INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 06 kwietnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 10 kwietnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej. W dniu 28 marca 2007 r. nabył działki nr 76, 75/5, 75/4, 75/6, 75/3. Działka 75/3 była zabudowana domem mieszkalnym przy ul. S. J. nr 34. Działka nr 75/6 była zabudowana domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym przy ul. S. J. 34a. Nieruchomość utworzona z działki 75/3 wraz z domem mieszkalnym została darowana córce wnioskodawcy. Ta sama nieruchomość stała się przedmiotem darowizny zwrotnej na rzecz wnioskodawcy w dniu 24 lutego 2011 r. W marcu 2011 r. dom przy ul. S. J. 34 spłonął całkowicie a dom przy ul. S. J. 34a uległ spaleniu w większej części i dodatkowo podczas gaszenia pożaru woda uszkodziła stropy, ściany, podłogi w stopniu uniemożliwiającym zamieszkanie. Domy te były połączone wspólną ścianą, przez którą przedostał się ogień i zniszczył oba budynki.

W wyniku tego, z powodu braku możliwości odbudowy, w dniu 30 marca 2011 r. wnioskodawca zbył nieruchomość przy ul. S. J. 34a wraz z budynkiem gospodarczym i działką 75/5. Wnioskodawca zbył również w dniu 16 sierpnia 2011 r. nieruchomość 75/3 wraz ze zgliszczami. Nieruchomości powyższe wnioskodawca zbył jako osoba fizyczna.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zbycie obu nieruchomości totalnie zniszczonych w wyniku klęski żywiołowej korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego...

Zdaniem wnioskodawcy, zbycie nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w obowiązującym brzmieniu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw, nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w dniu 28 marca 2007 r. nabył działki nr 76, 75/3, 75/4, 75/5, 75/6. Nieruchomość utworzoną z działki nr 75/3 i zabudowaną domem wnioskodawca darował córce. Następnie własność tej nieruchomości została w dniu 24 lutego 2011 r. przeniesiona w drodze darowizny na wnioskodawcę. W marcu 2011 r. dom posadowiony na działce nr 75/3 spłonął całkowicie a dom posadowiony na działce nr 75/5 uległ spaleniu w większej części.

Następnie wnioskodawca z uwagi na brak możliwości odbudowy ww. budynków zbył w dniu 30 marca 2011 r. działkę nr 75/5 a w dniu 16 sierpnia 2011 r. zbył działkę nr 75/3.

Wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia zawiązana z możliwością zwolnienia z opodatkowania tak uzyskanego przychodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu.

Z powyższego wynika, że oceniając przesłanki zwolnienia z opodatkowania należy odnieść się do uregulowań prawnych zawartych w ustawie z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczegółowych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. Nr 81, poz. 906 z późn. zm.). Do tych bowiem przepisów ustawodawca sformułował bezpośrednie odesłanie w powołanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To zaś oznacza, że ze zwolnienia mogą korzystać przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części jednakże pod warunkiem ich uzyskania na zasadach przewidzianych w ustawie z dnia 11 sierpnia 2001 r.

I tak w art. 1 tej ustawy wymieniony został jej zakres przedmiotowy, czyli te zdarzenia, do których mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r.

Zgodnie z art. 1 ww. ustawy określa ona szczegółowe zasady:

1. odbudowy, remontów, rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu,
2. zagospodarowania terenów oraz zasady i tryb nabywania nieruchomości w celu realizacji miejscowych planów zabudowy, w związku z osunięciami ziemi

-na obszarze i w okresie określonym w trybie, o którym mowa w art. 2.

Skoro cytowany powyżej art. 1 ww. ustawy określa zakres przedmiotowy ustawy wskazując zdarzenia, których ziszczenie się powoduje, że zastosowanie znajdą uregulowania prawne zawarte w tej ustawie, to oznacza, że jakkolwiek inne zdarzenia, nawet jeśli są związane z działaniem żywiołu, ale nie są uregulowane w ustawie z dnia 11 sierpnia 2001 r. – nie mogą być objęte przepisami ustawy szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu.

