dot. zapytania Spółki z dnia 31.03.2003 r. nr DP.51/02, R.5/03 w sprawie dokumentowania sprzedaży nieruchomości i zwrotu nakładów podmiotowi uprzednio najmującemu budynek stanowiący część składową nieruchomości.

Izba Skarbowa w Krakowie działając na podstawie art. 14 b § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa wyjaśnia:

Przedmiotowe zapytanie Spółki dotyczy przedstawionego przez nią stanu faktycznego tj.:Od 1996 r. Przedsiębiorstwo wynajmowało podmiotowi „X" budynek produkcyjny będący własnością Przedsiębiorstwa, znajdujący się na gruncie, którego jest wieczystym użytkownikiem. Najemca dokonywał w latach 1996-2000 remontów i konserwacji przedmiotu najmu, których uznana przez Przedsiębiorstwo wartość wyniosła 344.912, 70 zł. (netto). W 2003 r. pomiędzy Przedsiębiorstwem a dotychczasowym najemcą została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości za cenę 664.931, 17 zł. na którą składaj ą się: prawo wieczystego użytkowania gruntu 110.283, 30 zł., prawo własności budynków i budowli (w tymi budynku będącego uprzednio przedmiotem najmu) 454.629, 40 zł. i podatek VAT 100.018, 47 zł. Strony uzgodniły, że należność za sprzedaną nieruchomość zostanie potrącona z wierzytelnością kupującego z tytułu zwrotu nakładów poczynionych na uprzednio wynajmowany budynek produkcyjny.

Przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT są czynności określone w art. 2 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), w tym sprzedaż towarów. Zgodnie z art. 4 pkt 1 powoł. ustawy towarami są m.in. budynki, budowle i ich części. W przypadku sprzedaży budynków, budowli i ich części, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość gruntu - art. 15 ust. 2 a powoł. ustawy.

W myśl postanowień art. 15 ust. 2 powoł. ustawy podstawą opodatkowania - obrót - zmniejsza się m.in. o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów, bonifikat, upustów, uznanych reklamacji i skont.

Fakt, iż sprzedająca nieruchomość Spółka dokonuje na rzecz kupującego zwrotu nakładów poniesionych przez niego uprzednio w trakcie trwania umowy najmu budynku wchodzącego w skład nieruchomości nie uzasadnia obniżenia przez sprzedawcę podstawy opodatkowania dokonywanej przez niego sprzedaży towarów - budynków i budowli będących częścią składową nieruchomości.

Dokonywanie przedmiotowego zwrotu nakładów nie stanowi bowiem rabatu, upustu cenowego przyznanemu kupującemu przez sprzedawcę w ramach umowy sprzedaży nieruchomości. Zwrot, o którym mowa jest odrębną instytucją prawną, przewidzianą art. 676 Kodeksu cywilnego, regulującego wzajemne stosunki stron umów najmu.

Na powyższe nie ma wpływu okoliczność, iż rozliczenia finansowe pomiędzy Spółką a kupującym następują z wykorzystaniem postanowień art. 498 Kodeksu cywilnego - poprzez wzajemne potrącenia wierzytelności posiadanych przez kupującego - z tytułu umowy najmu, przez sprzedającego - z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym na sprzedawcy spoczywa obowiązek wystawiania faktury stwierdzającej w szczególności sprzedaż towarów, jej datą, cenę jednostkową bez podatku, wartość sprzedaży, kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy.

W omawianym przypadku Spółka winna zatem wystawić fakturę potwierdzającą sprzedaż budynków i budowli wchodzących w skład nieruchomości na wartość 454.629, 40 zł. Sprzedaż ta będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, jeśli spełnione są warunki określone w art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Natomiast kupujący (uprzedni najemca) tytułem zwrotu nakładów w kwocie 344.912, 70 zł winien obciążyć Spółkę dokumentem nie będącym fakturą w rozumieniu przepisów powoł. ustawy, jako, iż nie występuje w tym przypadku żadna z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Niniejsze wyjaśnienie jest uzupełnieniem i sprostowaniem informacji Urzędu Skarbowego Kraków-Podgórze z dnia 26.05.2003 r. Nr PP-443/62/03.