2013.08.20 - Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPP1/443-422/13-2/AW
z 20 sierpnia 2013 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., reprezentowanej przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2013 r. (data wpływu 20 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zbywanych składników majątkowych za odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i niewyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy oraz w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia Nieruchomości I i Nieruchomości II oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących przedmiotowe transakcje nabycia ww. Nieruchomości I i Nieruchomości II – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zbywanych składników majątkowych za odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i niewyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy oraz w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia Nieruchomości I i Nieruchomości II oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących przedmiotowe transakcje nabycia ww. Nieruchomości I i Nieruchomości II.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

„A” Sp. z o.o. („Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości w T. Na nieruchomość składa się budynek centrum handlowego (dalej: „Budynek”) wraz z towarzyszącymi budynkami i budowlami (takimi jak budynek parkingu, parking zewnętrzny, drogi wewnętrzne, dalej: „Obiekty”), które zlokalizowane są na działce nr 242/2 o powierzchni 60 903 m² (dalej: „Nieruchomość I”).

Ponadto, przedmiotem transakcji będzie szereg działek niezabudowanych (obecnie tereny zielone) położonych wokół Nieruchomości I (dalej: „Nieruchomość II”) o łącznej powierzchni 1 897 m².

W chwili obecnej Nieruchomość I oraz Nieruchomość II stanowią majątek spółki kapitałowej z siedzibą w Polsce, będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość I oraz Nieruchomość II do wykonywania czynności opodatkowanych (najem powierzchni lokalowej w Budynku).

Uchwałą Rady Miasta z dnia 13 grudnia 2007 r. dla obszaru Nieruchomości I oraz Nieruchomości II uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze wskazanym planem, przeznaczenie podstawowe opisywanego terenu to: „tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², usługi”. Plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dniu 31 marca 2008 r.

Zarówno Budynek, jak również Obiekty znajdujące się na Nieruchomości I zostały wybudowane przez Sprzedającego. Sprzedający dokonywał odliczenia VAT poniesionego przy budowie Budynku oraz Obiektów.

Nabycie przez Sprzedającego przedmiotowych działek gruntu składających się na Nieruchomość I oraz Nieruchomość II nastąpiło w ramach transakcji zwolnionej od VAT (bez wykazania kwoty VAT) ze względu na obiekty (wyburzone przez Sprzedającego) znajdujące się na tych działkach w chwili ich nabycia przez Sprzedającego.

Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej, poza najmem Budynku. Nieruchomość I oraz Nieruchomość II nie są wyodrębnione organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, nie stanowią one oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. – nie jest dla nich sporządzany odrębny bilans.

Celem nabycia Nieruchomości I oraz Nieruchomości II przez Wnioskodawcę jest wykorzystywanie tej nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych (najem powierzchni lokalowej w Budynku). W dacie dokonania transakcji Spółka będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Status prawny Nieruchomości I

Budynek wchodzący w skład Nieruchomości I zlokalizowany jest w T., na działce oznaczonej – działka nr 242/2 w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy.

Sprzedający nabył prawo własności działki nr 242/2 w dniu 29 stycznia 2009 r. W chwili nabycia działki przez Sprzedającego, działka ta zabudowana była zlokalizowanymi na niej budynkami oraz budowlami. Wszystkie budynki oraz budowle, które znajdowały się na działce w chwili nabycia, zostały następnie przez Sprzedającego wyburzone. Omawiana transakcja nabycia przez Sprzedającego w roku 2009 działki była transakcją zwolnioną od podatku od towarów i usług.

Na podstawie wydanych pozwoleń Sprzedający przeprowadził proces budowlany polegający na budowie Budynku centrum handlowego oraz towarzyszących Obiektów. Jak wskazano powyżej, Sprzedający nabywał w tym zakresie towary i usługi, w stosunku do których dokonywał odliczenia podatku naliczonego.

Budowa przedmiotowego Budynku oraz Obiektów została zakończona w roku 2011. W dniu 10 listopada 2011 r. Sprzedającemu zostało udzielone pozwolenie na użytkowanie Budynku oraz Obiektów.

Ponieważ, jak wskazano powyżej, przedmiotowy Budynek jest wykorzystywany jako centrum handlowe, w roku 2011 nastąpiło rozpoczęcie wynajmowania przez Sprzedającego, jako wynajmującego, powierzchni Budynku. Sprzedający wystawił (oraz od tamtej pory wystawia) faktury VAT z wykazanym podatkiem należnym, dokumentującym wynajem powierzchni Budynku.

Obecnie wynajmowi podlega 83% powierzchni lokali użytkowych zlokalizowanych w Budynku.

Natomiast wybudowane przez Spółkę Obiekty (takie jak budynek parkingu, drogi i place) nie były dotychczas przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani innych czynności opodatkowanych. Od dnia dokonania wynajmu lokali użytkowych w przedmiotowym Budynku, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku, które stanowiłyby 30% jego wartości początkowej.

Status prawny Nieruchomości II

Nieruchomość II obejmuje działki oznaczone jako działki nr: 192, 156/8, 156/7, 156/11, 158/12, 242/1 oraz 242/3 w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy. Wszystkie powyższe działki są obecnie działkami niezabudowanymi, na których znajdują się tereny zielone w sąsiedztwie centrum handlowego.

