INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2012r. (data wpływu 18 kwietnia 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 czerwca 2012r. (data wpływu 21 czerwca 2012r.) w odpowiedzi na wezwanie nr IPPP2/443-384/12-2/MM z dnia 5 czerwca 2012r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania właściwych stawek podatku VAT dla usługi najmu oraz usług związanych z eksploatacją lokalu i zaopatrzeniem w wodę, uznania Wnioskodawcy za świadczącego usługi związane z eksploatacją lokalu i zaopatrzeniem w wodę oraz określenia właściwych składników składających na świadczoną usługę najmu (pytania nr 1-4) – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania właściwych stawek podatku VAT dla usługi najmu oraz usług związanych z eksploatacją lokalu i zaopatrzeniem w wodę, uznania Wnioskodawcy za świadczącego usługi związane z eksploatacją lokalu i zaopatrzeniem w wodę oraz określenia właściwych składników składających na świadczoną usługę najmu. Przedmiotowy wniosek zawierał braki formalne. W związku z czym tut. Organ podatkowy pismem z dnia 5 czerwca 2012r. znak IPPP2/443-384/12-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca, Spółdzielnia Mieszkaniowa, jest właścicielem zasobów mieszkaniowych, w tym lokali mieszkalnych i użytkowych. Część z nich Wnioskodawca wynajmuje na zasadach określonych w Statucie i w odpowiednich regulaminach najemcom.

Zgodnie z podpisanymi z najemcami umowami najmu, w zamian za prawo do korzystania z lokali najemcy zobowiązują do uiszczania co miesiąc do 10-ego każdego miesiąca, za który przypada należność opłaty:

1. czynsz za powierzchnię zasadniczą lokalu,
2. wyodrębnione w umowach opłaty za:
   • centralne ogrzewanie - opłata zmienna (przedpłata tylko w sezonie grzewczym);
   • wywóz nieczystości;
   • ponadto najemcy są zobowiązani do pokrywania kosztów zużycia wody. Rozliczenie kosztów zużycia wody z tytułu użytkowania lokalu dokonywane jest przez Wnioskodawcę na podstawie odrębnie wystawionych faktur obciążeniowych za okresy kwartalne, sporządzanych na podstawie odczytów zużycia wody na wodomierzach we wspólnych pomieszczeniach sanitarnych podzielonych przez ilość użytkowników korzystających z tych pomieszczeń.
   
   

Wszystkie opłaty poza czynszem za powierzchnię zasadniczą lokalu i opłatą eksploatacyjną za wywóz nieczystości podlegają okresowemu rozliczeniu przez Wnioskodawcę zgodnie z obowiązującymi w Spółdzielni Mieszkaniowej Regulaminami tj. koszty centralnego ogrzewania co 12 miesięcy, a koszty dostawy wody co 6 miesięcy.

Obciążenia z tego tytułu wynikają wprost z obciążeń za dostawę ww. mediów. Spółdzielnia nie dolicza żadnych dodatkowych obciążeń.

W związku z powyższym, podatek Vat od ww. opłat jest płatny w wysokości obowiązującej w dniu dokonywania opłat za najem lokalu i uzależniony od stawki obowiązującej dla każdej z usług tj. od 8% do 23%, zgodnie z fakturami od dostawców mediów otrzymywanych przez Spółdzielnię.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca zachowuje się prawidłowo, stosując różne stawki podatku VAT w stosunku do czynszu najmu oraz w stosunku do innych opłat związanych z eksploatacją lokalu...
2. Czy opłaty eksploatacyjne (zmienne i stałe) oraz za zużycie wody, którymi Wnioskodawca obciąża najemców powinny stanowić składnik czynszu z tytułu zawartych umówi całość powinna być traktowana jako jedna usługa opodatkowana stawką podatku VAT 23%, czy też mogą być opodatkowane oddzielnie od czynszu według stawek właściwych dla danej usługi...
3. Czy Wnioskodawcę, na podstawie art. 30 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług można uznać za biorącego udział w świadczeniu usług związanych z eksploatacją i zaopatrzeniem w wodę lokali oddawanych w najem...
4. Czy w świetle przepisów prawa podatkowego w zakres usługi najmu wchodzą również pobierane przez wynajmującego opłaty eksploatacyjne, których on sam nie jest bezpośrednim dostawcą...
   
