Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie, działając na podstawie art. 14b § 2 ustawy z dnia 29.08.1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), dokonuje zmiany informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego udzielonej przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, pismem z dnia 4.08.2004 r. (znak: II US-PB-1-415/48/04):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca r. kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), przy czym przychodu z tego tytułu nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł i pobiera 10-procentowy zryczałtowany podatek dochodowy (art. 28 ust. 1 i 2 ww. ustawy).

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20.04.2004 r. pan Dariusz H. nabył od państwa Elżbiety i Bogdana H. położoną w M. nieruchomość za kwotę 394.370 zł, przy czym na poczet ceny sprzedaży przed zawarciem umowy uiszczono kwotę 78.880 zł, natomiast pozostałą część ceny kupujący zobowiązał się zapłacić do dnia 15.05.2004 r. (§ 5 aktu notarialnego). Jak wynika z pisma pana Dariusza H. z 8.07.2004 r., umowa nie została w całości wykonana, ponieważ nie doszło do zapłaty pełnej ceny, nieruchomość nie została wydana, nie dokonano również wpisu do księgi wieczystej, w związku z czym strony rozwiązały umowę, zobowiązując się do zwrotu świadczeń wzajemnych: przeniesienia własności nieruchomości i zwrotu części ceny sprzedaży (§ 2 aktu notarialnego z dnia 1.07.2004 r. – „rozwiązania umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia własności”).

Nie ulega wątpliwości, że umowa z dnia 20.04.2004 r. została skutecznie zawarta, była ważna i doszło w jej wyniku do przeniesienia własności na pana Dariusza H., niezależnie od niewykonania przez strony zobowiązań wzajemnych (brak zapłaty części ceny i niewydanie rzeczy mogły skutkować odpowiedzialnością za nienależyte wykonanie zobowiązań) oraz od późniejszego rozwiązania umowy wolą stron. Jest również oczywistym, że w związku z rozwiązaniem umowy doszło do ponownego przeniesienia własności nieruchomości – na państwa Elżbietę i Bogdana H. W tym zakresie informacja Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie była prawidłowa. Należy jednak zwrócić uwagę, że przeniesienie własności nieruchomości oraz zwrot części ceny sprzedaży nastąpił wyłącznie jako skutek rozwiązania poprzednio zawartej umowy i związanego z tym obowiązku zwrotu świadczeń wzajemnych otrzymanych przez strony.

Należy podzielić pogląd pana H., że odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie należy utożsamiać z każdym przeniesieniem własności nieruchomości – przeniesienie własności nieruchomości nie zawsze będzie związane z jej odpłatnym zbyciem, lecz może być konsekwencją innych zdarzeń, w tym rozwiązania umowy i wynikającego z tego zwrotu świadczeń wzajemnych. W przypadku zwrotu części ceny sprzedaży nie można również mówić o „odpłatności”, a kwota zwrotu nie stanowi „ceny określonej w umowie” w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powołany przepis stanowi, że przychodem jest wartość nieruchomości, która powinna odpowiadać wartości rynkowej – z pewnością kwota 78.880 zł nie stanowi wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem umowy wycenionej poprzednio przez strony na 394.370 zł i nie można jej traktować jako odpłatności za przeniesienie własności nieruchomości; kwota ta nie odpowiada wartości nieruchomości, nie jest bezpośrednio związana z przeniesieniem jej własności, lecz z uiszczoną uprzednio częścią ceny, a obowiązek zwrotu nie wynika z przeniesienia własności nieruchomości, lecz z rozwiązania uprzednio zawartej umowy, zatem nie stanowi zapłaty za przeniesienie własności.

Podsumowując – rozwiązanie umowy przez strony nie skutkowało odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym w odniesieniu do pana Dariusza H. nie powstał obowiązek podatkowy w tym zakresie.

Informacja niniejsza została udzielona w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez podatnika i wynikający z przedstawionych dokumentów.