Stan Faktyczny:

Ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu wynika iż właściciele lokali w budynku A są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, która jest równocześnie właścicielem węzła cieplnego znajdującego się w tym budynku. Powyższy węzeł ciepłowniczy obsługuje również znajdujący się na tym samym osiedlu budynek B, w którym znajdują się lokale na wynajem. Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje z OPEC faktury na dostawę ciepła. Następnie obciąża administratora budynku B kosztami dostawy ciepła i obsługi węzła przypadającej w części na budynek B.

Wspólnota Mieszkaniowa zamierza dokonać rejestracji w zakresie podatku od towarów i usług.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne mające siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli wykonują we własnym imieniu i na własny rachunek czynności o których mowa w art. 2 w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy, nawet jeżeli zostały wykonane jednorazowo, a także wówczas gdy czynności te polegają na jednorazowej sprzedaży rzeczy w tym celu nabytej (...). Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej.

Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Określa ona prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.). Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali mieszkalnych bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty. Kwoty wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków.

Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1 w/w ustawy opodatkowaniu podlega sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W myśl natomiast art. 4 pkt 2 w/w ustawy usługami są usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Zgodnie z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

Zatem, czynność pokrycia przez członków Wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.). Czynności zarządzania nieruchomością, wykonywane przez zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług. Wspólnota, czyli jej członkowie nie dokonują sprzedaży w rozumieniu ustawy o VAT na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali (opłaty za ciepłą wodę, dostawy energii, wywóz nieczystości). Ponieważ stroną umowy o dostawę mediów jest Wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd, tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Wspólnota mieszkaniowa dostarczając media swoim członkom nie dokonuje więc sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem, czynności obciążania (pobierania zaliczek) właścicieli lokali wyodrębnionych kosztami za zakupione media (do części wspólnej nieruchomości oraz wyodrębnionych lokali) nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług.

Powyższe stanowisko potwierdza wydana w trybie art. 14 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) interpretacja Ministra Finansów – pismo znak PP1-811/912/03/JW z dnia 23.12.2003r. w której wyjaśniono, iż wpłacane przez członków wspólnoty mieszkaniowej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.). „Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej – wspólnoty mieszkaniowej – przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę lub ogrzewanie. Stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. Należy stwierdzić, iż w pewnych przypadkach wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z art. 5 przy uwzględnieniu art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, może być podatnikiem podatku VAT. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich. Czynnościami takimi może być np. wynajmowanie lokali lub udostępnianie ścian budynku na reklamy.”

Natomiast sprzedaż na rzecz administratora budynku B (koszty dostawy mediów i eksploatacji węzła cieplnego w części dotyczącej budynku B) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem Wspólnota jest obowiązana wykazać ją w deklaracji VAT-7.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 w/w ustawy VAT, podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług, związanych ze sprzedażą opodatkowaną.

Zatem świadczenie przez Wspólnotę czynności opodatkowanych np. usług dostawy mediów dla administratora budynku B daje jej prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy ich zakupie.

Stosownie do art. 32 ust. 1 w/w ustawy VAT, w przypadku sprzedaży dokonywanej przez podatnika VAT, wystawianie faktury VAT (refaktury) jako dokumentu potwierdzającego dokonaną transakcję jest obowiązkiem podatnika. Wyjątkiem jest sprzedaż dokonywana na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności, dla których faktury wystawiane są wyłącznie na ich żądanie.

W przedstawionym stanie faktycznym przywołane przez Podatnika przepisy art. 7 ust. 3 w związku z art.2 ust. 3 pkt 1, 2, i 4 w/w ustawy o VAT nie mają zastosowania.