Działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Bydgoszczy udziela informacji o zakresie stosowania przepisów podatkowych w sprawie przedstawionej przez Panią w zapytaniu z dnia 20 stycznia 2004r. odnośnie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2003 r. zbyła Pani działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego. Następnie złożyła Pani w tut. organie podatkowym oświadczenie o przeznaczeniu w ciągu 2 lat kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele remontowe. Wskazuje Pani, że przedmiotową działkę użytkowała Pani od 1990 r., a budowę domu rozpoczęła Pani w 1991 r.

W związku z powyższym zapytuje Pani, od jak ustalonego przedmiotu opodatkowania powinna Pani zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości. Pani zdaniem sprzedaż domu w budowie jest zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, tak jak sprzedaż działki, gdyż nie sprzedała Pani domu mieszkalnego, lecz dom w budowie.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Bydgoszczy informuje, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) stanowi, że przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest przychód ze sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, a także odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na to, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do regulacji prawa cywilnego, tj. art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), z których wynika, że nieruchomościami są grunty, jak również budynki trwale z gruntem związane bądź części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zasadą jest, iż zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stanowią części składowe gruntu, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie.

Z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego nie wynika czy sprzedana przez Panią działka budowlana stanowiła Pani własność czy też przysługiwało Pani prawo wieczystego użytkowania gruntu. W związku z powyższym tut. organ podatkowy udzielając odpowiedzi na przedstawioną przez Panią kwestię wziął pod uwagę obydwie sytuacje.
1. Budynek wybudowany na gruncie stanowiącym własność budującego nie stanowi odrębnej nieruchomości, zgodnie z regułą wyrażoną w art. 48 Kodeksu cywilnego, lecz jest jej częścią składową. W związku z powyższym sprzedaż budynku nie stanowi odrębnego od sprzedaży gruntu źródła przychodu. Jeżeli w 1990 roku nabyła Pani na własność działkę budowlaną, a następnie dokonała jej sprzedaży wraz z budynkiem, przychód ten nie podlega opodatkowaniu albowiem od nabycia nieruchomości w 1990r. do momentu jej zbycia upłynęło 5 lat.
2. Odrębne opodatkowanie sprzedaży budynku i gruntu będzie miało miejsce w sytuacji, gdy przysługiwało Pani prawo wieczystego użytkowania gruntu. Zgodnie bowiem z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. W wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa do gruntu oraz sprzedaż budynku. Pod pojęciem budynku należy rozumieć każdy obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (vide: art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tj. Dz. U z 2003 r. Nr 207, poz. 2016). Natomiast okres pięcioletni, po upływie którego przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie wolny od opodatkowania, jest w takim wypadku liczony odrębnie – od daty nabycia gruntu oraz od daty wybudowania budynku, nie jest natomiast istotne, czy podatnik rzeczywiście zamieszkiwał w takim budynku w okresie poprzedzającym sprzedaż.

Reasumując, w sytuacji przedstawionej w pkt 2 dokonana przez Panią sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu, z uwagi na upływ okresu 5 lat od końca roku, w którym prawo to zostało nabyte. Natomiast sprzedaż budynku (domu w budowie) będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile przed upływem 2 lat od daty uzyskania przychodu nie wydatkuje Pani kwoty uzyskanej ze sprzedaży budynku na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a oraz lit. e ustawy.