W odpowiedzi na pismo z dnia 13.05.2004 r. w sprawie udzielenia informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Giżycku - działając w oparciu o art. 14a §1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) - uprzejmie informuje:

W piśmie z dnia 13.05.2004 r. zawracają się Państwo z zapytaniem:
• czy przepis art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosi się do faktycznego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. wartości określonej w akcie notarialnym, czy też do kwoty wynikającej z decyzji urzędu skarbowego określającej opłatę skarbową?
  
  

Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1993 r. Nr 90, poz. 416 z późn. zm., podatek od dochodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, w warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży (art. 19 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy).

Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten ustala urząd skarbowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy).

Wartość rynkową nieruchomości i praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, z dnia zawarcia umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, urząd skarbowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, urząd skarbowy ustali wartość z uwzględnieniem opinii biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłych ponosi sprzedający.

Pojęcie przychodu użyte w art. 10, art. 19, art. 21, art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć jednolicie zarówno do celów obliczenia zryczałtowanego podatku dochodowego, jak również zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę przepis art. 28 ust. 2 odnosi się do przychodu określonego w art. 19 ust. 1, jak również do przychodu ustalonego w sposób określony w art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast nie odnosi się do przychodu określonego w postępowaniu w zakresie opłaty skarbowej.
Należy jednak podkreślić, że w przypadku, gdy organ podatkowy w wyniku przeprowadzonego postępowania podatkowego w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) ustali przychód ze sprzedaży w sposób określony w art. 19 ust. 3 ustawy, wówczas odpowiednio będzie miał zastosowanie art. 28 ust. 2 ustawy.