Podobnie jak w przypadku Nieruchomości I, Sprzedający nabył prawo własności powyższych działek w dniu 29 stycznia 2009 r. W chwili nabycia działek przez Sprzedającego, działka ta zabudowana była zlokalizowanymi na niej budynkami oraz budowlami. Wszystkie budynki oraz budowle, które znajdowały się na działce w chwili nabycia, zostały następnie przez Sprzedającego wyburzone. Omawiana transakcja nabycia przez Sprzedającego w roku 2009 działek była transakcją zwolnioną od podatku od towarów i usług.

Planowana transakcja

W skład zbywanej przez Sprzedającego Nieruchomości I wchodzić będą w szczególności:

prawo własności działki,
prawo własności Budynku oraz Obiektów funkcjonalnie związanych z Budynkiem,
nazwa budynku (prawa do znaków towarowych),
przynależności związane z nabywaną Nieruchomością (przykładowo windy, klimatyzatory, anteny itp.).

Ponadto, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego (dalej: KC), z mocy samego prawa, w wyniku zbycia Nieruchomości I na Spółkę przejdą umowy najmu powierzchni handlowo-usługowych w Budynku (w związku z przejściem umów najmu na Spółkę, wstąpi ona we wszelkie prawa i obowiązki Spółki z tytułu umów najmu z mocy prawa).

W skład zbywanej przez Sprzedającego Nieruchomości II wchodzić będzie prawo własności działek.

Natomiast w związku z planowaną transakcją, następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością I oraz Nieruchomością II nie zostaną zbyte przez Sprzedającego na rzecz Spółki:

umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego,
tajemnice przedsiębiorstwa,
umowy z pracownikami (gdyż Sprzedający nie posiada pracowników),
wierzytelności przysługujące Sprzedającemu z tytułu należnych, a niezapłaconych przed transakcją opłat za wynajem (jak również innych opłat, jak opłaty eksploatacyjne, opłaty marketingowe, refaktury za media) przysługujących Sprzedającemu względem najemców Budynku,
zobowiązania Spółki (również te bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności nie będzie przejęta przez Nabywcę umowa kredytu bankowego zawarta przez Sprzedającego w celu finansowania budowy Budynku, zlokalizowane na Nieruchomości I oraz umowa pożyczki udzielonej Sprzedającemu przez podmiot powiązany),
księgi rachunkowe, rejestry inna dokumentacja Sprzedającego,
firma Sprzedającego,
wierzytelności i inne prawa majątkowe Sprzedającego.

Co więcej, w ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę umowy związane z obsługą Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, w tym przede wszystkim umowa o zarządzanie nieruchomością – obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie nieruchomością lub ewentualnie powierzenie zarządzania temu samemu bądź innemu podmiotowi, będzie znajdować się w gestii Spółki. W tym zakresie podkreślenia wymaga, że w przypadku nieruchomości o takim charakterze, jaki posiada Nieruchomość I (Budynek o charakterze handlowo-usługowo-komercyjnym) umowa o zarządzanie nieruchomością jest dokumentem, którego zakres dalece wykracza poza zakres obowiązków zarządcy obiektu budowlanego, przewidzianych przepisami prawa. Zawarta przez Sprzedającego umowa zarządzenia obejmuje komercyjne oraz infrastrukturalne zarządzenie nieruchomością, jak również techniczne zarządzenie nieruchomością. W tym pierwszym zakresie, podmiot świadczący na rzecz Sprzedającego usługi zarządcze wykonuje, m. in. następujące czynności:

opracowywanie raportów dotyczących wyniku operacyjnego centrum handlowego,
opracowywanie budżetu operacyjnego, obejmującego prognozę finansową oraz prognozę wydatków operacyjnych,
roczny rachunek rzeczywistych kosztów operacyjnych dla centrum handlowego na kolejny rok,
reprezentowanie Sprzedającego w kontaktach z najemcami,
kontrolę oraz monitorowanie realizacji umów najmu,
zawieranie, zmienianie, wypowiadanie oraz rozwiązywanie umów najmu (za zgodą Sprzedającego),
bieżące kontakty z najemcami (organizowanie spotkań itp.),
komercjalizacja powierzchni Budynku (w sytuacji, rozwiązania umowy najmu z najemcą) – tj. poszukiwanie nowych najemców,
wysuwanie w imieniu Sprzedającego roszczeń gwarancyjnych,
wysuwanie, w imieniu Sprzedającego roszczeń w odniesieniu do najemców, dostawców usług itp.,
organizowanie korespondencji związanej z zarządzeniem centrum handlowym,
wysuwanie propozycji w zakresie niezbędnych, dodatkowych inwestycji, napraw oraz rozbudów Budynku,
zapewnienie prawidłowego działania systemu wentylacyjnego, systemu chłodzenia oraz ogrzewania, systemu urządzeń sanitarnych, instalacji elektrycznych, wind hydrantów, zraszaczy przeciwogniowych, systemu monitoringu,
ogół działalności związanej z inspekcją Budynku, jego eksploatacją, naprawami.

Jak wynika z powyższego, Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania, w odniesieniu do niej, wskazanych powyżej czynności. Dlatego biorąc pod uwagę, iż umowa o zarządzenie Budynkiem nie będzie przedmiotem transakcji, po nabyciu Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, Spółka będzie zmuszona wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi – nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Sprzedającym i Sprzedający nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Ponadto, przedmiotem transakcji nie będą umowy o dostawę mediów (m. in. ze spółkami M. G., E.) – obecne umowy zostaną rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media będzie leżeć w gestii Spółki.