Należy zatem zauważyć, że w przedmiotowej sprawie ww. zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) nie znajdzie zastosowania. Odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej spalonymi całkowicie lub częściowo w pożarze budynkami mieszkalnymi nie spełnia warunku określonego w art. 1 pkt 2 ustawy o szczegółowych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu. Przepis ten dotyczy sytuacji, kiedy w związku z osunięciem ziemi dochodzi do nabycia przez gminę nieruchomości w celu realizacji miejscowych planów odbudowy. Zgodnie z art. 110a ust.1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 z późn. zm.) starosta prowadzi rejestr zawierający informację o terenach zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenach, na których występują te ruchy. Na obszarach wpisanych do takiego rejestru, rada gminy może na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wyznaczyć, w drodze aktu prawa miejscowego, obszar, na którym obowiązuje zakaz budowy nowych budynków, odbudowy oraz rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejących budynków, kierując się potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia - art. 13a ustawy szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu. Stosownie do art. 13c ust. 2 pkt 2 i pkt 4 ww. ustawy, jeżeli w związku z wejściem takiego aktu prawa miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać wykupu nieruchomości lub jej części od gminy, która do tego wykupu jest obowiązana. Przychód jaki z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części uzyska właściciel lub użytkownik wieczysty może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie, na które powołuje się wnioskodawca dotyczy zatem odpłatnego zbycia na warunkach jakie przedstawione zostały powyżej, gdyż to one są uregulowane w ustawie z dnia 11 sierpnia 2001 r., do której odsyła art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie chodzi zatem o odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części dotkniętej działaniem jakiegokolwiek żywiołu na czyjąkolwiek rzecz, ale o odpłatne zbycie na rzecz gminy nieruchomości położonej na obszarze objętym zakazem budowy nowych budynków, odbudowy oraz rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejących budynków w związku z osunięciem ziemi.

W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z sytuacją wymienioną w ustawie z dnia 11 sierpnia 2001 r., bowiem domy mieszkalne stanowiące własność wnioskodawcy wprawdzie uległy działaniu żywiołu jednakże nie było to osunięcie ziemi, w wyniku którego gmina zajmująca się zagospodarowaniem takiego terenu byłaby obowiązana nabyć nieruchomości. Zatem do odpłatnego zbycia nieruchomości dotkniętych pożarem przepisy ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu nie znajdą zastosowania.

Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy bowiem, jak uważa wnioskodawca, aby nieruchomości, które odpłatnie zbył zostały doszczętnie spalone w pożarze czyli uległy działaniu żywiołu.

Zatem w przedmiotowej sprawie przychód jaki wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży nieruchomości nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla zastosowania zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości istotne znaczenie ma data oraz sposób ich nabycia.

Analizując przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż działki, które zostały odpłatnie zbyte w 2011 r. wnioskodawca nabył w dwóch datach:

• 28 marca 2007 r. nabył działki nr 76, 75/4, 75/5 i 75/6,
• 24 lutego 2011 r. nabył w darowiźnie od córki działkę nr 75/3.
  
  

Mając na uwadze powyższe, w ocenie skutków prawnopodatkowych odpłatnego zbycia działek nabytych w 2007 r. stwierdza się co następuje.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem z odpłatnego zbycia jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Podkreślić należy, że koszty uzyskania przychodów ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli będąca przedmiotem zbycia nieruchomość nabyta została odpłatnie, a zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy, jeżeli wprawdzie nabycie było nieodpłatne.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (PIT-36). Jedynym zwolnieniem z opodatkowania jakie wówczas obowiązywało była tzw. ulga meldunkowa.

Natomiast przychód uzyskany z odpłatnego zbycia działki nabytej w 2011 r. w drodze darowizny od córki będzie podlegał przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., stosownie do art. 14 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw.

Zaznaczyć jednak należy, iż przepisy dotyczące podstawy opodatkowania i stawki podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych na dzień 31 grudnia 2008 r. obowiązują również po tym dniu. Nie uległ też zmianie sposób ustalania kosztów uzyskania przychodu oraz kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości. Ustawodawca zmieniając zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości dokonał jedynie zmian w zakresie zwolnień przedmiotowych. Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spowodowała zlikwidowanie tzw. ulgi meldunkowej i zastąpienie jej zwolnieniem z opodatkowania z uwagi na sposób wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Reasumując, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia określonego art. 21 ust. 1 pkt 29a lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie opodatkowaniu 19% podatkiem podlegać będzie przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. i w 2011 r. z uwagi na brak upływu pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiący różnicę pomiędzy wartością zbywanych nieruchomości (przychodem) a kosztami odpłatnego zbycia oraz kosztami uzyskania przychodu. Należy także pamiętać, że koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia działki 75/3 wnioskodawca ustali wyłącznie w oparciu o art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż działkę nabył nieodpłatnie w darowiźnie od córki. Stąd odliczony może zostać wyłącznie podatek od spadków i darowizn jeśli taki zapłacił z tytułu nabycia przedmiotu darowizny oraz nakłady jakie poczynił na działkę w czasie jej posiadania pod warunkiem, że zwiększyły jej wartość.

Wobec powyższego, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.