Podatnicy w 2000r.nabyli udział 1/36 części nieruchomości i uzyskali pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pię-ciu lokali mieszkalnych na wynajem. Z tytułu tej inwestycji korzystali z ulgi w podatku dochodo-wym od osób fizycznych. W 2002r. nabyli następne udziały w tej nieruchomości, w sumie 7/36 czę-ści, a w 2003r. sprzedali 5/36 z udziałów nabytych w 2002. W 2004r. podatnicy planują zbycie ko-lejnych 2/36 udziałów w tej nieruchomości, jednak wyłącznie tych nabytych w 2002r. Udział wiel-kości 1/36 nabyty w 2000r. z racji, którego korzystali z ulgi w podatku dochodowym nadal będzie ich własnością.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Stosownie do treści art. 26 ust.1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. - o podatku dochodo-wym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001r.: podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30 sta-nowi dochód ustalony zgodnie z art. 9.art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim, co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budyn-ku.

Utrata prawa do przedmiotowej ulgi następuje jedynie w ściśle określonych przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991r.I tak, jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o po-zwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową, którego dokonano odliczeń:

1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociaż-by do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przezna-czono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela
   • podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budy-nek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy braku-jący do upływu określonego powyżej dziesięcioletniego okresu. Przy czym ustalając liczbę lat bra-kujących do upływu okresu dziesięcioletniego wlicza się rok, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi.

Ad.1)

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż podatnicy w 2003r. zbyli udziały we współwłasności budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jednak wyłącznie te, nabyte w 2002r. i w związku nabyciem których nie korzystali z odliczeń, gdyż z dniem 1 stycznia 2001r. została zniesio-na ulga na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzin-nego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim, co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wyna-jem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Zatem sprzedaż udziałów naby-tych w 2002r. nie będzie zdarzeniem skutkującym utratą prawa do ulgi.

Ad. 2)

Poza tym również fakt, iż do dnia 31 grudnia 2003r. budowa budynku mieszkalnego z loka-lami na wynajem nie była zakończona nie jest zdarzeniem wymienionym w treści art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. skutkującym utratą prawa do ulgi z tytułu budowy budynku z lokalami na wynajem przez współwłaścicieli. Natomiast odnośnie prawa do dalszych odliczeń, to jedynie zgodnie z brzmieniem art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9 listopada 2000r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104) podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki, na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem i nabyli prawo do odliczeń na podstawie (...) art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r (...) w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r. i po tym dniu dokonali dal-szych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczania, na zasadach określonych w tej ustawie, wydatków ponie-sionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.

Ad.3)

W myśl art. 26 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. ogólna kwota odliczeń z tytułu wydat-ków faktycznie poniesionych na cele określone w ust. 1 pkt 8 w okresie obowiązywania ustawy nie może przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn 70 m2 powierzchni użytkowej i wskaźnika przelicze-niowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego dla celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, i liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem osobom nie zali-czonym do I grupy podatkowej, o której mowa w ust. 1 pkt 8.

W przypadku budowy budynku wielorodzinnego, o którym mowa w ust. 1 pkt 8, stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odli-czeń, o której mowa w ust. 2, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności; w razie braku dowodu określającego wysokość udziałów współwłaścicieli przyjmuje się, że udziały we współwłasności są równe.

Zgodnie zaś z brzmieniem art. 26 ust. 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. wysokość wydatków na cele określone w ust. 1 ustala się na podstawie dokumentów stwierdzających ich poniesienie, z tym że od-liczenie wydatków na cele określone w ust. 1 pkt 8, z wyjątkiem wydatków na zakup działki, może być dokonane, jeżeli wydatki te zostały udokumentowane fakturami (rachunkami uproszczonymi) wystawionymi wyłącznie przez podatnika podatku od towarów i usług nie korzystającego ze zwol-nienia od tego podatku albo dowodem odprawy celnej. W przypadku budowy budynku wielorodzin-nego stanowiącego współwłasność, wysokość poniesionych wydatków przypadającą na poszczegól-nych współwłaścicieli ustala się proporcjonalnie do ich udziału we współwłasności; w razie braku dowodu określającego wysokość udziałów przyjmuje się, że wydatki są równe.

Mając na uwadze wyżej powołane unormowania prawne podatnikom w 2000r. z tytułu budowy bu-dynku mieszkalnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkal-nych na wynajem przysługiwał limit w wysokości 154 000 zł x liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem osobom nie zaliczanym do I grupy podatkowej x 1/36 udziału podatników we współwła-sności. Jeżeli zatem w budynku znajdowało się 36 mieszkań przeznaczonych na wynajem to podat-nikom z racji posiadanego udziału przysługiwał limit w wysokości 154 000 zł. Do tego limitu po-datnicy mogli odliczać od dochodu wydatki ponoszone w latach 2000 – 2003 przeznaczone na:

• zakup gruntu pod budowę budynku z lokalami na wynajem udokumentowane aktem notarial-nym,
• budowę tego budynku udokumentow