Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Spółka zamierza dokonać sprzedaży budynków i budowli trwale związanych z gruntem wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, innej firmie będącej również podatnikiem VAT. Spółka zamierza zawrzeć przedwstępną umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego w marcu 2004, z chwilą zawarcia tej umowy nabywca dokona zaliczkowej wpłaty w kwocie 100% wartości umowy.
Natomiast przekazanie budynków i budowli wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, będących przedmiotem umowy nastąpi w październiku 2004 roku na podstawie ostatecznej umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego.Budynki i budowle, które będą przedmiotem ww. umowy sprzedaży zostały wybudowane i przyjęte do ewidencji księgowej przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w roku 1982 i 1994.
W myśl definicji zawartej w art. 4 pkt 7a ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.) przez towary używane rozumie się budynki, budowle i ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5 cytowanej wyżej ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług sprzedaż towarów używanych, z wyjątkiem importu, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków, budowli i ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Na podstawie art. 2 ust. 1, 2 i 3 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlega sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Opodatkowaniu podlegają również inne czynności, których przedmiotem są towary lub usługi. W myśl art. 4 pkt 1 towarami w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług są rzeczy ruchome jak również wszelkie postaci energii, budynki, budowle lub ich części. Usługami natomiast są usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce państwowej, a także roboty budowlano-montażowe. W związku z powyższym w świetle aktualnie obowiązujących przepisów, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów – jako nie wymieniona w przedmiocie opodatkowania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Biorąc powyższe uregulowania sprzedaż budynków i budowli jako towarów używanych zwolniona jest od podatku od towarów i usług.
Obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży budynków i budowli powstaje zgodnie z art. 6 ust. 7b ustawy o podatku od towarów i usług, z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty.
Otrzymanie części zapłaty przed wydaniem towaru powoduje zgodnie z art. 6 ust. 8d ustawy o podatku od towarów i usług powstanie obowiązku podatkowego w tej części, przy czym fakturę tę wystawia się nie później niż z chwila powstania obowiązku (§ 40 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 marca 2002 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym - Dz. U. Nr 27 poz. 268 ze zm.).
Stosownie do treści § 39 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia, jeżeli sprzedawca otrzymał przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi jednorazowo lub w ratach co najmniej połowę ceny, jest obowiązany wystawić fakturę nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym otrzymano od nabywcy kwotę wynoszącą co najmniej 50% ceny brutto towaru lub usługi. Fakturę wystawia się również nie później niż siódmego dnia, w którym pobrano przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi każdą kolejną zaliczkę przekraczającą ww. kwotę.
Zatem w przypadku wpłaty przez nabywcę z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej (w marcu 2004 r.) zaliczkowej wpłaty w wysokości 100% wartości określonej w umowie, jesteście Państwo obowiązani do wystawienia faktury VAT oraz rozliczenia tej sprzedaży w poz. 19 deklaracji dla podatku od towarów i usług za miesiąc marzec 2004 r. Ponieważ w rozliczeniu za ten miesiąc wystąpi w Spółce sprzedaż towarów opodatkowanych i zwolnionych, na podstawie uregulowań zawartych w art. 20 ustawy o podatku od towarów i usług, jesteście Państwo obowiązani do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego, związanych ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną. Zatem w deklaracji tej należy zmniejszyć podatek należny o kwotę podatku naliczonego, związaną wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną.
Jeżeli faktury dokumentujące otrzymanie zapłaty nie obejmują całej ceny brutto, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi wystawia fakturę na zasadach określonych przepisami rozporządzenia, z tym, że sumę wartości towarów (usług) pomniejsza się o wartość pobranych zaliczek lub pobranych części zapłat, a kwotę podatku pomniejsza się o sumę kwot podatku wykazanego w fakturach dokumentujących pobranie zaliczek lub części zapłat. Jeżeli faktury powyższe obejmują całą cenę brutto towaru lub usługi, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi nie wystawia faktury w terminie określonym w § 38 rozporządzenia z dnia 22 marca 2002 r. tj. nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru.
Przedmiot opodatkowania z umowy przedwstępnej podlega takim samym regulacjom jak sprzedaż z umowy właściwej. W momencie otrzymania zaliczki należy wystawić fakturę VAT dokumentującą jej otrzymanie. Kwotę tę należy rozdzielić odpowiednio na prawo wieczystego użytkowania gruntu (niepodlegającego podatkowi od towarów i usług) oraz sprzedaży używanych budynków (zwolnienie z podatku od towarów i usług). Kwotę sprzedaży zwolnionej należy uwzględnić w deklaracji za miesiąc marzec 2004 r. odpowiednio przyporządkowując zakupy związane bezpośrednio ze sprzedażą zwolnioną oraz zakupy związane ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną (art. 20 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym). Jeśli otrzymana kwota opiewać będzie na 100% wartości sprzedaży przy dokonaniu przeniesienia własności nieruchomości (październik 2004 r.) nie należy wystawiać faktury zgodnie z § 39 ust. 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 marca 2002 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.