2013.08.21 - Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPP2/443-507/13/KT
z 21 sierpnia 2013 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 maja 2013 r. (data wpływu 31 maja 2013 r.), uzupełnionym w dniach 12 lipca i 9 sierpnia 2013 r. (daty wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 maja 2013 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniach 12 lipca i 9 sierpnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości.

W złożonym wniosku oraz jego uzupełnieniach, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność dokonując sprzedaży wyłącznie opodatkowanej.

Z zamiarem wybudowania budynków do prowadzenia działalności handlowej, która jest podstawowym przedmiotem działalności Spółki:

nabyła w dniu 25 stycznia 2007 r. od osoby fizycznej nieruchomość zabudowaną za kwotę 1.250.000,00 zł. Dodatkowo poniosła wydatki dotyczące opłaty notarialnej i PCC na kwotę 29.404,00 zł (łączna cena nabycia wyniosła 1.279.404,00 zł). Nieruchomość ta składała się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego o pow. użytkowej 115 m^² wybudowanego w 1926 r., rozbudowanego w 1934 r. oraz budynku gospodarczego o pow. 51,66 m^², w tym garażu o pow. 13,58 m^², wybudowanego w latach siedemdziesiątych XX w. Wydanie przedmiotu nabycia nastąpiło 31 stycznia 2008 r. Spółka ujęła w księgach wartość gruntu o pow. 4.055 m^² na kwotę 1.134.522,00 zł oraz budynek gospodarczy na kwotę 40.713,00 zł. W stosunku do budynku mieszkalnego wycenionego na kwotę 104.169,00 zł i wprowadzonego do ewidencji jako środek trwały w budowie, uzyskała - pismem z dnia 12 listopada 2007 r. - pozwolenie na rozbiórkę. Spółka ponosiła następujące nakłady na nabytą nieruchomość, udokumentowane:

fakturą VAT z dnia 26 maja 2008 r. na kwotę 1.200,00 zł netto - wstępne rozpoznanie geotechniczne terenu,
fakturą VAT z dnia 28 maja 2008 r. na kwotę 8.196,72 zł netto - prace rozbiórkowe budynku mieszkalnego,
fakturą VAT z dnia 7 kwietnia 2011 r. na kwotę 6.000,00 zł netto - porządkowanie, oczyszczanie z krzewów, wycinka drzew owocowych terenu przy ul. L.,
fakturą VAT z dnia 12 maja 2011 r. na kwotę 3.500,00 zł netto - za wykonanie koncepcji programowo-przestrzennej zagospodarowania terenu,
fakturą VAT z dnia 22 marca 2012 r. na kwotę 2.085,00 zł netto - usługa koparko-ładowarką oraz wywrotką,
fakturą VAT z dnia 9 kwietnia 2012 r. na kwotę 1.500,00 zł netto - porządkowanie terenu,
fakturą VAT z dnia 18 października 2012 r. na kwotę 4.000,00 zł netto - za wykonanie prac projektowych dotyczących budowy budynku handlowego,
fakturą VAT z dnia 11 lutego 2013 r. na kwotę 200,00 zł netto - za sporządzenie mapy poinwentaryzacyjnej dot. rozbiórki budynku mieszkalnego.

nieruchomości

^²

budynek

nieruchomość zabudowana

podpisała w dniu 15 maja 2007 r. umowę przedwstępną z osobami fizycznymi dotyczącą nabycia następnej nieruchomości zabudowanej, na której znajduje się budynek gospodarczy o pow. 52 m^² wybudowany ok. 1933 r., przeznaczony do rozbiórki. Umowa sprzedaży z dnia 7 stycznia 2008 r. opiewała na kwotę 900.000,00 zł, powiększoną o opłaty notarialne i PCC na łączną kwotę 22.737,00 zł (łączna cena nabycia 922.737,00 zł). Spółka wprowadziła do ksiąg wartość gruntu o pow. 2.479 m^² w kwocie 909.941,00 zł, a wartość budynku gospodarczego w kwocie 12.796,00 zł zaewidencjonowała jako środki trwałe w budowie. Ponosiła następujące nakłady na tą inwestycję, udokumentowane:

fakturą VAT z dnia 26 maja 2008 r. na kwotę 1.200,00 zł netto - wstępne rozpoznanie geotechniczne terenu,
fakturą VAT z dnia 7 kwietnia 2011 r. na kwotę 6.000,00 zł netto - porządkowanie, oczyszczanie z krzewów, wycinka drzew owocowych,
fakturą VAT z dnia 12 maja 2011 r. na kwotę 3.500,00 zł netto - za wykonanie koncepcji programowo-przestrzennej zagospodarowania terenu,
fakturą VAT z dnia 9 kwietnia 2012 r. na kwotę 1.500,00 zł netto - porządkowanie terenu,
fakturą VAT z dnia 18 października 2012 r. na kwotę 4.000,00 zł netto - za wykonanie prac projektowych dotyczących budowy budynku handlowego.

Łączne nakłady netto wyniosły 16.200,00 zł. Spółka odliczyła podatek naliczony. Wartość wykazana w księgach rachunkowych na koncie środki trwałe w budowie wynosi 16.200,00 zł + 12.796,00 zł = 28.996,00 zł. Część gruntu wynajmowana jest pod tablicę reklamową, z tytułu czego wystawiane są faktury VAT. Nieruchomość składa się z 1 działki ewidencyjnej oznaczonej w rejestrze gruntów nr 142 jako B-tereny mieszkaniowe. Będzie sprzedawana jako nieruchomość zabudowana wraz z wykazaną wartością budynku. Poniesione nakłady nie były ulepszeniami w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Nie dokonano rozbiórki budynku gospodarczego.

