W odpowiedzi na pismo GRB 72241/5/04 z dnia 08.10.2004r. (data wpływu 18.10.2004r.) uzupełnione pismami z dnia 16 i 30.11.2004r. w sprawie stosowania przepisów prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sieradzu działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) uprzejmie informuje iż zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004r o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) przez „ towary” rozumie się także grunty. Oznacza to, że dostawa gruntów objęta została zakresem opodatkowania ww. ustawy. Ustawodawca przewidział jednakże w art. 43, ust. 1, pkt 9 tej ustawy przedmiotowe zwolnienie od podatku od towarów i usług w przypadku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Regulacja ta oznacza, że zwolnieniem przedmiotowym nie są objęte dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę. Aby określić co jest terenem budowlanym można posłużyć się definicją „działki budowlanej” zawartej w art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 8 , poz. 717 ze zm.). Działką budowlaną w myśl tej ustawy jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Przesłanki określenia charakteru nieruchomości znajdują się m.in. w wyżej cytowanej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (art. 4 ust. 2), wydanej przez burmistrza (art. 60 ust. 1).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa przeznaczona pod zabudowę, co może wynikać wprost z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź treści innych dokumentów (np. aktu notarialnego), to dostawa takiej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 22 % (art. 41 ust. 1 ustawy o VAT).

Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana nieruchomość nie będąca terenem budowlanym oraz przeznaczonym pod zabudowę, to dostawa takiej nieruchomości zwolniona będzie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług. Ze zwolnienia tego korzysta także dostawa nieruchomości rolnych.

Istotną kwestią przy rozstrzygnięciu czy dana dostawa niezabudowanej nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług jest ustalenie czy dana nieruchomość jest terenem budowlanym bądź przeznaczonym pod zabudowę w momencie dokonania dostawy.

Zgodnie z art. 43, ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wymienionej na wstępie, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.W związku z powyższym jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi które są zasiedlone to dostawa takiej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”, która w związku z tym stanowi element podstawy opodatkowania tych nieruchomości wg stawki właściwej dla nieruchomości.