Zgodnie z art. 2 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.) opodatkowaniu podlega sprzedaż i odpłatne świadczenie usług na terytorium RP, a także:

• świadczenia usług oraz przekazania lub zużycia towarów na potrzeby reprezentacji i reklamy,
• przekazania przez podatnika towarów oraz świadczenia usług na potrzeby osobiste podatnika, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, a także zatrudnionych przez niego pracowników oraz byłych pracowników, darowizn towarów nie wymienionych w tym punkcie,
• zamiany towarów, zamiany usług oraz zamiany usługi na towar i towaru na usługę,
• wydania towarów lub świadczenia usług w zamian za wierzytelności,
• wydania towarów lub świadczenia usług w miejsce świadczenia pieniężnego,
• dostarczenia produktów rolnych na podstawie umowy kontraktacji,
• świadczenia usług, o których mowa w ust. 1, bez pobrania należności,
• wydania towarów lub świadczenia usług w zamian za czynności nie podlegające opodatkowaniu,
• towarów, o których mowa w art. 6a.

Jak wynika z zapytania Strony Gmina Miejska w trybie art. 204 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 poz. 543 ze zm.) ustanawia prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz przenosi odpłatnie prawo własności znajdującego się na nim budynku na rzecz spółdzielni. Na poczet ceny zalicza nakłady poniesione przez Spółdzielnię na remont i modernizację owych budynków w latach 1975-1995 r.

Przy analizie pojęć z zakresu prawa podatkowego należy pamiętać o odpowiednich uregulowaniach w sferze prawa cywilnego; odnosi się to też do takich pojęć jak „sprzedaż” czy „przeniesienie własności rzeczy”.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem czynności jest grunt oraz budynek. Grunt

w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. nie spełnia definicji towaru a zatem i sprzedaż praw wieczystego użytkowania gruntu nie stanowi czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Budynek zaś zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o VAT jest towarem.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać

i zapłacić sprzedawcy cenę.

Powołane w piśmie strony przepisy art. 204 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie przenoszą automatycznie własności lecz regulują jedynie przysługujące roszczenia o ustanowieniu użytkowania wieczystego gruntu oraz o przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków, innych urządzeń i lokali. Wspomniany art. 204 ww. ustawy mówi, że przeniesienie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie, chyba że obiekty te zostały wybudowane lub nabyte ze środków własnych spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych. Jak wynika z Waszego pisma Spółdzielnia ponosiła jedynie koszty remontu i modernizacji owych budynków, a zatem nastąpi odpłatne przekazanie przedmiotowych praw, co zresztą sami Państwo podkreślają w zapytaniu.

Natomiast art. 204 ust. 4 odsyła do odrębnych przepisów wyraźnie regulujących między innymi kwestię ceny budynków.

Wobec powyższych uregulowań tutejszy organ podatkowy stoi na stanowisku - odmiennie niż Gmina, że przeniesienie własności budynków na rzecz Spółdzielni jest czynnością rozumianą jako sprzedaż towarów, a więc czynnością podlegającą przepisom ww ustawy o podatku od towarów i usług. Potwierdzeniem takiego stanowiska może być między innymi to, że gdyby przeniesienie własności nieruchomości nie mieściłoby się w przedmiocie art. 2 jako czynność podlegająca przepisom ustawy o VAT to nie byłoby potrzeby wymieniania jako czynność zwolniona szczególnego przeniesienia własności jakim jest przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa z art. 7 ust. 1 pkt 5a ustawy o VAT.

Według art. 4 pkt 7 lit. a ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę budynków, budowli i ich części minęło co najmniej 5 lat towar taki uznaje się za używany, którego sprzedaż na mocy art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym objęta została przedmiotowym zwolnieniem. Zwolnienie to nie stosuje się jednak do sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej a podatnik miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków i użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywanych czynności opodatkowanych. Powyższe ograniczenie zwolnienia wynika z art. 7 ust. 2e ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, który został dodany przez art. 1 pkt 6 lit. b ustawy z dnia 15 lutego 2002 r. (Dz. U. Nr 19 poz. 185), zmieniającej cytowaną ustawę z dniem 26 marca 2002 r. W związku z tym został wprowadzony przepis przejściowy, na podstawie art. 2 ust. 6 ustawy z dnia 15 lutego 2002 r. - powyższe ograniczenie stosuje się w sytuacji, gdy wydatki określone w tym przepisie, zostały poniesione począwszy od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy.

Mając na uwadze powyższe i fakt, że nakłady ponoszone przez Spółdzielnię datuje się na okres przed 26.03.2002 r. stwierdzić należy iż w rozpatrywanej sytuacji ma zastosowanie przedmiotowe zwolnienie z podatku VAT.

W części dotyczącej podstawy opodatkowania przedmiotowej sprzedaży oraz ewentualnego odliczenia poniesionych nakładów od ceny budynku stwierdza się co następuje:

W myśl art. 15 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem, z zastrzeżeniem art. 16 i 17, jest kwota należna z tytułu sprzedaży towarów, pomniejszona o kwotę należnego podatku. W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, o których mowa w art. 6 ust. 8, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Jeżeli należność określona jest w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia obliczona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości lub na danym rynku w dniu wykonania świadczenia, zmniejszonych o podatek. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zgodnie z następnym punktem tego artykułu zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, upustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów oraz zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach, a także kwot wynikających z dokonanych korekt faktu r. Rabaty pomniejszają obrót, gdy zostały przyznane w ciągu roku od dnia wydania towaru lub świadczenia usługi. Rabaty udzielone z tytułu i w okresie gwarancji lub rękojmi pomniejszają obrót, nawet gdy zostały przyznane po upływie roku od dnia wydania towaru lub świadczenia usługi.

Zaznaczyć należy, iż w przypadku sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość gruntu (art. 15 ust. 2a ww. ustawy).

Zdaniem tut. organu podstawę opodatkowania określoną według powyższych zasad można zatem pomniejszyć tylko i wyłącznie o wyżej wskazane dopuszczalne obniżenia. Realizacja zwrotu nakładów jest czynnością cywilnoprawną nie wywołującą żadnych skutków podatkowych. Jest to jedynie sposób rozliczenia się z pomiędzy stronami.

Nadmienić należy, iż zgodnie z art. 204 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz cenę budynków, innych urządzeń i lokali ustala się według przepisów rozdziału 8 działu II, który określa ceny i opłaty oraz rozliczenia za nieruchomości.

Ponadto Naczelnik Urzędu Skarbowego w Oławie informuje, iż zgodnie z normami prawa cywilistycznego zamiar stron nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), a art. 158 tego Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Umowa przenosząca własność zgodnie z art. 73 § 2 k.c. musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności umowy. Brak tej formy powoduje nieosiągnięcie skutku w niej zamierzonego.