerwcu br. Wnioskodawca wskazuje ponadto, że nie dokonywał zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy z tytułu opisanej powyżej sprzedaży powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług...
2. Czy z tytułu opisanej powyżej sprzedaży powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych...
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych (pyt. 2). Natomiast w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług (pyt. 1) wniosek zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (…)

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Dla rozpatrywanej sprawy istotna jest więc kwestia, od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej przepisie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszym stanie faktycznym kwestię nabycia należy rozpoznać w kontekście następujących okoliczności:

1. nabycia roszczeń dekretowych w wyniku spadkobrania i darowizny;
2. nabycia użytkowania wieczystego;
3. przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności;

ad. a)-c)

Niezbędne jest więc ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawczyni udziału w prawie własności nieruchomości, a w konsekwencji rozstrzygnięcie kwestii, czy stwierdzenie braku podstaw do przejęcia powyższej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i potwierdzenie własności spadkobierców byłych właścicieli stanowi jej nabycie w myśl powołanego wyżej artykułu 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy rozstrzygnięciu tego problemu należy mieć na uwadze nie tylko przepisy prawa podatkowego, ale przede wszystkim przepisy prawa cywilnego dotyczące nabycia, czy też utraty prawa własności.

W sytuacji, gdy dochodzi do zwrotu bezprawnie zajętej nieruchomości spadkobiercom osób, którym tę nieruchomość odebrano, wówczas prawo do zwrotu znajduje swe źródło w nabyciu spadku.

Spadek jest instytucją uregulowaną przepisami zawartymi w księdze czwartej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Artykuł 924 tej ustawy stanowi że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Natomiast zgodnie z art. 925 spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Mając na uwadze ww. regulacje prawne stwierdzić należy, iż skoro spadek, stanowiący ogół majątkowych praw i obowiązków zmarłego (art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego) otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy i według tej daty spadkobierca nabywa spadek, za dzień nabycia rzeczy lub praw w drodze spadku należy rozumieć dzień jego otwarcia. Instytucja prawna zwrotu nieruchomości uprzednio wywłaszczonej w drodze decyzji administracyjnej była przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych (np uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia 17 grudnia 1996 r. sygn. FPS 7/96, wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 lipca 2008 r. sygn. III SA/WA 582/08). Sądy administracyjne zgodnie orzekają iż decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela, jednakże nie kreuje tego prawa; przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe”. W związku z tym, nie następuje nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w momencie zwrotu nieruchomości ma miejsce restytucja stosunków prawnych sprzed wywłaszczenia, tj. zwrot prawa własności do nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców.

Istotny dla przedmiotowej sprawy jest wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 lipca 2008 r. sygn. III SA/WA 582/08, w którym sąd orzekł, iż „zwrot nieruchomości dla spadkobierców w 2007 r., w tym także dla skarżącej skutkował tym, że w spadku nabyła nie roszczenie, lecz prawo własności części nieruchomości”. Powyższe potwierdza również wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2002 r. sygn. III RN 18/02, w którym Sąd stwierdził iż „wydanie na podstawie art. 7 ust 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, decyzji ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego gruntu na rzecz byłego właściciela (jego następców prawnych) oraz zawarcie przez Prezydenta m.st. Warszawy z byłym właścicielem (jego następcami prawnymi) umowy użytkowania wieczystego gruntu warszawskiego, nie może być traktowane jako nabycie prawa użytkowania wieczystego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy”.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, iż nabycie udziałów w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu śmierci spadkodawczyni Wnioskodawczyni, tj. w 1984 roku. Fakt późniejszego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność nie będzie skutkował powstaniem nowej daty nabycia. Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku zbycia w roku 2013 udziału w nieruchomości podatek dochodowy od osób fizycznych nie wystąpi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do pozostałych spadkobierców.

Odnosząc się do powołanych we wniosku orzeczeń sądowych, należy stwierdzić, iż rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.