Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie, działając na podstawie art. 14b § 2 ustawy z dnia 29.08.1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w związku z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 18.03.2004 r. (znak: PB 2/MK/RB-033-050-132/04) w sprawie określenia pojęcia przychodów z najmu oraz uwzględnienia podatku do towarów i usług w podstawie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zmienia informację o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego zawartą w piśmie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie z dnia 30.12.2003 r. (znak: I US. I/415/52/03) w następujący sposób:

Z przedstawionego przez panią w piśmie z dnia 12.11.2003 r. (uzupełnionym pismem z dnia 8.12.2003 r.) stanu faktycznego wynika, iż w zawartej umowie najmu nieruchomości na czas nieokreślony najemca został zobowiązany do ponoszenia, oprócz należności czynszowych, także wydatków eksploatacyjnych (koszty zużycia energii elektrycznej, gazu, wody, wywozu śmieci oraz innych świadczeń związanych z wynajmem domu), płatnych na podstawie rachunków bieżących.

Jako formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu wybrała pani ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Biorąc pod uwagę powyższe, zapytuje pani, co stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem zryczałtowanym w przypadku osiągania przychodów z tytułu najmu nieruchomości.

Stosownie o obowiązującego aktualnie brzmienia art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2 – 2b ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31.12.2003 r. sposób ustalenia przychodów z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej dla celów opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych określał art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zawierający identyczne regulacje prawne w zakresie definiowania pojęcia przychodu jak cytowany wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podstawą wygenerowania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w cytowanym wyżej art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli należności z tytułu czynszu muszą zostać otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Natomiast w świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe (wyroki z dnia 26.03.1993 r., sygn. akt III SA 2219/92, opubl. ONSA z 1993 r., z 3, poz. 83, z dnia 8.06.1994 r., sygn. akt SA/Kr 2139/93, niepubl., z dnia 26.05.1995 r., sygn. akt III SA 1186/94, Prawo gospodarcze z 1995 r., nr 9, z dnia 23.08.1996 r., sygn. akt SA/Wr 3640/95, niepubl.).

W związku z powyższym wpłaty dokonywane przez najemców za wynajmującego tytułem kosztów eksploatacji najmowanej nieruchomości nie będą stanowić dla pani przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a tym samym stanowisko w tym zakresie zawarte w pani piśmie z dnia 12.11.2003 r. jest prawidłowe.