Podatnik świadczy usługi w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych

oraz użytkowych. W cenie czynszu najmu, w/w lokali, Podatnik zawarł stałą odpłatność za dostarczane media (woda, gaz, energia).

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z postanowieniami art. 2 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz.50 z późn. zm.) opodatkowaniu podlega sprzedaż towarów i usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, eksport i import towarów lub usług, jak również czynności wymienione w ust. 3 tego przepisu.

Przez usługi, zgodnie z art. 4 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od towarów i usług rozumie się usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług, wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997 r. (Dz. U. Nr 42, poz. 264 z późn. zm.), w sekcji K zawiera dział 70, obejmujący usługi związane z nieruchomościami. Pod pozycją 70.2, tego działu sklasyfikowano usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek. Zatem odpłatne świadczenie usług w tym zakresie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do przepisów art. 2 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 2 cytowanej ustawy. Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku świadczenie usług wymienionych w załączniku nr 2, w którym pod poz. 10 wyszczególnione zostały usługi o symbolu PKWiU ex 70.20.11 w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Zatem o zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych decyduje cel, na jaki ten lokal jest wynajmowany. Natomiast świadczenie usług wynajmu lokali użytkowych, bądź mieszkalnych wynajmowanych na cele użytkowe, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22%.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z przepisu art. 659 § 1 kodeksu cywilnego oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

A zatem należy stwierdzić, że umówiony między stronami czynsz jest więc wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za samo używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę. Czynsz najmu nie obejmuje zatem opłat za ewentualne inne świadczenia ze strony wynajmującego na rzecz najemcy, pozostające w ścisłym związku z wynajmem lokalu np. za dostarczenie wody, ogrzewania, gazu, energii itp. Opłaty te są jednak ściśle związane z samą usługą najmu i dlatego, iż faktycznymi odbiorcami tych usług są najemcy, możliwe jest ich refakturowanie według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur, bądź wkalkulowanie w cenę (element kalkulacji czynszu najmu) jako czynsz za usługę najmu.

Ze stanu faktycznego przedstawionego przez Podatnika wynika, że jest on właścicielem wynajmowanych nieruchomości i z tego tytułu ponosi koszty z nią związane, w tym również koszty związane ze zużyciem dostarczanych mediów. Koszty wliczane w cenę czynszu, przy ustalaniu jej wysokości z tytułu najmu, stanowią więc element kalkulacyjny najmu podlegający zaklasyfikowaniu jako czynsz za usługę i opodatkować je należy jako usługę w całości. Zgodnie bowiem z przepisami art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę podatku VAT. Element składowy ceny czynszu, w tym wypadku odpłatność za media, niezależnie od tego, czy świadczona usługa jest zwolniona z podatku od towarów i usług, czy też jest nim opodatkowana, nie może stanowić zatem osobnej od czynszu podstawy opodatkowania podatkiem VAT.