Pismem z dnia 05 marca 2004 r. Podatniczka zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Elblągu o udzielenie pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczących zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego w 2004 r. na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 poz. 176 z 2000 r. ze zm.).

Opisując stan faktyczny Podatniczka poinformowała, że w 2004 r. dokonała sprzedaży mieszkania w związku z czym złożyła w tutejszym organie podatkowym oświadczenie, w którym poinformowała iż pieniądze ze sprzedaży w całości przeznaczy na budowę domu. W związku z ww. opisanym stanem faktycznym Podatniczka zwróciła się z zapytaniem, czy:

• uzyskane ze sprzedaży pieniądze może wydać na budowę wspólną z synem, na działce, której właścicielem jest syn?
• jeżeli nie może, to jak rozumieć słowo „nabycie” działki, czy może to być akt darowizny, akt kupna oraz umowa użyczenia?
• musi być samodzielnym właścicielem, czy może być współwłaścicielem działki?
  
  

Podatniczka uważa, że syn jako właściciel działki budowlanej przekaże na jej rzecz część działki w formie użyczenia, darowizny, kupna lub ustanawiając się współwłaścicielką pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania zainwestowane w budowę domu wspólnie z synem będą wydatkowane zgodnie ze złożonym oświadczeniem.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Elblągu działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) na pisemne zapytanie podatnika, płatnika lub inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W związku z powyższym zgodnie z art. 28 ust. 2 i 4 cyt. ustawy Podatnik w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości winen wpłacić bez wezwania podatek w wysokości 10% uzyskanego przychodu na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje Naczelnik właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, składając jednocześnie deklarację według ustalonego wzoru, lub w tym samym terminie złożyć oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje w całości lub części, w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży, na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tj.:

• na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z takim budynkiem lub lokalem pod budowę budynku mieszkalnego,
• na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę remont lub modernizację, własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium w kraju, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
  
  

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia zapłaty w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Należy nadmienić, że w ww. przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych słowo „własnego” oznacza, że zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w tym przepisie, odnosi się tylko do tych podatników, którzy prowadzą budowę własnego budynku mieszkalnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej (nieruchomość jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości - art. 45 k.c.) przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zgodnie z art. 158 k.c. powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Współwłaściciel staje się właścicielem budynku wybudowanego na nieruchomości (art. 47, 48 i 191 k.c.), do której przysługuje mu prawo własności na zasadzie współwłasności ułamkowej (art. 195 i 196 k.c.). Współwłasność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność) – art. 195 k.c. Współwłasność w rozumieniu Kodeksu dotyczy własności tej samej rzeczy, przysługująca niepodzielnie dwóm lub więcej osobom.

Należy zaznaczyć, że przez umowę użyczenia zgodnie z art. 710 k.c. użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. W wyniku zawarcia takiej umowy nie następuje przeniesienie własności rzeczy.

Ponadto należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. (Dz. U. Nr 207 poz. 2016 ze zm.) – Prawo budowlane, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

1. złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
2. złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
   
   

Reasumując powyższe organ podatkowy stwierdza, że:

Dla korzystania ze zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt. 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Podatniczka musi m.in. wydatkować środki pieniężne na budowę własnego budynku w okresie 2 lat od dnia sprzedaży. Zatem Podatniczka winna posiadać, na własne imię i nazwisko, akt własności gruntu oraz pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w którym zostanie określona jako inwestor. Jeżeli inwestorem będzie tylko syn, to mimo że Podatniczka stanie się współwłaścicielem budynku zabraknie związku przyczynowo-skutkowego między ponoszonymi wydatkami a przeznaczeniem tych wydatków na budowę przez Podatniczkę własnego budynku. W przypadku gdy inwestorem byłaby także Podatniczka, co świadczyłoby wówczas o wspólnej decyzji współwłaścicieli o wybudowaniu budynku mieszkalnego, tzn. że wydatki pokrywane przez Podatniczkę będą spełniały wymogi określone w ww. art. 21 ust. 1 pkt. 32.

Akt własności czyli nabycie (otrzymać coś na własność za pieniądze lub przez wymianę) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego winien być zawarty w formie aktu notarialnego jako umowa: sprzedaży, zamiany, darowizny zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości (nieruchomości) oznaczonej w której przenosi własność na nabywcę.