Należy podkreślić, że zarówno intencją Spółki, jak również Sprzedającego jest objęcie planowaną transakcją składnika majątkowego (Nieruchomości I oraz Nieruchomości II), nie zaś przedsiębiorstwa Sprzedającego, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający – po dokonaniu transakcji – będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

Tak jak wskazano powyżej, Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Nabyte przez Nią Nieruchomość I oraz Nieruchomość II będą wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu (przede wszystkim polegających na wynajmie powierzchni w Budynku).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym sprzedaż przez Sprzedającego Spółce Nieruchomości I oraz Nieruchomości II (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym) nieobejmująca jednak kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości I i umów kredytu oraz pożyczki, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT, w stosunku do której Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (zakładając że transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT – czego dotyczą kolejne pytania)...
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedającego Spółce Budynku w części która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego gruntem składającym się na Nieruchomość I, stanowi dostawę towaru zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, a w konsekwencji, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości I w tej części...
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedającego Spółce Obiektów oraz Budynku w części, która nie była nigdy wynajęta lub została po raz pierwszy wynajęta w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do nich gruntem składających się na Nieruchomość I, stanowi dostawę towaru opodatkowaną na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, a w konsekwencji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości I w tej części...
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym dostawa przez Sprzedającego na rzecz Spółki Nieruchomości II (na którą składają się niezabudowane działki) nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, a w konsekwencji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości II...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Sprzedaż przez Sprzedającego Spółce Nieruchomości I oraz Nieruchomości II (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym) nieobejmująca jednak kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości I i umów kredytu oraz pożyczki, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT, w stosunku do której Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (w części transakcji która nie będzie zwolniona od podatku VAT).

Ad. 2.

Dostawa przez Sprzedającego Spółce Budynku w części, która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego gruntem Nieruchomości I, stanowi dostawę towaru zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającemu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, a w konsekwencji, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości I.

Ad. 3.

Dostawa przez Sprzedającego Spółce Obiektów oraz Budynku w części, która nie była nigdy wynajęta lub została po raz pierwszy wynajęta w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do nich gruntem Nieruchomości I, stanowi dostawę towaru opodatkowaną na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającemu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, a w konsekwencji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości I w tej części.

Ad. 4.

Dostawa przez Sprzedającego na rzecz Spółki Nieruchomości II (na którą składają się niezabudowane działki) nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, a w konsekwencji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości II.

UZASADNIENIE.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów (…).

Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe oznacza, iż w przypadku sprzedaży Nieruchomości I oraz Nieruchomości II transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach przewidzianych dla dostawy towarów. Za powyższym podejściem przemawia przede wszystkim fakt, iż przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość I, jak również Nieruchomość II oraz wybrane składniki majątkowe związane z tymi nieruchomościami. Transakcja nie obejmie natomiast innych istotnych składników majątkowych Sprzedającego, w tym w szczególności zobowiązania do spłaty pożyczki, zaciągniętej przez Sprzedającego w celu sfinansowania budowy Budynku i Obiektów oraz kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości I oraz Nieruchomości II (w tym między innymi Umowy o Zarządzanie), środków pieniężnych na rachunkach Sprzedającego, ksiąg rachunkowych Sprzedającego czy też zobowiązań Sprzedającego.

Przedmiotowa transakcja potencjalnie mogłaby nie podlegać przepisom ustawy VAT jedynie w sytuacji gdyby, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy VAT, jej przedmiotem było przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie jednak żadne z powyższych.

Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w ustawie VAT. Zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych – tak m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 6 października 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 368/09, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 grudnia 2001 r., sygn. akt III RN 163/00, a także Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacjach z dnia 2 czerwca 2010 r. nr ITPP1/443-250a/10/DM oraz z dnia 27 maja 2010 r. nr ITPP2/443-166a/10/AP – w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z tym uregulowaniem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na potrzeby ustawy VAT zdefiniowane zostało pojęcie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” (dalej: „ZCP”). Zgodnie z art. 2 pkt 27e stanowi ono organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle obu przytoczonych powyżej definicji legalnych stwierdzić należy, że za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uznać można jedynie zespół składników niematerialnych i materialnych, powiązanych funkcjonalnie w taki sposób, by można w oparciu o nie prowadzić działalność gospodarczą.

Przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego transakcji odpłatnej dostawy będzie Nieruchomość I (tj. opisana w zdarzeniu przyszłym działka wraz ze znajdującym się na niej budynkami oraz innymi obiektami), Nieruchomość II oraz inne wybrane składniki majątkowe związane z Nieruchomością I oraz Nieruchomością II (np. przynależności Budynku) wraz z umowami najmu, które przejdą na Spółkę z mocy prawa.

Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności firma Sprzedającego, jak również środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego oraz zobowiązania związane z Nieruchomością. Należy także podkreślić, że na Spółkę nie zostaną przeniesione zobowiązania Spółki z tytułu kredytu oraz pożyczki.

Tym samym, zdaniem Spółki, przedmiotem transakcji nie będzie zarówno przedsiębiorstwo Sprzedającego, jak również zorganizowana część przedsiębiorstwa Sprzedającego, bowiem sama Nieruchomość I oraz Nieruchomość II wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, nie może być uznana za przedsiębiorstwo ani ZCP. Dla uznania jej za przedsiębiorstwo lub ZCP, istotne jest bowiem, aby w jego skład wchodziły składniki wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, a także stanowiły one zorganizowany zespół składników majątkowych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość I oraz Nieruchomość II wraz ze składnikami majątkowymi, wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, nie będą nim natomiast pozostałe istotne składniki majątku Sprzedającego wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (w tym środki pieniężne, nazwa przedsiębiorstwa, księgi przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa), konstytuujące przedsiębiorstwo.

