Działając na podstawie art. 14b § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Olsztynie zmienia informację udzieloną przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Działdowie o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego pismem z dnia 27 lutego 2004 roku Nr DPB/4230-2/04.

Przedmiotem zapytania Podatnika jest ustalenie dochodu we wspólnotach mieszkaniowych za 2003 rok.

Stosownie do przepisów art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej i jako jednostka nie posiadająca osobowości prawnej podlega podatkowi dochodowemu od osób prawnych zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego z 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 roku Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Obowiązki w zakresie prowadzenia ewidencji rachunkowej wynikają z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, iż podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy. W odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, takim odrębnym przepisem jest art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali, który zobowiązuje zarząd lub zarządcę do prowadzenia dla każdej nieruchomości, określonej przez wspólnotę mieszkaniową ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz ewidencji zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa do ustalenia podstawy opodatkowania winna kierować się normami prawnymi zawartymi w art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, które stanowią, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód, będący nadwyżką sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.

Ustawa nie zawiera co należy rozumieć pod pojęciem "przychodów", jednak w art. 12 ust. 1 wymienia przykładowe rodzaje przychodów.
Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy przychodami są otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Zatem przychodami wspólnoty mieszkaniowej będą kwoty uiszczane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów oraz inne przychody (np. odsetki).

Natomiast, kosztami uzyskania przychodów są koszty uzyskania przychodów, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, z wyjątkiem tych kosztów, które wymienione zostały w art. 16 ust. 1. Kosztami uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej będą wydatki wymienione w art. 14 i 15 ustawy o własności lokali. Przepisy te stanowią iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

Obowiązki podatnika podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie składania deklaracji podatkowych uregulowano w art. 25 i 27 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Z obowiązku składania miesięcznych deklaracji wspólnota mogła zwolnić się składając oświadczenie stosownie do przepisu art. 25 ust. 5 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż do zasad opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych wspólnoty mieszkaniowej nie mają zastosowania przepisy art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym, przywołane przez Spółkę i przez Urząd Skarbowy, z uwagi na to, iż regulują one odrębnie moment powstania przychodu osiąganego z działalności gospodarczej i to tylko w odniesieniu do zasady określonej w art. 12 ust. 3 ustawy, normującej moment powstania przychodu z działalności gospodarczej.

Z uwagi na to, że jak wskazano na wstępie, wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej, przychodem jej będą wpłaty na poczet eksploatacji lokali oraz inne wpływy w momencie ich faktycznego otrzymania, stosownie do przepisu art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. (Przepisy wyżej wskazane dotyczą zarówno roku 2003 i 2004).

Zaznaczyć także należy, że dochody wspólnoty mieszkaniowej stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 4m korzystają do dnia 31 grudnia 2004 r. na mocy art. 5 ust. 4 ustawy z dnia 12 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1957) ze zwolnienia od podatku w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.