   

Stanowisko Wnioskodawcy:

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony — zarówno wynajmującego, jak i najemcę — określone przepisami obowiązki. W myśl art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. W przypadku najmu lokali ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu czynszu, obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W przedstawionej sytuacji najemcy lokali wynajmowanych przez Wnioskodawcę zobowiązani są do comiesięcznego dokonywania opłaty za najem lokalu, na którą składa się czynsz stanowiący wynagrodzenie oraz opłaty eksploatacyjne (centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości). Najemcy zobowiązują się ponadto do pokrywania kosztów zużycia wody.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium. W stanie faktycznym, który jest tu omawiany odpłatną usługą świadczoną przez Wnioskodawcę jest jedynie wynajmowanie lokalu, który stanowi jego własność. Wszelkie pozostałe usługi są świadczone przez inne, niezależne od Wnioskodawcy podmioty, które wystawiają Wnioskodawcy faktury, które następnie Wnioskodawca rozlicza i kosztami usług obciąża najemców, nie czyniąc sobie jednak z tego źródła dochodu, Wnioskodawca jest więc praktycznie pośrednikiem miedzy dostawcą mediów i ich odbiorcami.

Usługi związane z eksploatacją lokali i zapewnieniem dostaw wody świadczą dostawcy, będący podmiotami niezależnymi od Wnioskodawcy i to oni czerpią zyski ze świadczenia tych usług. Wnioskodawca, jako właściciel lokali oddanych w najem, ma podpisane umowy z dostawcami usług związanych z eksploatacją oraz zaopatrzeniem w wodę i to jemu dostawcy wystawiają faktury, a Wnioskodawca następnie rozlicza koszty z nich wynikające i obciąża nimi ostatecznych nabywców, tj. najemców lokali. Taki sposób rozliczeń z najemcami jest dla nich wygodny gdyż nie muszą podpisywać odrębnych umów z dostawcami, co stanowiłoby problem dla nich jak i dla Wnioskodawcy. Rozliczenie opłat jest czynnością techniczną dokonywaną przez Wnioskodawcę, który jest jedynie pośrednikiem między dostawcami a najemcą, bez osiągania z tego tytułu jakichkolwiek zysków. Wynagrodzeniem Wnioskodawcy jest zatem sam wyodrębniony w umowie z najemcą czynsz, stanowiący świadczenie wzajemne najemcy dokonywane w zamian za prawo do korzystania z lokalu. Pokrywanie opłat eksploatacyjnych przez najemców nie stanowi wynagrodzenia Wnioskodawcy, gdyż nie czerpie on z tego tytułu żadnych zysków, a jest jedynie pośrednikiem między ostatecznym beneficjentem usług i ich dostawcą. Zastosowanie do opłat za eksploatacje stawki podstawowej, odpowiadającej stawce czynszu oznaczałoby, że Wnioskodawca obciąża najemców stawką wyższą niż tą, która znajduje się na fakturach wystawionych mu przez dostawców usług a zatem, że za ekploatację lokalu najemca płaci więcej niż powinien, zgodnie z umową.

Dyrektywa Rady z dn. 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej zawiera stosowne regulacje w tym względzie w przepisach dotyczących podstawy opodatkowania. Zgodnie bowiem z art. 11 A ust. 3 lit. c dyrektywy, podstawa opodatkowania nie obejmuje tych kwot, które podatnik otrzymał od nabywcy i klienta jako zwrot kosztów (ang. repayment for expenses) poniesionych w imieniu i na rachunek tego ostatniego, jeżeli kwoty te zostały odrębnie zaksięgowane, a podatnik może udowodnić faktyczną wysokość tych wydatków. Podobny pogląd wyraził NSA w wyroku z dnia 31 maja 2011 r. (I FSK 740/10), stwierdzając: „Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości, powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy VAT, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 tej ustawy są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu”.

Art. 30 ust. 3 ustawy o VAT stanowi, ze w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku. Z umów podpisywanych przez Wnioskodawcę z najemcami czynsz jest umieszczony oddzielnie od innych opłat i obowiązuje w wysokości odpowiadającej powierzchni zasadniczej lokalu. Odrębność uregulowania czynszu i pozostałych opłat sprawia, ze zgodnie ze wskazanym przepisem podstawą opodatkowania jest każda konkretna usługa, którą świadczy lub, w której świadczeniu bierze udział. Do każdej z usług należałoby zatem zastosować odpowiednie dla nich stawki podatku VAT.