W odniesieniu do nazwy przedsiębiorstwa, Wnioskodawca wskazuje, że na znaczenie przeniesienia na nabywcę oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo uwagę zwracają także przedstawiciele piśmiennictwa podatkowego. Dla przykładu przytoczyć można tezę zaprezentowaną przez T. Michalika, który stwierdza, że: „Inaczej jest w sytuacji, gdy w skład przedsiębiorstwa wchodzą np. firma, znaki towarowe (...), ale na mocy porozumienia stron są one wyłączone z transakcji. W takim przypadku wydaje się, iż nie można mówić o sprzedaży przedsiębiorstwa, jeżeli funkcjonalnie istotne elementy tego przedsiębiorstwa nie podlegają sprzedaży. Wyłączenie takich składników, jak np. firma czy inne elementy indywidualizujące przedsiębiorstwo uniemożliwiałoby funkcjonowanie przedsiębiorstwa, a co za tym idzie, spowodowałoby, iż faktycznie przedmiotem obrotu nie byłoby przedsiębiorstwo, ale zestaw składników, które same przedsiębiorstwa sprzedawcy nie stanowią”, T. Michalik (red.), VAT 2009, Komentarz, Warszawa 2009, s. 95.

Przedmiot transakcji nie będzie wykazywał również cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość I i Nieruchomość II oraz, wskazane w zdarzeniu przyszłym, składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Sprzedającego (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Sprzedającego, jak i Spółkę. Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Sprzedający nie przeniesie na Spółkę umów z pracownikami (ponieważ takich nie posiada), natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego. Na Spółkę nie zostanie więc przeniesione doświadczenie/know-how związane z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomość. Ponieważ Nieruchomość I oraz Nieruchomość II nie mogą poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do nich wskazanych powyżej czynności, Spółka będzie zmuszona wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi – nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Sprzedającym i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Tymczasem właśnie kryterium samodzielności funkcjonalnej uznawane jest w orzecznictwie i literaturze za decydujące dla uznania aktywów za przedsiębiorstwo lub ZCP.

Wskazać można w tym miejscu w szczególności na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000 r., sygn. akt I CKN 850/98, w którym stwierdzono, że „Ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest więc możliwa in concrefo, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo”.

Jeszcze bardziej rygorystyczne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr IP-PP2-443-1352/08-3/BM, w której stwierdzono, że „ art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo”.

Analogicznie wypowiedział się także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 12 lutego 2010 r. nr IPPP3/443-1167/09-3/MM, wskazał, że:

„Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien być on interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (...). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

W odniesieniu do ZCP powyższe stanowisko potwierdza m. in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 grudnia 2009 r., nr IBPP3/443-701/09/KO, a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r., nr IPPP2/443-778/09-2/IK.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca przywołał również odpowiedź Ministerstwa Finansów z dnia 13 czerwca 2003 r. na zapytanie nr 1778 w sprawie możliwości uznania budynku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (wobec tożsamego brzemienia definicji ZCP na gruncie ustawy VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, cytowane stanowisko Ministra Finansów zachowuje w pełni aktualność w odniesieniu do analizowanego stanu faktycznego), w której wskazano, że „jeśli osoba prawna prowadzi działalność developerską oraz organizacyjnie i finansowo wyodrębnioną działalność polegającą na wynajmie lokali w będącym jej własnością budynku, można uznać, że budynek ten oceniany wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, umowami dotyczącymi zawartych umów najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na najmie stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa podatnika. Należy również stwierdzić, że tak wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych stanowić musi jednocześnie niezależną, samodzielną sferę działalności, w ramach której podatnik realizuje określone zadania gospodarcze”.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, dostawa na Jego rzecz przez Sprzedającego Nieruchomości I oraz Nieruchomości II wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości I oraz Nieruchomości II w sytuacji, w której nie zostaną przeniesione kluczowe umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości I oraz Nieruchomości II oraz kredyt i pożyczka Sprzedającego, stanowić będzie dostawę składników majątkowych, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa ani też ZCP. W konsekwencji, dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom ustawy VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT.

W konsekwencji (w części transakcji która nie będzie zwolniona od podatku VAT, do czego odnoszą się pytania 2-4) Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego przez Sprzedającego, w szczególności do Spółki nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym „Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

Ad. 2.

Ponieważ planowaną transakcję sprzedaży Spółce Nieruchomości I oraz Nieruchomości II należy uznać za dostawę pojedynczych aktywów, nie zaś zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, to w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, transakcja ta podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

W ocenie Spółki, dostawa Budynku w części, która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego gruntem będzie, co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W stosunku do dostaw tych strony transakcji będą miały prawo do skorzystania z opcji opodatkowania, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Podatnik może – w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT – zrezygnować z opisanego powyżej zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oświadczenie musi odpowiadać wymogom określonym w art. 43 ust. 11 ustawy VAT, tj. musi zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z przytoczonych uregulowań, dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia podlega, co do zasady, zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Należy przy tym zwrócić uwagę, że w przypadku tego rodzaju dostaw dokonywanych pomiędzy zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia, pod warunkiem spełnienia przytoczonych powyżej wymagań sformułowanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy VAT.

