W odpowiedzi na Pani pismo z dnia 23.12.2003r. uzupełnione dnia 02.02.2004r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zgierzu działając na podstawie art. 14a ustawy z dnia 29.08.1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) informuje, że:

Przepis art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego określa najem jako umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania najemcy przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się uiszczać wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast przepisy podatkowe przewidują dla podatników uzyskujących przychody z tytułu najmu zasadę fakultatywności opodatkowania, z tym, że podstawową formę stanowią przepisy ogólne.

Zgodnie z art.1 0 ust.1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłami przychodów są m.in.: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa. Przychody z tego tytułu mogą być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 w/w ustawy.

W myśl art. 16a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy określeniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelność z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osoby trzecie z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Przychody z najmu stanowią samoistne źródło przychodów, a dochodem z tego źródła jest nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. W świetle art. 22 ust. 1 i ust. 1h powołanej ustawy kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów. Nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika stanowią jednak koszt uzyskania przychodu, ale tylko te pomiędzy którymi istnieje ścisły i bezpośredni związek między ich poniesieniem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu. W przypadku osiągania przychodów z najmu budynku lub lokalu mieszkalnego kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku.

Podatnicy uzyskujący wyłącznie przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy nie mają obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Dodatkowo, przepis art. 9a ust. 6 w/w ustawy przewiduje możliwość złożenia przez takich podatników, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Forma opodatkowania określona jest w art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), który stanowi, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne, oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Stawka ryczałtu z tego tytułu wynosi - 8,5% - jeżeli wysokość tych przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę, od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło przekroczenie, stawka ryczałtu wynosi 20% przychodów.

Małżonkowie osiągający przychody z najmu, mają prawo, jeżeli istnieje między nimi wspólność majątkowa, do złożenia pisemnego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich. Oznacza to, że w tym przypadku podatnikiem będzie wyłącznie ten małżonek, który zdecydował się opodatkować całość przychodów z tego tytułu. Jeżeli nie prowadzi on pozarolniczej działalności gospodarczej, to fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez drugiego małżonka nie wyklucza go z możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie zryczałtowanej.

Podatnicy osiągający przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, mogą korzystać z kwartalnego sposobu obliczania i wpłacania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z przedstawionego stanu faktycznego, wynika, że uzyskuje Pani przychód z tytułu najmu lokali, w związku z tym ma Pani obowiązek płacić podatek dochodowy od osób fizycznych w jednej ze wskazanych form.