Potraktowanie czynszu oraz opłat dodatkowych jako oddzielnych składników podstawy opodatkowania obciążonych różnymi stawkami podatku VAT jest uzasadnione ponadto tym, że często wystawienie wspólnej faktury za czynsz i opłaty eksploatacyjne jest niemożliwe z uwagi, na to, że to nie wynajmujący oblicza i ustala wysokość opłat eksploatacyjnych oraz nie on decyduje kiedy wpłynie do niego faktura od dostawcy. Inny jest więc zazwyczaj termin wystawienia faktur za czynsz (najczęściej ściśle określony, wraz z terminem płatności, w umowie pomiędzy wynajmującym a najemcą) oraz faktur wystawianych najemcy z tytułu rozliczenia opłat eksploatacyjnych. Zastosowanie natomiast stawki VAT właściwej dla czynszu najmu do opłat za usługi związane z eksploatacją lokalu byłoby niezgodne ze obowiązującym rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasady pobierania opłat za tzw. media i sposobów ich regulacji wynikają z umowy najmu i to postanowienia tej umowy decydują, czy opłaty te stanowią składnik czynszu czy też są naliczane osobno. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Postanowienia umowy będą zatem decydowały o zakresie opodatkowania czynszu najmu, co znajduje umocowanie w art. 353 z indeksem 1 k.c. Przepisy prawa podatkowego, a przede wszystkim przepisy ustawy o VAT będą miały w tym przypadku charakter jedynie pomocniczy.

Mając na uwadze powyższe rozważania na zadane pytania należałoby odpowiedzieć następująco:

1. Wnioskodawca zachowuje się prawidłowo, stosując różne stawki podatku VAT w stosunku do czynszu najmu oraz w stosunku do innych opłat związanych z eksploatacją lokalu, jeśli takie rozróżnienie wynika z umowy pomiędzy nim a najemcą.
2. Opłaty eksploatacyjne (zmienne i stałe) oraz za zużycie wody, którymi Wnioskodawca obciąża najemców nie stanowią składników czynszu, chyba że co innego wynikałoby z umowy między stronami. W związku z tym w stosunku do czynszu jaki każdej z opłat którymi obciąża się zastosowane powinny być odrębne stawki w wysokości odpowiadającej rozporządzeniu Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
3. Wnioskodawcę, na podstawie art. 30 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług można uznać za biorącego udział w świadczeniu usług związanych z eksploatacją i zaopatrzeniem w wodę lokali oddawanych w najem, gdyż samodzielnie tych usług nie świadczy, ale jest jedynie sui generis pośrednikiem między dostawcą usługi finalnymi nabywcami, nie czerpiąc z tego tytułu żadnego zysku.
4. W zakres usługi najmu nie wchodzą pobierane przez Wnioskodawcę opłaty eksploatacyjne, gdyż nie świadczy on ich samodzielnie, a jedynie obciąża nimi najemców będących finalnymi odbiorcami.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Ponadto w świetle art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Przepisy ustawy o VAT nie precyzują w sposób szczegółowy jakie elementy należy uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania, posłużenie się jednak sformułowaniem „całość świadczenia należnego od nabywcy” oznacza, że w podstawie opodatkowania należy uwzględnić wszelkie dodatkowe koszty bezpośrednio związane z dostawą towarów lub ze świadczeniem usługi zasadniczej, którymi w efekcie obciążany jest nabywca świadczenia. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego. W przypadku nawet, gdyby te elementy wykazane zostały na fakturze odrębnie, nie zmieni to faktu, że dla potrzeb opodatkowania podatkiem od towarów i usług powiększą one podstawę opodatkowania dostarczanego towaru lub świadczonej usługi.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W myśl art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zgodnie z art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy należy rozstrzygnąć, czy koszty określone w stanie faktycznym jako „opłaty eksploatacyjne” są kosztami, które mogą stanowić przedmiot odrębnej sprzedaży.

Należy zauważyć, że w analizowanej sytuacji wydatki związane z opłatami za tzw. media stanowią koszty utrzymania obciążające wynajmującego, w odniesieniu natomiast do wynajmu stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu.

Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa w art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, i nie jest to tożsame z sytuacją odsprzedaży usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Zgodnie z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zwanej dalej „KC”, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Wobec powyższego umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Na uwagę zasługuje fakt, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media, ubezpieczenie, ochronę, itp.), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (zużyta energia, woda, odprowadzenie ścieków, itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, zużytej energii, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu nieruchomości. Usługi i dostawy pomocnicze takie jak zapewnienie dostępu do wody, energii elektrycznej, odprowadzania ścieków czy wywozu nieczystości nie stanowi celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali użytkowych i mieszkalnych, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji, kiedy wynajmujący zawiera umowę na dostawę energii elektrycznej, dostawy wody, odprowadzanie ścieków czy wywozu nieczystości do nieruchomości będącej przedmiotem najmu zastosowanie ma jedna stawka podatku, taka jak dla usługi głównej.

