Podatnik w 1987r. nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz rozpoczętą budowa domu (stan surowy). Budowa domu w tym samym roku została zakończona. Zaś 1998 roku nastąpi-ło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Ponadto w latach 1998 – 2000 podatnik rozbudował budynek mieszkalny stanowiący część składową nieruchomości. W 2004r. podatnik planuje zamienić tą nieruchomość na dwa lokale mieszkalne z dopłatą.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Jednym ze źródeł dochodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r.o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami – odpłatne zbycie nieruchomości (...) jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie,(...) w przy-padku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia nieruchomości. Tak więc definiując to pojęcie należy sięgnąć do postanowień kodeksu cywilnego, w szczególności do art. 46 K.c. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stano-wiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, natomiast budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z paremią superficies solo cedit wymienioną w art. 191 kodeksu cywilnego. W pewnych jednak wypadkach niektóre budynki lub ich części trwale z gruntem związane stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. I tak w myśl art.235 § 1 K.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

A zatem źródłem przychodu może być odpłatne zbycie budynku wybudowanego na gruncie będą-cym w użytkowaniu wieczystym, skoro stanowi on odrębny od gruntu przedmiot własności.

Biorąc powyższe pod uwagę tylko w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki wraz z budynkiem mieszkalnym, bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. liczony będzie odrębnie dla nieruchomości stanowiącej działkę będącą własnością Skarbu Państwa lub gminy i odrębnie dla nieruchomości stanowiącej budynek będący własnością podatnika.

Jednak w przedstawionym stanie faktycznym sytuacja taka nie miała miejsca, bowiem w 1998r. miało miejsce przekształcenie prawa wieczystego użytkowania we własność. Zatem w tym przypad-ku budynek mieszkalny stanowił część składową nieruchomości, która jak wynika ze stanu faktycz-nego została nabyta przez podatnika w 1987r. Wobec tego przychód osiągnięty z zamiany i sprzeda-ży tej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem docho-dowym gdyż nieruchomość ta była własnością podatnika powyżej pięciu lat, a wybudowana w 2000r. cześć domu nie stanowiła odrębnego od gruntu przedmiotu własności.