Dla oceny, czy w przypadku uznania przedmiotowej transakcji sprzedaży Budynku w części która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego gruntem, jako odpłatnego zbycia Wnioskodawca wraz ze Sprzedającym będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia, decydujące będzie w świetle przytoczonych przepisów rozstrzygnięcie, czy oddanie przez Sprzedającego w najem Budynku składającego się na Nieruchomość I spełnia kryteria pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przytoczonej definicji legalnej, dla pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części, konieczne jest oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że – jak wskazano w zdarzeniu przyszłym – w odniesieniu do Budynku nie zachodzi sytuacja opisana w punkcie b) powyżej. Po uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku (oraz po oddaniu najemcom Budynku przez Sprzedającego do użytkowania), Sprzedający nie poniósł na budynek nakładów na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 ustawy VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ustawy VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem „oddanie do użytkowania (...) nabywcy lub użytkownikowi”.

Nie budzi wątpliwości, że jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jest usługa wynajmu nieruchomości. Art. 8 ust. 1 ustawy VAT nakazuje pod pojęciem świadczenia usług rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

W ocenie Wnioskodawcy, przytoczone powyżej argumenty przemawiają za tym, że przesłanki pierwszego zasiedlenia spełnione są nie tylko w przypadku dostawy obiektów budowlanych, ale również, jeżeli obiekty te zostają oddane do użytkowania pierwszemu użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej) na podstawie umowy najmu.

Powyższy pogląd prezentowany jest również w piśmiennictwie. Wskazuje się, że pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. „Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing”. A. Bartosiewicz, R. Kubacki VAT. Komentarz; Lex, 2010, wyd. IV.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają również liczne interpretacje organów skarbowych. Tytułem przykładu wskazać można m. in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 11 marca 2010 r., nr ITPP2/443-1111/09/KT, w której stwierdzono, że: „żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczę 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem, są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu”.

Podobnie w odniesieniu do umowy dzierżawy wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 8 grudnia 2009 r., nr ILPP1/443-1122/09-2/KG. Pogląd prezentowany przez Wnioskodawcę wyrażony został również m. in. w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 lutego 2010 r., nr IPPP2-443-82/10-2/JB oraz z dnia 20 kwietnia 2010 r., nr IPPP2/443-75/10-4/MM.

Wnioskodawca przytacza również interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 października 2009 r., nr IBPP1/443-760/09/AL, w której stwierdzono, że „zgodnie (...) art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej). W świetle tego przepisu przedmiotowa dostawa nie będzie zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż nieruchomość była wynajmowana od roku 1993 i na tej podstawie użytkowana przez najemcę oraz Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości”.

Podsumowując, pierwsze zasiedlenie omawianych budynków, wchodzących w skład Nieruchomości, nastąpiło w wyniku nabycia lub oddania ich do używania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, w drodze wynajmu.

W związku z tym, w odniesieniu do omawianego Budynku w części, która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego gruntem, jego planowana dostawa mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W konsekwencji, Spółka oraz Sprzedający, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, do rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania podatkiem VAT.

Ponadto, przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. (Warunkiem zastosowania tego przepisu jest okoliczność, iż w stosunku do obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak natomiast wskazano w zdarzeniu przyszłym wniosku, Sprzedający odliczył podatek naliczony związany z budową Budynku).

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że dostawa przez Sprzedającego Spółce Budynku w części która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego gruntem Nieruchomości I stanowi dostawę towaru zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a strony transakcji będę miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, a w konsekwencji, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ad. 3.

W opinii Spółki, w odniesieniu do:

Budynku, w części w której nie była przedmiotem najmu (lub była przedmiotem najmu przez okres krótszy niż 2 lata) oraz
Obiektów (które – jak wskazano w zdarzeniu przyszłym – nie były przedmiotem najmu)

transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania). W konsekwencji, w przypadku naliczenia podatku należnego przez Sprzedającego, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku wykazanego na fakturze.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W omawianym przypadku, dostawa Budynku, w części która nie została wynajęta przez Sprzedającego Spółce, jak również dostawa Obiektów będzie stanowiła pierwsze zasiedlenie Budynku (w omawianej części) oraz Obiektów po ich wybudowaniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dokonanie odpłatnej dostawy nigdy niewynajętej części Budynku oraz Obiektów będzie więc stanowiło ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

Natomiast dostawa Budynku w części, która została po raz pierwszy wynajęta w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną transakcją będzie stanowiła dostawę dokonywaną po pierwszym zasiedleniu, jednak w okresie krótszym niż 2 lata.

Jednocześnie, do dostawy tej nie znajdzie zastosowania obowiązkowe zwolnienie z opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Jak wskazano bowiem w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający odliczył VAT naliczony przy budowie Budynku oraz Obiektów.

Ad. 4.

W ocenie Spółki, zarówno dostawa Nieruchomości II (tj. niezabudowanych działek gruntu) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, w przypadku wykazania przez dostawcę kwoty podatku należnego na fakturze dokumentującej transakcję, Spółka będzie uprawniona do odliczenia tej kwoty podatku naliczonego.

Na wstępie należy wskazać, Nieruchomości II składa się z niezabudowanych działek gruntu – do transakcji nie mają więc zastosowania zwolnienia dotyczące budynków i budowli.

Ponadto, uchwałą Rady Miasta z dnia 13 grudnia 2007 r. dla obszaru Nieruchomości II uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze wskazanym planem, przeznaczenie podstawowe opisywanego terenu to: „tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², usługi”. Plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie z dniem 31 marca 2008 r. Nieruchomość II stanowi więc tereny przeznaczone pod zabudowę, w konsekwencji nie ma zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

W konsekwencji, dostawa przez Sprzedającego na rzecz Spółki Nieruchomości II (na którą składają się niezabudowane działki) nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT i Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości II.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, w świetle art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, iż regulacja zawarta w art. 6 pkt 1 ustawy, stanowi implementację art. 19 ust. 1 i 2 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L.06.347.1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112.

W myśl art. 19 ust. 1 i ust. 2 Dyrektywy 112, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Wobec tego w niniejszej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 ustawy.

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem tych czynności jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport), itp.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” wykorzystuje się regulację zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy tu wskazać również art. 55² Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Zatem, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Podsumowując, przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem, wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, iż definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m. in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca obecnie rozważa nabycie nieruchomości, na którą składa się budynek centrum handlowego (Budynek) wraz z towarzyszącymi budynkami i budowlami (tj. budynek parkingu, parking zewnętrzny, drogi wewnętrzne – Obiekty), które zlokalizowane są na działce nr 242/2 o powierzchni 60 903 m² (Nieruchomość I). Ponadto, przedmiotem transakcji będzie szereg działek niezabudowanych (obecnie tereny zielone) położonych wokół Nieruchomości I – Nieruchomość II o łącznej powierzchni 1 897 m².

W chwili obecnej Nieruchomość I oraz Nieruchomość II stanowią majątek Sprzedającego, będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość I oraz Nieruchomość II nie są wyodrębnione organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, nie stanowią one oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. – nie jest dla nich sporządzany odrębny bilans.

W skład zbywanej przez Sprzedającego Nieruchomości I wchodzić będą w szczególności:

prawo własności działki,
prawo własności Budynku oraz Obiektów funkcjonalnie związanych z Budynkiem,
nazwa budynku (prawa do znaków towarowych),
przynależności związane z nabywaną Nieruchomością (przykładowo windy, klimatyzatory, anteny itp.).

Ponadto, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, z mocy samego prawa, w wyniku zbycia Nieruchomości I na Spółkę przejdą umowy najmu powierzchni handlowo-usługowych w Budynku (w związku z przejściem umów najmu na Spółkę, wstąpi ona we wszelkie prawa i obowiązki Spółki z tytułu umów najmu z mocy prawa).

W skład zbywanej przez Sprzedającego Nieruchomości II wchodzić będzie prawo własności działek.

Natomiast w związku z planowaną transakcją, następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością I oraz Nieruchomością II nie zostaną zbyte przez Sprzedającego na rzecz Spółki:

umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego,
tajemnice przedsiębiorstwa,
umowy z pracownikami (gdyż Sprzedający nie posiada pracowników),
wierzytelności przysługujące Sprzedającemu z tytułu należnych, a niezapłaconych przed transakcją opłat za wynajem (jak również innych opłat, jak opłaty eksploatacyjne, opłaty marketingowe, refaktury za media) przysługujących Sprzedającemu względem najemców Budynku,
zobowiązania Spółki (również te bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności nie będzie przejęta przez Nabywcę umowa kredytu bankowego zawarta przez Sprzedającego w celu finansowania budowy Budynku, zlokalizowane na Nieruchomości I oraz umowa pożyczki udzielonej Sprzedającemu przez podmiot powiązany),
księgi rachunkowe, rejestry inna dokumentacja Sprzedającego,
firma Sprzedającego,
wierzytelności i inne prawa majątkowe Sprzedającego.

Co więcej, w ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę umowy związane z obsługą Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, w tym przede wszystkim umowa o zarządzanie nieruchomością – obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie nieruchomością lub ewentualnie powierzenie zarządzania temu samemu, bądź innemu podmiotowi będzie znajdować się w gestii Spółki. W tym zakresie podkreślenia wymaga, że w przypadku nieruchomości o takim charakterze, jaki posiada Nieruchomość I (Budynek o charakterze handlowo-usługowo-komercyjnym) umowa o zarządzanie nieruchomością jest dokumentem, którego zakres dalece wykracza poza zakres obowiązków zarządcy obiektu budowlanego, przewidzianych przepisami prawa. Zawarta przez Sprzedającego umowa zarządzenia obejmuje komercyjne oraz infrastrukturalne zarządzenie nieruchomością, jak również techniczne zarządzenie nieruchomością. W tym pierwszym zakresie, podmiot świadczący na rzecz Sprzedającego usługi zarządcze wykonuje, m. in. następujące czynności:

opracowywanie raportów dotyczących wyniku operacyjnego centrum handlowego,
opracowywanie budżetu operacyjnego, obejmującego prognozę finansową oraz prognozę wydatków operacyjnych,
roczny rachunek rzeczywistych kosztów operacyjnych dla centrum handlowego na kolejny rok,
reprezentowanie Sprzedającego w kontaktach z najemcami,
kontrolę oraz monitorowanie realizacji umów najmu,
zawieranie, zmienianie, wypowiadanie oraz rozwiązywanie umów najmu (za zgodą Sprzedającego),
bieżące kontakty z najemcami (organizowanie spotkań itp.),
komercjalizacja powierzchni Budynku (w sytuacji, rozwiązania umowy najmu z najemcą) – tj. poszukiwanie nowych najemców,
wysuwanie w imieniu Sprzedającego roszczeń gwarancyjnych,
wysuwanie w imieniu Sprzedającego roszczeń w odniesieniu do najemców, dostawców usług itp.,
organizowanie korespondencji związanej z zarządzeniem centrum handlowym,
wysuwanie propozycji w zakresie niezbędnych, dodatkowych inwestycji, napraw oraz rozbudów Budynku,
zapewnienie prawidłowego działania systemu wentylacyjnego, systemu chłodzenia oraz ogrzewania, systemu urządzeń sanitarnych, instalacji elektrycznych, wind hydrantów, zraszaczy przeciwogniowych, systemu monitoringu,
ogół działalności związanej z inspekcją Budynku, jego eksploatacją, naprawami.

Ponadto, przedmiotem transakcji nie będą umowy o dostawę) – obecne umowy zostaną rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media będzie leżeć w gestii Spółki.

Sprzedający – po dokonaniu transakcji – będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

Celem nabycia Nieruchomości I oraz Nieruchomości II przez Wnioskodawcę jest wykorzystywanie tej nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych (najem powierzchni lokalowej w Budynku).

W ocenie tut. Organu, dla uznania majątku za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie wystarczy, że ze względu na pewną samodzielność pod względem technicznym, czy nawet organizacyjnym, zespół składników majątkowych mógłby potencjalnie stanowić odrębne przedsiębiorstwo bądź zorganizowaną część przedsiębiorstwa, ponieważ art. 6 pkt 1 ustawy, wyłącza od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników majątkowych i niemajątkowych, uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia pewnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż opisana we wniosku transakcja polegająca na zbyciu przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości I oraz Nieruchomości II nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa.

Ponadto, należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, iż zbywane przez Sprzedającego Nieruchomość I oraz Nieruchomość II – jak wskazał Zainteresowany – nie są wyodrębnione organizacyjnie i finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego, to pozbawia zbywane składniki cech zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie można bowiem uznać, iż dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwa.

Wobec tego, przedmiotem aportu będą składniki majątku przedsiębiorstwa, a nie zorganizowane części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem, przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania w sprawie będącej przedmiotem wniosku. Przepis ten bowiem, jak wyżej wskazano, odnosi się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż będące przedmiotem transakcji zbycia składniki majątkowe na rzecz Wnioskodawcy nie będą stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W konsekwencji ww. zbycie składników majątkowych będzie prowadziło do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi składnikami jak właściciel, zatem będzie czynnością podlegającą przepisom ustawy – art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i opodatkowaną na zasadach ogólnych, tj. według właściwych stawek podatkowych dla poszczególnych towarów lub z zastosowaniem zwolnienia, o ile takie będzie wynikało z przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy.

I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć sprzedaż, aport, a także najem oraz dzierżawę.

Wskazać należy, iż w sytuacji, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto w świetle art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy wskazać, że treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy zauważyć, iż ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy częściowo nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Zatem, w tej sytuacji można przyjąć różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków, budowli przypisać do nich odpowiednio udział w gruncie i zastosować właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa.

Zatem jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem lub budowlą, których dostawa w części będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a w części będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, należy – uwzględniając zapis art. 29 ust. 5 ustawy – przypisać części gruntu do posadowionych obiektów.

Na mocy przepisu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z danych zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca obecnie rozważa nabycie nieruchomości, na którą składa się budynek centrum handlowego (Budynek) wraz z towarzyszącymi budynkami i budowlami (tj. budynek parkingu, parking zewnętrzny, drogi wewnętrzne – Obiekty). Ponadto, przedmiotem transakcji będzie szereg działek niezabudowanych (obecnie tereny zielone) położonych wokół Nieruchomości I – Nieruchomość II. W chwili obecnej ww. Nieruchomości stanowią majątek Sprzedającego, będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość I oraz Nieruchomość II do wykonywania czynności opodatkowanych (najem powierzchni lokalowej w Budynku).

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika przeznaczenie podstawowe opisywanego terenu na: „tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², usługi”.

Nabycie przez Sprzedającego przedmiotowych działek gruntu składających się na Nieruchomość I oraz Nieruchomość II nastąpiło w ramach transakcji zwolnionej od podatku VAT (bez wykazania kwoty VAT) ze względu na obiekty (wyburzone przez Sprzedającego) znajdujące się na tych działkach w chwili ich nabycia przez Sprzedającego.

Wnioskodawca wskazał, iż Sprzedający nabył prawo własności działki nr 242/2 w dniu 29 stycznia 2009 r. W chwili nabycia działki przez Sprzedającego, działka ta zabudowana była zlokalizowanymi na niej budynkami oraz budowlami. Wszystkie budynki oraz budowle, które znajdowały się na działce w chwili nabycia, zostały następnie przez Sprzedającego wyburzone. Omawiana transakcja nabycia przez Sprzedającego w roku 2009 działki była transakcją zwolnioną od podatku od towarów i usług.

Budowa przedmiotowego Budynku oraz Obiektów została zakończona w roku 2011 i również w roku 2011 nastąpiło rozpoczęcie wynajmowania przez Sprzedającego, jako wynajmującego, powierzchni Budynku. Sprzedający wystawił (oraz od tamtej pory wystawia) faktury VAT z wykazanym podatkiem należnym, dokumentującym wynajem powierzchni Budynku. Obecnie wynajmowi podlega 83% powierzchni lokali użytkowych zlokalizowanych w Budynku.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż planowane zbycie części Budynku, stanowiącego Nieruchomość I, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zajdą wyjątki w nim przedstawione, tzn. dostawa części Budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Powyższe wynika z faktu, iż pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do części Budynku miało miejsce w roku 2011, gdy część powierzchni Budynku, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, została oddana użytkownikowi w najem. Zatem, ww. zwolnienie ma zastosowanie do tej części Budynku, która od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży będzie wynajmowana przez okres co najmniej 2 lat. Ponadto, Zainteresowany nie dokonywał ulepszeń ww. Nieruchomości I.

