Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi
IPTPB2/415-269/13-2/TS
z 3 lipca 2013 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2013 r. (data wpływu 18 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego, w odniesieniu do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego, w odniesieniu do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 22 września 2010 r. Wnioskodawczyni kupiła dom, oddając w rozliczeniu swoje mieszkanie oraz przejmując do dalszej spłaty dług z tytułu kredytu zaciągniętego przez poprzednią właścicielkę domu. W związku z tą transakcją Wnioskodawczyni poniosła pewne koszty notarialne.

Natomiast w dniu 4 listopada 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała powyższą nieruchomość, otrzymując w rozliczeniu gotówkę oraz przekazując kupującym zobowiązanie do dalszej spłaty należności z tytułu wspomnianego kredytu.

Ponieważ zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni dokonała przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W 2012 r. Wnioskodawczyni złożyła deklarację PIT-39 za 2011 r. Wykazała w niej jako przychód całą kwotę z aktu notarialnego (czyli sumę otrzymanej gotówki i przekazanego kredytu, wg wartości ustalonej przez bank na dzień dokonania sprzedaży domu), a jako koszty - sumę ceny nabycia domu i kosztów notarialnych). Cały uzyskany na tej transakcji dochód Wnioskodawczyni zadeklarowała jako zwolniony od podatku dochodowego, ponieważ niebawem (tj. przed upływem 2 lat kalendarzowych) planuje kupić za te pieniądze mieszkanie. Jednakże wnioskodawczyni nie wie jeszcze czy przeznaczy na ten cel całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży domu, czy tylko część.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, ale sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy aby być całkowicie zwolnioną z opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni musiałaby w ciągu 2 lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż domu) spożytkować na tzw. własne cele mieszkaniowe cały wykazany w deklaracji PIT-39 przychód czy dochód ?
2. Jaką kwotę będzie musiała Wnioskodawczyni wykazać jako podstawę opodatkowania w przypadku, gdy nie wyda na tzw. własne cele mieszkaniowe (np. zakup mieszkania) całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży a jedynie jej część ? Czy opodatkowany będzie wówczas:
   1. cały przychód wykazany w deklaracji PIT-39, czy
   2. cały wykazany dochód, czy
   3. ta część przychodu, która nie zostanie wydatkowano na cele mieszkaniowe, czy może,
   4. część dochodu, odpowiednio pomniejszonego w takiej samej proporcji jaka będzie wynikała z udziału niewydatkowanej na cele mieszkaniowe kwoty w całym przychodzie ze sprzedaży ?
3. Jaka stawka podatku będzie obowiązywała Wnioskodawczynię ?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby mogła być całkowicie zwolniona z podatku od dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, musiałaby począwszy od dnia sprzedaży domu ale nie później niż w ciągu 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości (czyli w przypadku Wnioskodawczyni w latach 2011, 2012 i 2013) przeznaczyć na tzw., własne cele mieszkaniowe (np. zakup czy remont mieszkania) cały przychód uzyskany ze sprzedaży domu.

Jeśli natomiast w powyższych 2 latach podatkowych wydatkuję na tzw. własne cele mieszkaniowe tylko część przychodu ze sprzedaży domu, wówczas zwolniona z podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie ta część wykazanego dochodu, jaka będzie odpowiadać udziałowi faktycznie wydatkowanej na cele mieszkaniowe kwoty w całkowitym przychodzie ze sprzedaży domu, zaś opodatkowaniu podlegać będzie pozostała część dochodu.

Jeśli uzyskanych ze sprzedaży domu pieniędzy Wnioskodawczyni nie przeznaczy w ogóle na tzw. własne cele mieszkaniowe lub wydatków tych dokona po upływie wspomnianego okresu, wówczas będzie musiała opodatkować podatkiem dochodowym cały wykazany w deklaracji PIT-39 dochód.

Zgodnie z przepisem art. 30e ust. w opisanym przypadku będzie miała zastosowanie stawka podatku 19%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 351 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2010 r. Wnioskodawczyni kupiła dom oddając w rozliczeniu swoje mieszkanie oraz przejmując do dalszej spłaty dług z tytułu kredytu zaciągniętego przez poprzednią właścicielkę domu. W 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia ww. domu, otrzymując w rozliczeniu gotówkę oraz przekazując kupującym zobowiązanie do dalszej spłaty należności z tytułu wspomnianego kredytu. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości planuje wydatkować w całości lub części na zakup mieszkania.

Przenosząc zatem przedstawione uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie ww. nieruchomości nabytej w okresie 2010 r. zostało dokonane przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, co stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i w związku z tym podlega opodatkowaniu, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) według ustalonego wzoru (PIT-39), o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 w ww. ustawie, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

• prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami;
  

• koszty ogłoszeń w prasie;
  

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej;
  

• koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.
  
  

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 27 ww. ustawy w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których zaliczamy m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Z analizowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym cele, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zatem, w związku z wydatkowaniem w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanych środków pieniężnych z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, które są wymienione w katalogu zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy, w tym przypadku na zakup lokalu mieszkalnego, Wnioskodawczyni będzie miała prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji, gdy Wnioskodawczyni nie wydatkuje całej kwoty z odpłatnego zbycia ww. domu na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup lokalu mieszkalnego, i przed upływem dwóch lat zdecyduje się na zapłatę podatku dochodowego od tej sprzedaży, wówczas od dochodu, do którego nie będzie miało zastosowanie przedmiotowe zwolnienie będzie zobowiązana uiścić 19% podatek dochodowy wraz z odsetkami za zwłokę, które będzie zobowiązana naliczyć od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.