Stosownie do uregulowań zawartych w przepisie art. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz (...) łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali (...).

Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy dwóm lub więcej osobom przysługuje prawo własności do tej samej rzeczy. Współwłasność może być ułamkowa albo łączna.

Jeżeli zatem nieruchomość stanowiąca wspólną własność jest wynajmowana i uzyskiwane są przychody z tego tytułu, to cały dochód uzyskiwany z tytułu najmu tej nieruchomości winien być opodatkowany przez każdego ze współwłaścicieli nieruchomości adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności.

Z brzmienia przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 w/powołanej ustawy wynika, iż jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (...) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tego tytułu są w myśl przepisu art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zasady i sposób rozliczania przychodów uzyskanych ze źródła przychodów „najem-dzierżawa” regulują odpowiednio przepisy zawarte w art. 44 ust. 1 pkt 2, ust. 3 i ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bądź w art. 21 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144 poz. 930 ze zm.).

W związku z tym, że dochody z tytułu najmu wspólnej własności jaką jest wynajmowana nieruchomość opodatkowuje się osobno u każdego ze współwłaścicieli w stosunku do udziału we wspólnym majątku, na każdym ze współwłaścicieli z osobna ciąży obowiązek składania za poszczególne miesiące roku podatkowego deklaracji o wysokości dochodu osiągniętego od początku roku (PIT-5), w których winny zostać wyodrębnione (adekwatnie do posiadanego udziału) uzyskane przychody, poniesione koszty oraz osiągnięte z ww. źródła dochody oraz odprowadzenia zaliczek na podatek dochodowy od przypadającego nań dochodu, a po zakończonym roku podatkowym, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym.

Z treści przedmiotowego pisma wynika, iż płatność należności czynszowej następuje „z góry” na początku danego miesiąca, tym samym w związku z faktem, iż z dniem 16.04.2003 r. stał się Pan prawowitym współwłaścicielem nieruchomości (w części 1/25) położonej w K., pierwszy przychód ze źródła „najem-dzierżawa” otrzymany został na początku miesiąca maja.

Zgodnie z podstawową zasadą wynikającą z przepisu art. 9 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody osiągane ze źródła przychodów, a dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w danym roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Konstrukcja kosztów uzyskania przychodów w polskim prawie podatkowym oparta jest na klauzuli generalnej określonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Zasadą prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest ścisłe powiązanie kosztów ponoszonych przez podatnika z uzyskiwanymi przez niego przychodami.

Z uwagi zatem na fakt, iż generalną zasadą podatku dochodowego jest ustalenie podatku dochodowego od faktycznie osiągniętego dochodu, co wprost wynika z brzmienia wyżej cytowanego przepisu art. 9 ust. 2 ustawy, przychód uzyskany „z góry” w miesiącach V-XII.2003r. z tytułu najmu 1/3 nieruchomości położonej w K., w części odnoszącej się do posiadanego przez Pana udziału (1/25), pomniejszony o poniesione wydatki związane z utrzymaniem budynku (jeżeli miał Pan prawo w ich partycypowaniu), nawet w przypadku, gdy faktury dokumentujące fakt poniesienia wydatku wystawione były na nazwisko Pańskiego ojca oraz odpisy amortyzacyjne dokonywane od części wynajmowanej nieruchomości, również rozliczane proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności, winien być opodatkowany przez Pana, jako współwłaściciela nieruchomości adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności (tj. 1/25).

Odnośnie zapytania dot. możliwości skorzystania z preferencyjnego rozliczenia się wraz z małżonką tut. organ podatkowy podaje, iż postanowieniem wyrażonym w przepisach art. 6 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalona została ogólna zasada, w myśl której małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Jednakże dochody małżonków, w myśl przepisu art. 6 ust. 2 powołanej wyżej ustawy mogą być opodatkowane łącznie, gdy spełniają oni następujące warunki:

• po pierwsze - oboje małżonkowie muszą podlegać nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, o którym mowa w art. 3 ust. 1,
• po drugie - muszą pozostawać w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy,
• po trzecie - między małżonkami musi istnieć wspólność majątkowa, oraz
• po czwarte - złożą wniosek zawarty we wspólnym zeznaniu rocznym o łączne opodatkowanie dochodów.

Sposób opodatkowania, o którym mowa powyżej, nie ma zastosowania w 2004r. w sytuacji, gdy chociażby do jednego z małżonków mają zastosowanie przepisy art. 30c lub ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Reasumując, po spełnieniu warunków określonych w przepisie art. 6 ust. 2 ustawy ma Pan możliwość wspólnego (wraz z małżonką) opodatkowania osiągniętych w roku 2003 (i 2004) dochodów. Wskazany w przedmiotowym piśmie sposób wykazania w zeznaniu o wysokości osiągniętych dochodów (poniesionej straty) w roku 2003 (PIT-36) dochodów osiągniętych ze źródła „najem-dzierżawa” jest prawidłowy.