Tym samym – na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy – ze zwolnienia od podatku od towarów i usług będzie korzystała także dostawa gruntu, na którym opisana we wniosku część Budynku się znajduje.

Ponadto, w analizowanej sprawie Wnioskodawca w odniesieniu do ww. części Budynku, której dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zamierza skorzystać z prawa do rezygnacji ze zwolnienia od tego podatku i wybrać opodatkowanie przedmiotowej transakcji.

Wobec powyższego Sprzedawca części Budynku, będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy ww. części Budynku, jednakże pod warunkiem spełnienia przesłanek wskazanych w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do części Budynku, która po raz pierwszy została wynajęta i od tego momentu do zamierzonej transakcji nie miną 2 lata, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. części Budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, iż w przedmiotowej sprawie dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem zasiedlenie to nastąpiło z chwilą oddania użytkownikowi części Budynku, stanowiącego Nieruchomość I, jednakże pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie miną 2 lata.

Również sprzedaż pozostałej części Budynku oraz Obiektów, stanowiących Nieruchomość I, które nigdy nie były przedmiotem najmu, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ z uwagi na treść przepisu art. 2 pkt 14 ustawy, zbycie dokonywane będzie w ramach pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca bowiem wybudował ww. Budynek oraz Obiekty, które do chwili obecnej nie zostały jeszcze wydane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Z uwagi na brak zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W odniesieniu do części Budynku, która nigdy nie była wynajmowana lub została po raz pierwszy wynajęta i od tego momentu do planowanej sprzedaży nie miną 2 lata oraz Obiektów, które nie były przedmiotem najmu, a będących przedmiotem dostawy, Sprzedającemu w związku z ich budową przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych wydatków. Zatem z uwagi na powyższe, również na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zbycie części Nieruchomości I nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z powyższym transakcja zbycia części Budynku oraz Obiektów, które nigdy nie były wynajmowane lub zostały po raz pierwszy wynajęte i od tego momentu do planowanej sprzedaży nie miną 2 lata, będzie opodatkowana, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawką podatku 23%. Wobec tego – stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy – opodatkowana 23% stawką podatku VAT będzie także dostawa gruntu, na którym ww. nieruchomości się znajdują.

Ponadto, w analizowanej sprawie Sprzedawca planuje dokonać dostawy działek niezabudowanych, o których mowa we wniosku, stanowiących Nieruchomość II, położonych na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że przeznaczenie podstawowe opisywanego terenu to „tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², usługi”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane – stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazać jednocześnie należy, iż powyższe zmiany do ustawy stanowią implementację art. 135 ust. 1 lit. k ww. Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają z VAT dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, iż stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.”

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, iż nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowania i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającego dostawa na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości II, składającej się z działek niezabudowanych, która stanowi teren przeznaczony pod zabudowę, bowiem jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że są to „tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², usługi”, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Tym samym ww. transakcja sprzedaży będzie opodatkowana na zasadach ogólnych, tj. stawką VAT 23%.

Zatem, dostawa działek gruntowych składających się na Nieruchomość II będzie opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%, ze względu na fakt, iż są to tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się natomiast do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości I, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.:

odliczenia tego dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług,
towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Zatem, warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Jednocześnie przedstawiona w ww. przepisie zasada, wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca umożliwił jednak podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m. in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, np. art. 88 ust. 3a pkt 2 oraz ust. 4 ustawy.

W świetle art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze, jednak transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast, w myśl art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

W myśl powyższej regulacji, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy, przysługuje podatnikowi w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy i uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, iż Zainteresowany będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości I oraz Nieruchomości II. Powyższe wynika z faktu, że będzie istniał związek poniesionych wydatków na zakup ww. Nieruchomości z prowadzoną przez Zainteresowanego działalnością gospodarczą, która – jak wskazał Wnioskodawca – będzie służyła czynnościom opodatkowanym podatkiem od towarów i usług, tj. najem powierzchni lokalowej w Budynku.

Reasumując, Wnioskodawcy jako zarejestrowanemu, czynnemu podatnikowi podatku VAT będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, ponieważ – jak poinformował Zainteresowany – przedmiotowe Nieruchomości będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższych regulacji prawny oraz odnosząc się do zadanych pytań, tut. Organ stwierdza, że:

Ad. 1.

Sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości I oraz Nieruchomości II na rzecz Wnioskodawcy, nieobejmująca jednak kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości I i umów kredytu oraz pożyczki, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Ad. 2.

Dostawa przez Sprzedającego Budynku w części, która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego gruntem, składającym się na Nieruchomość I, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29 ust. 5 ustawy. Tym samym strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Ad. 3.

Dostawa przez Sprzedającego Obiektów oraz Budynku w części, która nie była nigdy wynajęta lub została po raz pierwszy wynajęta w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do nich gruntem składających się na Nieruchomość I, będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Ad. 4.

Dostawa przez Sprzedającego Nieruchomości II, na którą składają się niezabudowane działki, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, tym samym przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Ponadto, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z wystawionej przez Sprzedającego faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, bowiem – jak wskazał Zainteresowany – ww. Nieruchomości będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (najem powierzchni lokalowej w Budynku).

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez nabywcę przedmiotowych Nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Sprzedającego.

Sprzedający chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą ważność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin