W odpowiedzi na zapytanie podatnika, zgodnie z art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 1997 Nr 137, poz. 926 ze zm.), organ podatkowy informuje, że zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 Nr 54, poz. 535) od dnia 01.05.2004 r. grunty zostały uznane za towary. Odpłatna zatem ich dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT pod warunkiem, że dokonywana jest przez podatnika w ramach jego działalności gospodarczej (art. 15 ust. 1 cyt. ustawy o podatku VAT).

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 w/w ustawy, zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Na mocy zaś art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Opodatkowaniu podlega zatem dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części zasiedlonych lub zamieszkanych po raz pierwszy lub przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy) oraz budynków niemieszkalnych (z uwzględnieniem regulacji zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – dot. towarów używanych).

Zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy do dnia 31 grudnia 2007 do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, stosuje się stawkę podatku VAT w wysokości 7%. W przypadku dostawy gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, jak też budynków niemieszkalnych, zastosowanie ma stawka wynikająca z art. 41 ust. 1 ustawy, tj. 22 %.

Opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega również odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów, dokonane przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Nadmienić należy, że na mocy § 8 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 Nr 97, poz. 970 ze zmian), zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT podlega zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Zgodnie zaś z § 8 ust. 1 pkt 12 w/w rozporządzenia zwalnia się od podatku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku VAT w wysokości 0%. Natomiast stosownie do § 5 ust. 7 powołanego rozporządzenia obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku VAT stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lu budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%.

Reasumując, stwierdzić należy, że:

1. dostawa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę, podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22% - art. 41 ust. 1 ustawy o podatku VAT;
2. dostawa nieruchomości gruntowej z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 7% - art. 29 ust. 5 i art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b w/w ustawy;
3. dostawa lokali komunalnych wraz z oddaniem w wieczyste użytkowanie ułamkowej części gruntu trwale z związanego z tym lokalem jest czynnością o charakterze mieszanym: przeniesienie własności lokalu jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku VAT, natomiast oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 w/w ustawy. Stawka podatku VAT przy sprzedaży lokali zależy od rodzaju lokalu:

• mieszkalne–7% - w przypadku lokali mieszkalnych zasiedlanych lub zamieszkanych po raz pierwszy zwolnienie – w przypadku lokali mieszkalnych innych niż w/w – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 146 ust. 1 pkt lit. b ustawy o VAT
• użytkowe (za takie uważane są zarówno lokale, w których prowadzona jest działalność gospodarcza jak też garaże) – 22% - zgodnie z art. 41 ust. 1 w/w ustawy

Wskazać również należy, że dostawa w/w budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na zasadach określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (dostawa towarów używanych), przy spełnieniu wymienionych w tym przepisie warunków.

Z kolei oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu będzie usługą opodatkowaną stawką 22%, gdyż ustawodawca nie przewidział dla tych czynności ani stawek preferencyjnych, ani zwolnienia. Oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie nie jest objęte zwolnieniem przewidzianym w § 8 ust. 1 pkt 12 powołanego na wstępie rozporządzenia, gdyż przepis ów dotyczy zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, a więc innej czynności prawnej. Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu będzie podlegało zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki w wysokości 22%.

4. i 5. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 powołanej ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem wg stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy, tj. 22%. Zgodnie z interpretacją Ministra Finansów nr PP1-811-1181/2004/EF/2699 z dnia 11.08.2004 r. (Dz. Urzędowy Ministra Finansów Nr 11, poz. 106), mając na względzie specyfikę instytucji użytkowania wieczystego, a także specyfikę opłat pobieranych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, należy uznać, że opłaty wniesione przed 01.05.2004 r. nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Do opłaty zaś wnoszonych po 01.05.2004 r. należy doliczyć podatek VAT w wysokości 22%.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie decyzji administracyjnej, wydanej przez właściwy organ, mamy do czynienia jedynie ze zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości, gdyż nabycie prawa do nieruchomości następuje z chwilą zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Zatem przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu na prawo własności nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż dotychczasowy użytkownik gruntu mógł dysponować nim jak właściciel, podobnie jak po zmianie na prawo własności – nie występuje tu więc pojęcie dostawy czy usługi.

6. i 8. Zgodnie z art. 15 ust. 6 cyt. ustawy o podatku VAT nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Jednocześnie, zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 13 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku VAT czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywanych w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Jeżeli opłaty adiacenckie oraz inne opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobierane są w związku z wydaniem stosownej decyzji administracyjnej, ich pobór zaś związany jest z wykonywaniem zadań nałożonych na Gminę na podstawie odrębnych przepisów, dla realizacji których została ona powołana, czynności związane z w/w poborem w/w opłat będą zatem zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT.