Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zgorzelcu, odpowiadając na pismo w sprawie udzielenia pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, na podstawie art. 14a § 1 i 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) informuje, że zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. W świetle powyższego przepisu nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem wpłaty dokonywane przez członków wspólnoty na jej rzecz tytułem pokrycia kosztów związanych z zarządem nieruchomością, utrzymywaniem części wspólnej nieruchomości jak i utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za dostawę wody, odprowadzanie ścieków lub ogrzewanie, bowiem wspólnota mieszkaniowa stanowiąc wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) i pobierając od właścicieli mieszkań będących członkami tej wspólnoty wyżej wymienione opłaty nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.

Podkreślić należy jednak, iż powyższa zasada ma zastosowanie jedynie do rozliczeń kosztów eksploatacyjnych dokonywanych pomiędzy wspólnotą reprezentowaną przez zarząd lub działającego na zlecenie i w imieniu wspólnoty zarządcę nieruchomości, a jej członkami. W przypadku natomiast, gdy właściciel lokalu będący członkiem wspólnoty lub podmiot działający w imieniu tego właściciela dokonuje rozliczeń kosztów związanych z wynajmem tego lokalu przenosząc je na najemcę, czynności te podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ najemcę i wynajmującego łączy umowa najmu, który to w świetle przepisu art. 2 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym jest usługą podlegającą opodatkowaniu.

Zauważyć należy przy tym, iż sposób rozliczenia kosztów eksploatacyjnych uzależniony jest od uzgodnień dokonanych przez strony tego stosunku prawnego i zawartych w umowie najmu. W przypadku bowiem, gdy opłaty za media stanowią jeden z elementów kalkulacyjnych czynszu (tj. rozliczane są łącznie z czynszem bez wyodrębniania opłat za centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości itp.) wartość ich zwiększa podstawę opodatkowania ustalaną dla świadczonej usługi najmu i podlega opodatkowaniu stawką podatku właściwą dla tej usługi. Z kolei przepis art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym stanowi, iż podstawą opodatkowania jest obrót, przez który rozumie się kwotę należną z tytułu sprzedaży towarów i usług pomniejszoną o kwotę należnego podatku. Przy czym, w tej sytuacji kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Inaczej natomiast będzie wyglądało opodatkowanie podatkiem od towarów i usług opłat wnoszonych przez najemcę tytułem pokrycia kosztów związanych z korzystaniem z mediów, gdy w myśl postanowień umowy najmu opłaty te rozliczane są odrębnie, a więc nie są jednym ze składników czynszu. Także wówczas czynności powyższe jako odpłatne świadczenie usług podlegają zgodnie z powołanym wyżej art. 2 ust. 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z tym że, usługi te stanowią odrębne od usługi najmu czynności i jako takie powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla każdej z nich. Zauważyć bowiem trzeba, że stosownie do treści przepisu art. 5 ust. 4 ustawy w przypadku, gdy kilka podmiotów dokonuje sprzedaży tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności odbiorcy, przyjmuje się, że sprzedaży dokonał każdy z podmiotów biorących udział w obrocie. Zasada określona w tym przepisie znajduje zastosowanie również w przypadku odpłatnego świadczenia usług, ponieważ wynika to z treści art. 4 pkt 8 ustawy stanowiącego, że ilekroć w dalszych przepisach ustawy (a więc i w przepisie art. 5 ust. 4) jest mowa o sprzedaży towarów - rozumie się przez to również odpłatne świadczenie usług.

Zatem w świetle powyższych przepisów, czynność polegająca na pobieraniu od najemcy w związku z wynajmem lokalu opłat za tzw. media stanowi dla wynajmującego czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bądź jako odrębne usługi fakturowane na najemców, bądź jako składnik czynszu pobieranego od tych osób. Tym samym, w ocenie tutejszego organu podatkowego błędne jest stanowisko, iż opisane w zapytaniu czynności pobierania od najemców opłat za tzw. media nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie informujemy, iż powyższa odpowiedź udzielona została w oparciu o stan prawny obowiązujący do dnia 30 kwietnia 2004 r. i przepisy wymienionej na wstępie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Odpowiedź powyższa aktualna jest również w świetle stanu prawnego obowiązującego od dnia 01 maja 2004 r. na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535).