W odpowiedzi na zapytanie dotyczące właściwego wykazywania kwot wynikających z zapisów zdarzeń gospodarczych w deklaracjach CIT-2 o wysokości osiągniętego dochodu/straty przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych składanych przez wspólnoty mieszkaniowe od 01.01.2004 r. oraz w sprawie obowiązku składania rocznego sprawozdania finansowego przez te jednostki, Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach wyjaśnia, co następuje.

Wspólnoty mieszkaniowe stanowią ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określanej nieruchomości. Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady organizacyjne wspólnot mieszkaniowych jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zmianami). Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega pod przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmianami).

Stosownie da przepisów art. 7 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania.

W art. 14 ustawy o własności lokali wymienione zostały koszty, które składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną. W punkcie 2 tego przepisu zaznaczono, że opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody, gazu w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę są kosztem zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast przychodami będą wpłaty na pokrycie tych kosztów zarządu.

Z pisma wynika, że stroną umowy na dostawę mediów jest Wspólnota Mieszkaniowa, która pośredniczy w przekazywaniu należności. Koszty za media dostarczane do lokali są ponoszone przez ich właścicieli.

Wszystkie zdarzenia gospodarcze powinny mieć odzwierciedlenie w zapisach księgowych wspólnot - wykazuje ona zarówno przychody (opłaty) i koszty zarządu dotyczące nieruchomości wspólnej, jak i koszty i opłaty za dostarczane media dotyczące poszczególnych lokali. Jednakże dla celów podatku dochodowego, do przychodów Wspólnoty winna być zaliczona ta część opłat ponoszonych przez właścicieli poszczególnych lokali, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Analogicznie, do kosztów uzyskania przychodów należy zaliczyć tą część ponoszonych wydatków, która dotyczy nieruchomości wspólnej.

Zgadnie z art. 29 ust. 1 w/w ustawy o własności lokali, w brzmieniu „zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”, Wspólnoty Mieszkaniowe nie podlegają ustawie o rachunkowości i nie ciąży na nich obowiązek składania rocznego sprawozdania finansowego, z zastrzeżeniem jednak zawartym w art. 9 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, że ewidencja prowadzona przez podatnika ma zapewniać określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za dany rok podatkowy.