Tym samym ponoszone przez wynajmującego wydatki (gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów) stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali, tj. w przypadku najmu lokali użytkowych, zastosowanie znajdzie opodatkowanie stawką 23%, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, a w przypadku najmu lokali mieszkalnych (o ile są spełnione wszystkie przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT.

Z treści przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem zasobów mieszkaniowych, w tym lokali mieszkalnych i użytkowych. Część z nich Wnioskodawca wynajmuje na zasadach określonych w Statucie i w odpowiednich regulaminach najemcom. Zgodnie z podpisanymi z najemcami umowami najmu, w zamian za prawo do korzystania z lokali najemcy zobowiązują do uiszczania czynszu za powierzchnię zasadniczą lokalu oraz są zobowiązani do pokrycia kosztów zużycia wody oraz ponoszenia opłat eksploatacyjnych - centralne ogrzewanie i wywóz nieczystości. Wszystkie opłaty poza czynszem za powierzchnię zasadniczą lokalu i opłatą eksploatacyjną za wywóz nieczystości podlegają okresowemu rozliczeniu przez Wnioskodawcę zgodnie zobowiązującymi w Spółdzielni Regulaminami tj. koszty centralnego ogrzewania co 12 miesięcy, a koszty dostawy wody co 6 miesięcy. Obciążenia z tego tytułu wynikają wprost z obciążeń za dostawę ww. mediów. Wnioskodawca nie dolicza żadnych dodatkowych obciążeń.

Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stoi na stanowisku, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi „udostępniania mediów” polegająca na dostarczeniu do lokali użytkowych i mieszkalnych wody, energii cieplnej, a także wywóz nieczystości stanowią element składowy świadczonej przez Wnioskodawcę usługi najmu. Tak więc przedmiotem świadczenia jest usługa najmu, natomiast opłaty za dostawę tzw. „mediów” należne wynajmującemu od najemcy stanowią część należności z tytułu usługi najmu. W konsekwencji ww. koszty ponoszone przez wynajmującego łącznie stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu.

W związku z tym nie sposób się zgodzić z twierdzeniem Wnioskodawcy, że prawidłowo postępuje stosując różne stawki podatku VAT w zakresie świadczenia usług najmu lokali użytkowych i mieszkalnych i usług związanych z zaopatrzeniem lokali w wodę, centralne ogrzewanie i wywóz nieczystości, bowiem opłaty za media stanowią składnik świadczonej przez Wnioskodawcę usługi najmu lokali. W konsekwencji opłaty eksploatacyjne lokali są składnikiem wynagrodzenia Wnioskodawcy za świadczenie usług najmu lokali i winny być opodatkowane jednolitą stawką podatku VAT właściwą dla usług najmu (lokali użytkowych – 23%, lokali mieszkalnych – stawka zwolniona – o ile są spełnione wszystkie warunki przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT).

Tym samym również błędne jest stwierdzenie Wnioskodawcy, że można go uznać za pośrednika między dostawcą usług związanych z eksploatacją i zaopatrzeniem w wodę lokali oddanych w najem i finalnymi nabywcami tych usług (co powodowałoby, że brałby w ten sposób udział w świadczeniu tych usług na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy o VAT), bowiem w tym konkretnym przypadku nie dochodzi do refakturowania usług za „media” na rzecz najemcy, z uwagi na fakt, iż koszty związane z doprowadzeniem wody, energii cieplnej itp. stanowią usługę pomocniczą w stosunku do świadczonej usługi najmu lokali – tj. pozwalają na lepsze korzystanie z przedmiotu najmu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań przedstawionych we wniosku należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 maja 2011r., sygn. akt I FSK 740/10 wskazać należy, że brak jest sprzeczności pomiędzy treści tego wyroku, a uzasadnieniem niniejszej interpretacji, bowiem Sąd w wyroku tym wskazał, iż: „Należy bowiem zauważyć, że dostawa np. mediów nie jest czynnością samą w sobie, lecz następuje w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych tylko w przypadku świadczenia usług najmu tych lokali. (…) Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości, powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy VAT, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 tej ustawy są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu”. Jak wskazano powyżej w niniejszej sprawie przepis art. 30 ust. 3 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, bowiem nie dochodzi do refakturowania mediów – opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem lokali są usługą pomocniczą do świadczonych usług najmu.

Końcowo tut. Organ podatkowy stwierdza, że niniejsza interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego. W zakresie zdarzenia przyszłego zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.