Przy nabyciu obu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 21 lutego 2002 r., ww. nieruchomości znajdują się na terenach przeznaczonych na usługi komercyjne. W związku z rezygnacją z budowy obiektów handlowych, Spółka zamierza sprzedać ww. nieruchomości jednemu ze wspólników.

W związku z powyższym, w uzupełnieniu wniosku, zadano następujące pytanie:

Czy w świetle ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), sprzedaż nieruchomości wymienionych w opisie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż opisanych nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, a w przypadku pierwszej nieruchomości dodatkowo z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), a konsekwencji w związku z art. 29 ust. 5 tej ustawy, z którego wynika, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, sprzedaż gruntów również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez „towary”, w myśl art. 2 pkt 6 cytowanej ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże stosownie do art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ww. ustawie lub w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do ust. 1 pkt 9 omawianego artykułu, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z treści art. 2 pkt 33 ustawy wynika, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl ust. 1 pkt 10 tego artykułu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, bądź go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zauważyć jednocześnie należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z ust. 11 tego artykułu, oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie ust. 1 pkt 10a ww. artykułu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a cyt. ustawy).

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy).

Zatem, grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektu budowlanego, który się na nim znajduje. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wskazać należy, że w myśl zapisu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z wniosku wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i dokonuje sprzedaży wyłącznie opodatkowanej. Z zamiarem wybudowania budynków do prowadzenia działalności handlowej, która jest podstawowym przedmiotem Jej działalności:

w dniu 25 stycznia 2007 r. nabyła od osoby fizycznej nieruchomość zabudowaną, składającą się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego o pow. użytkowej 115 m^² wybudowanego w 1926 r., rozbudowanego w 1934 r. oraz budynku gospodarczego o pow. 51,66 m^², w tym garażu o pow. 13,58 m^², wybudowanego w latach siedemdziesiątych XX w. Wydanie przedmiotu nabycia nastąpiło 31 stycznia 2008 r. Spółka ponosiła nakłady na nieruchomość (niebędące ulepszeniami w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym), z tytułu których odliczyła podatek naliczony. Budynek mieszkalny został całkowicie rozebrany. Z nieruchomości tej - od momentu jej nabycia do dnia 31 października 2012 r. - Spółka wynajmowała częściowo budynek gospodarczy (dwa pomieszczenia) i grunt. Nieruchomość składa się z 2 działek ewidencyjnych. Na działce nr 376, oznaczonej w rejestrze gruntów jako B-tereny mieszkaniowe, znajduje się budynek gospodarczy, a na działce nr 391, oznaczonej jako DR-drogi, nie ma żadnych zabudowań. Obie działki będą sprzedawane jako jedna nieruchomość zabudowana budynkiem gospodarczym,
w dniu 7 stycznia 2008 r. nabyła od osób fizycznych kolejną nieruchomość zabudowaną, na której znajduje się budynek gospodarczy przeznaczony do rozbiórki. Spółka ponosiła nakłady na nieruchomość (niebędące ulepszeniami w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym), z tytułu których odliczyła podatek naliczony. Część gruntu wynajmowana jest pod tablicę reklamową, z tytułu czego wystawiane są faktury VAT. Nieruchomość składa się z 1 działki ewidencyjnej oznaczonej w rejestrze gruntów nr 142 jako B-tereny mieszkaniowe. Będzie sprzedawana jako nieruchomość zabudowana wraz z wykazaną wartością budynku. Nie dokonano rozbiórki budynku gospodarczego.

Przy nabyciu obu nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ww. nieruchomości znajdują się na terenach przeznaczonych na usługi komercyjne.

W związku z rezygnacją z budowy obiektów handlowych, Spółka zamierza sprzedać ww. nieruchomości jednemu ze wspólników.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz treść powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujący się na działce nr 376 budynek gospodarczy był w części wynajmowany na rzecz podmiotu gospodarczego od dnia 25 stycznia 2007 r., to nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, w tej części. Ponieważ od tej daty upłynął już okres dłuższy niż 2 lata, transakcja sprzedaży ww. obiektu w tej części będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony transakcji - stosownie do dyspozycji ust. 10 tego artykułu – nie skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania ww. dostawy.

Natomiast dostawa pozostałej części ww. budynku, która nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, bowiem Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku w stosunku do tego budynku oraz nie dokonywała jego ulepszeń.

Również transakcja sprzedaży znajdującego się na działce nr 142 budynku gospodarczego przeznaczonego do rozbiórki, która będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, będzie zwolniona od podatku na podstawie dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, jako że Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku w stosunku do tego budynku oraz nie dokonywała jego ulepszeń.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę fakt, że dostawa ww. budynków będzie zwolniona od podatku, zbycie gruntów, na których są one posadowione, przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy, również objęte będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Z kolei zbycie działki nr 391, jako dostawa terenu niezabudowanego, nie będzie mogło korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż całokształt okoliczności sprawy wskazuje na to, że teren ten przeznaczony jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę (jako przeznaczony na usługi komercyjne).

W konsekwencji, planowana dostawa tej działki będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku, stosownie do treści art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Spółki, zgodnie z którym planowana sprzedaż obu nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, w całości należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że niniejszą interpretację wydano w oparciu o przedstawiony opis zdarzenia przyszłego przy założeniu, że opisane obiekty, w momencie sprzedaży, będą stanowiły budynki w rozumieniu powołanej uprzednio ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

Końcowo podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione zdarzenie przyszłe, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin