Zapytujący informuje, iż jest podatnikiem podatku VAT od 5 lat. Zaliczki właścicieli lokali przeznaczane są na pokrywanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, tj. kosztów bieżącej konserwacji, usuwania awarii, sprzątania otoczenia, wynagrodzenia zarządu opłat za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody ubezpieczenia, podatki i inne opłaty cywilno prawne, a także remonty kapitalne budynku a więc służą do utrzymania budynku w stanie niepogorszonym oraz do zabezpieczenia jego funkcjonowania. Natomiast pożytki z wynajmu ścian pod reklamy i pomieszczeń wspólnych zasilają konto funduszu remontowego, a więc również wykorzystywane są do utrzymania nieruchomości. Pożytki wspólnoty z tytułu wynajmu ścian pod reklamy oraz wynajmu pomieszczeń wspólnych nie przekroczyły wartości 10.000 EURO.

Podatnik chciałby ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1 pkt 1. w związku z obowiązującym art. 14 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, zgodnie z którym Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia może dopiero po upływie 3 lat licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponowne skorzystanie ze zwolnienia określonego w ust. 1 pkt 1.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków. Są to wydatki związane z utrzymaniem własnego lokalu, a ponadto właściciele lokalu zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (art. 12 w/w ustawy), na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej i inne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali zobowiązani są wpłacać zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 w/w ustawy). Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów i innych usług, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa nie dokonuje sprzedaży ani nie wykonuje usługi na rzecz członków wspólnoty, nie pobiera też czynszu od właścicieli lokali. Kwoty wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.).Przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 2 ustawy jest sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W myśl art. 4 ww. ustawy przez usługi rozumie się usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych).

Wspólnoty mieszkaniowe są jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej i wykonując czynności podlegające opodatkowaniu stają się na podstawie art. 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11,poz. 50 ze zm.) podatnikami podatku od towarów i usług.

Jeśli wspólnota mieszkaniowa w ramach zarządu nieruchomością wspólną wynajmuje jej część (z wyjątkiem części mieszkalnej) również świadczy usługi podlegające opodatkowaniu. Wynajem części wspólnej nieruchomości jak również związana z tym wynajmem odsprzedaż mediów będą dokumentowane fakturą VAT jeśli wspólnota jest podatnikiem podatku VAT. Jeżeli wspólnota dokonuje sprzedaży zakupionych mediów najemcy, który z danych usług faktycznie korzysta możliwe jest przyjęcie formy rozliczeń zwanej refakturowaniem. Warunkiem refakturowania jest nie doliczanie jakiejkolwiek kwoty przez refakturującego oraz zastosowanie takiej samej stawki podatku od towarów i usług jaka wystąpiła w fakturze. Zastrzec również należy, iż odsprzedaż mediów na rzecz najemców może nastąpić o ile koszty dostaw nie będą stanowiły elementu kalkulacyjnego kwoty czynszu ustalonego przez wynajmującego, co winno wynikać z umów najmu.

Od podatku od towarów i usług zwolniono na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, podatników u których wartość sprzedaży towarów w rozumieniu art. 2 ust. 1 i 3 nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych, odpowiadającej kwocie 10.000 EURO tj. 40.900 zł.

Zgodnie z art. 14 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia może dopiero po upływie 3 lat, licząc od końca miesiąca w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1 pkt 1.

Obrotem na podstawie art. 15 ww. ustawy jest kwota należna z tytułu sprzedaży towarów, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Reasumując do wyliczenia kwoty granicznej należy brać pod uwagę obroty uzyskane przez wspólnotę m.in. z tytułu najmu lokali użytkowych oraz udostępniania ścian budynku pod reklamę.

Natomiast odnośnie obowiązku wystawiania faktur VAT przez Podatnika wskazać należy, iż w myśl § 34 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 marca 2002r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, zarejestrowani podatnicy posiadający numer identyfikacji podatkowej lub posługujący się numerem tymczasowym są obowiązani wystawiać faktury VAT. Wyjątek stanowią podatnicy korzystający ze zwolnień określonych w art. 14 ust. 1, 5 i 6 ustawy, wykonujący wyłącznie czynności wymienione w art. 7 ust. 1 ustawy lub czynności zwolnione określone w przepisach wydanych na podstawie art. 47 ustawy. Zatem jeśli Wspólnota jest podatnikiem podatku VAT nie korzystającym ze zwolnienia, dokonując sprzedaży jest zobowiązana wystawiać faktury VAT.