Spółdzielnia Mieszkaniowa „N.” w S. zwróciła się w dniu 10.08.2004 r. z zapytaniem w sprawie opodatkowania:

1. opłat związanych z garażami, do których członkowie spółdzielni posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (eksploatacja, konserwacja, fundusz remontowy),
2. wynajem dodatkowych piwnic dla członków spółdzielni.

W treści złożonego zapytania podatnik podaje, iż w budynkach stanowiących własność spółdzielni usytuowane są garaże. Funkcjonują one jako niezależne lokale, do których lokatorzy posiadają odrębny akt – przydział na garaż – niezależny od mieszkania. Garaże użytkowane są jako odrębne lokale i z tego tytułu spółdzielnia pobiera opłaty eksploatacyjne, konserwacyjne i na fundusz remontowy, analogicznie jak do mieszkań, do których lokatorzy posiadają spółdzielcze prawo do lokalu. W złożonym zapytaniu podatnik podaje, że ustawa z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług w załączniku nr 4 (wykaz usług zwolnionych od podatku) w pozycji 4 zwalnia z podatku opłaty VAT z wyłączeniem „wynajmu... na cele inne niż mieszkalne”. W związku z powyższym powstaje problem interpretacyjny, czy wynajem dodatkowych piwnic i opłaty związane z garażami będzie korzystał z tego zwolnienia, czy też nie. Lokatorzy spółdzielni otrzymują przydział na mieszkanie spółdzielcze, który obejmuje sam lokal mieszkalny. Użytkowanie piwnicy odbywa się na zasadzie lokalu przynależnego. Garaże przydzielane są członkom spółdzielni na zasadzie własnościowego prawa do lokalu a nie na zasadzie najmu. Zdaniem spółdzielni zarówno opłaty z tytułu posiadania własnościowego prawa do garaży znajdującego się w budynkach mieszkalnych dla członków spółdzielni (nie jest to wynajem) i wynajem dodatkowych piwnic lokatorom będzie podlegał zwolnieniu.

W piśmie z dnia 20.08.2004 r. spółdzielnia - jako uzupełnienie złożonego zapytania - podaje, iż:

• lokator posiada spółdzielcze prawo do garażu i ponosi związane z tym lokalem opłaty: eksploatacja, konserwacja, fundusz remontowy; zdaniem spółdzielni ww. opłaty powinny podlegać zwolnieniu z VAT,
• w trakcie wykonywania danego budynku zostało wydzielonych więcej pomieszczeń piwnicznych niż mieszkań; lokatorzy otrzymywali przydział na mieszkania, w których piwnica nie jest ujęta metrażowo, piwnica jest traktowana jako pomieszczenie przynależne, a od jej powierzchni nie są naliczane żadne opłaty; lokatorzy zwracają się z wnioskiem o wynajem dodatkowej piwnicy; zdaniem spółdzielni wynajem dodatkowych piwnic związany jest ściśle z bytowaniem, czyli celami mieszkalnymi i podobnie jak mieszkania będzie podlegał zwolnieniu z podatku VAT.

Naczelnik Urzędu Skarbowego, na podstawie art. 14a ust. 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w związku z wniesionym zapytaniem z dnia 10.05.2004 r. dotyczącym stosowania przepisów prawa podatkowego, informuje:

Załącznik nr 4 (wykaz usług zwolnionych od podatku) do ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), pozycja nr 4, którą podatnik powołuje w złożonym zapytaniu - „usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe” - nie obejmuje swym zakresem zwolnienia od podatku wynajmu dodatkowych piwnic i opłat związanych z garażami, do których członkowie spółdzielni posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 11 cyt. ustawy z dnia 11.03.2004 r. z tytułu czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności za te czynności. Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 11 cyt. ustawy o podatku VAT zwolniono od podatku powyższe czynności. Tym samym czynności te zaliczone są do czynności opodatkowanych, lecz korzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Jak wynika z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 cyt. ustawy z dnia 15.12.2000 r. w tym wypadku chodzi o pokrycie wydatków za czynności, które na rzecz ww. osób realizuje spółdzielnia pobierając na podstawie statutu zwolnione od podatku opłaty, tzw. czynszowe, wymagane od członków spółdzielni będących właścicielami lokali m.in. za:

1. eksploatację i utrzymanie ich lokali,
2. eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, lub nieruchomości wspólnych,
3. zobowiązania spółdzielni z innych tytułów,
4. fundusz remontowy.

Zgodnie z definicją lokalu mieszkalnego podaną w art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do lokalu (art. 2 pkt 4 cyt. ustawy) mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności; piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Wobec powyższego, jeżeli tzw. opłaty czynszowe są pobierane przez spółdzielnie od wym. lokali wymagane od członków spółdzielni będących właścicielami tych lokali zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zwłaszcza, iż w tym wypadku chodzi jak wspomniano o pokrycie wydatków za te czynności przez członków spółdzielni, to będą podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 11 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług. W przeciwnym wypadku opłaty z tytułu posiadania własnościowego prawa do garaży i wynajem dodatkowych piwnic będą podlegać opodatkowaniu stawką 22-procentową.