Jak wynika z treści pytania małżonkowie zakupili, zgodnie z aktem notarialnym, nieruchomość o wartości składającą się z budynku za cenę 80.060 zł oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu za cenę 17.940 zł, tj. łącznie za kwotę 98.000 zł; w nabytej nieruchomości wykonano przyłącze kanalizacji sanitarnej oraz elektryczne. Następnie dokonano, przy uwzględnieniu ww. nakładów, wyceny wartości obiektu na kwotę brutto 304.466,40 zł, z jednoczesnym wyodrębnieniem ogrodzenia na kwotę 48.577,26 zł; po przeniesieniu do nowego obiektu prowadzonej działalności gospodarczej, przeznaczona na ten cel część budynku, zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Odpowiadając na pytanie należy stwierdzić, że zgodnie z art. 22g ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm., za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia (pkt 1), w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia (pkt 2). Odstępstwo od tej zasady ustawa dopuszcza jedynie w sytuacji, gdy nie może ustalić ceny nabycia środka trwałego (art. 22g ust. 8) lub gdy podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia (ust. 9).

W przypadku przedstawionym w pytaniu, cena nabycia obiektu jest znana, wynika bowiem z aktu notarialnego, nie ma więc żadnej podstawy do jej ustalania w inny sposób, co dotyczy także ogrodzenia, którego wartość zawarta jest w cenie nabycia.

Poczynione nakłady w nabytym obiekcie podlegające jego przystosowaniu do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej nie należą do składników ceny nabycia w rozumieniu art. 22 g ust. 3 ww. ustawy, stanowią natomiast w świetle definicji przyjętej w ust. 4, element kosztów wytworzenia.

Przepisy art. 22g omawianej ustawy określają odrębnie zasady ustalania wartości początkowej dla środków trwałych nabytych w drodze kupna i odrębnie dla środków trwałych wytworzonych we własnym zakresie. Wobec braku w ustawie (wyrażonych wprost) zasad ustalania wartości początkowej środków trwałych nabytych w drodze kupna, w przypadku których poniesiono dodatkowe nakłady w celu przystosowania tych środków do potrzeb działalności, powołane przepisy należy stosować odpowiednio, tj. stosownie do charakteru poszczególnych nakładów w granicach wyznaczonych przez ustawę.

Oznacza to, że w przypadku braku możliwości ustalenia kosztu poniesionych dodatkowo nakładów w zakupionym obiekcie, wartość tych nakładów w oparciu o przepis art. 22g ust. 9 ww. ustawy – ustala się z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika. Wycena ta nie może obejmować tej części obiekt, którego cena nabycia jest znana, ponieważ wykraczałaby ona poza dyspozycję wskazanego przepisu, z tego samego powodu nie znajduje w takim przypadku zastosowania przepis art. 22g ust. 8 ustawy, ponadto byłoby to sprzeczne z generalną zasadą ustalania wartości początkowej środków trwałych nabytych w drodze kupna ustanowioną w art. 22g ust. 1 pkt 1 i ust. 3.

Odpisy amortyzacyjne powinny być zatem dokonywane od wartości początkowej budynku (stanowiącej sumę ceny nabycia oraz wartości poniesionych dodatkowo nakładów), ustalonej stosownie do powierzchni użytkowej budynku przeznaczonej do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej, tj. w sposób określony w art. 22f ust. 4 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy podatnicy (...) mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków i budowli nie może być krótszy niż 10 lat (...). Według art. 22j ust. 3 tej ustawy środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za: 1) używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub 2) ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.