Wnoszący zapytanie przedstawia stan faktyczny, z którego wynika, iż posiada lokal mieszkalny na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, który wynajmuje od dnia 01.09.2003 r., a przychód z tego tytułu opodatkował zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Jest bezrobotny i za wcześniejsze lata rozliczał się wspólnie z żoną.
Podatnik prosi o udzielenie wszystkich informacji dotyczących rozliczenia podatku w postaci ryczałtu od wynajmu mieszkania, także zapytuje:
- czy nadal będzie mógł się rozliczać wspólnie z małżonką,
- czy należy rozliczyć kaucję pobraną za wynajem mieszkania,
- jakie dokumenty są potrzebne, gdy wynajmujący wyprowadza się.

Na tle takich okoliczności faktycznych podatnik formułuje swoje stanowisko, że zgodnie z ustawą z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) wynajem mieszkania nie jest działalnością gospodarczą i w przypadku podatku w postaci ryczałtu najem nie wyklucza wspólnego opodatkowania z małżonką.
Odnośnie kaucji za mieszkanie, to uważa, że nie powinien tego rozliczać, gdyż są to pieniądze, które po pisemnym rozwiązaniu umowy, w dniu, w którym lokator się wyprowadza, zostają zwrócone najemcy. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Jaworze stwierdza, że stanowisko to jest prawidłowe.
Do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie następujące normy prawa podatkowego:
-art. 6 ust. 1 a, art. 9 ust. 1 – 4, art. 12 ust. 6 ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.),
-art. 6 ust. 1 – 10, art. 9a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. z 2000 r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.).

Zastosowanie powołanych norm skutkuje dokonaniem powyższej oceny prawnej stanowiska podatnika w sposób następujący:
Nowelizacja ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) dokonana ustawą z dnia 27 lipca 2002 r. o zmianie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 141, poz. 1183 ze zm.) wprowadziła możliwość opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a znowelizowanej ustawy, począwszy od 1 stycznia 2003 r. opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również przychody osób fizycznych nieprowadzących pozarolniczej działalności gospodarczej osiągane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Należy, więc zwrócić uwagę na zasadniczy warunek opodatkowania w formie ryczałtu omawianych przychodów, którym jest nie prowadzenie przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej.
Stosownie do art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2003 r. – małżonkowie osiągający przychody z najmu, jeżeli istnieje między nimi wspólność majątkowa, mają prawo do złożenia pisemnego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich. Oznacza to, że w tym przypadku podatnikiem będzie wyłącznie ten małżonek, który zdecydował się opodatkować całość przychodów z tego tytułu.
Zgodnie z art. 9a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawową formą opodatkowania przychodów z najmu (dzierżawy) i innych umów o podobnym charakterze, zawieranych poza działalnością gospodarczą, są zasady ogólne. Podatnik może jednak złożyć naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym stanowią, iż podatnicy, którzy zdecydują się na taką formę opodatkowania są zobowiązani złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania oświadczenie o wyborze na dany rok podatkowy opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, w terminie do dnia 20 stycznia danego roku. Jeżeli natomiast podatnik rozpoczyna najem w trakcie roku podatkowego, oświadczenie zobowiązany jest złożyć do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu – art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania wiąże podatnika aż do zakończenia umowy najmu w danym roku, a jeżeli czas umowy przekracza okres jednego roku, to w następnych latach po wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania obowiązuje ta sama forma o ile podatnik do dnia 20 stycznia kolejnego roku nie zgłosi naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o rezygnacji z opodatkowania w formie ryczałtu.
Na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodów z tytułu umowy najmu stawka ryczałtu została ustalona w wysokości 8,5 %, jeżeli w roku podatkowym wysokość przychodów nie przekroczyła kwoty stanowiącej równowartość 4.000 EURO (przeliczenie powinno nastąpić według średniego kursu EURO ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski w dniu 1 października poprzedniego roku). Od nadwyżki ponad tę kwotę, od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło przekroczenie, ryczałt wynosi 20 % przychodu.

Zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów uzyskiwanych z najmu wpłaca się w terminie do 20 dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu, w którym czynsz został otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Wyjątkowo podatek za miesiąc grudzień należy wpłacić w terminie złożenia zeznania rocznego PIT-28 o wysokości przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym, tj. do dnia 31 stycznia następnego roku podatkowego.
W ciągu roku podatkowego podatnicy uzyskujący przychody z najmu opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie są natomiast zobowiązani do składania deklaracji podatkowych.
Ponadto podatnicy osiągający takie przychody nie są zobowiązani do prowadzenia ewidencji przychodów, pod warunkiem jednak, że wysokość przychodów wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Ewidencję przychodów są, więc zobowiązani prowadzić podatnicy uzyskujący przychody z tytułu najmu wówczas, gdy w umowie najmu nie jest wymieniona konkretna wartość czynszu. Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przewidują także dla określonej grupy podatników możliwość kwartalnego opłacania podatku, która ma również zastosowanie do podatników uzyskujących przychody z najmu (dzierżawy).
Podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika w terminie do 20 następującego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacany, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie złożenia zeznania rocznego, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody podatnika z prowadzonej działalności, a więc w omawianej sytuacji z tytułu najmu (dzierżawy), nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25.000 EURO. W odniesieniu do roku 2004, kwota ta wynosi 114.212,50 zł. Wybór kwartalnego opłacania zryczałtowanego podatku od przychodów najmu jest możliwy po zawiadomieniu o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika w terminie do 20 stycznia roku podatkowego.
W następnych latach, jeżeli podatnik do dnia 20 stycznia danego roku podatkowego nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej (zaprzestał wynajmować lokal mieszkalny), nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania lub nie zawiadomił organu podatkowego o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał, uważa się, że nadal opłaca ryczałt w ten sposób.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. Stosownie do zapisu art. 6 ust. 2 ww. ustawy małżonkowie podlegający obowiązkowi podatkowemu, o którym mowa w art. 3 ust. 1, między którymi istnieje wspólność majątkowa, pozostający w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy, mogą być jednak, z zastrzeżeniem ust. 8, na wniosek wyrażony we wspólnym zeznaniu rocznym opodatkowani łącznie od sumy swoich dochodów określonych zgodnie z art. 9 ust. 1, po uprzednim odliczeniu odrębnie przez każdego z małżonków, kwot określonych w art. 26, w tym przypadku podatek określa się na imię obojga małżonków w podwójnej wysokości podatku obliczonego od połowy łącznych dochodów małżonków, z tym, że do sumy tych dochodów nie wlicza się dochodów (przychodów) opodatkowanych w sposób zryczałtowany na zasadach określonych w tej ustawie.
Sposób opodatkowania, o którym mowa w ust. 2 nie ma zastosowania w sytuacji, gdy chociażby do jednego z małżonków mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Wyżej wymieniona zasada nie dotyczy osób, o których mowa w art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. osób nieprowadzących pozarolniczej działalności gospodarczej, osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów podatkowych, małżonkowie pozostający w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy, między którymi istnieje wspólność majątkowa mogą być na wniosek wyrażony we wspólnym zeznaniu rocznym w terminie do dnia 30 kwietnia następnego roku, opodatkować się wspólnie od sumy łącznych dochodów. Nie wyłącza z takiego opodatkowania uzyskiwanie przez jednego z małżonków przychodów z najmu.

Instytucja najmu jest umową cywilnoprawną, której istotę regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 659 K.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a znowelizowanej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanym podlegają również przychody osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej osiągane z tytułu umowy najmu, podnajmu.
W świetle powyższego przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest czynsz. Natomiast kaucja gwarancyjna nie podlega opodatkowaniu, gdyż ma ona charakter zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy najmu i w całości podlega zwrotowi po zakończeniu okresu na jaki została zawarta.
W przypadku wygaśnięcia umowy i zaprzestaniu najmu podatnik ma obowiązek o tym fakcie powiadomić pisemnie naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla swego miejsca zamieszkania.