Odpowiadając na zapytanie z dnia 04.10.2004 r. uzupełnione w dniu 03.11.2004 r. o zakresie stosowania prawa materialnego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie, na podstawie art. 14a § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) wyjaśnia co następuje.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że chce Pan nabyć nieruchomość zabudowaną dwoma budynkami, a następnie jeden z budynków sprzedać innemu podmiotowi gospodarczemu. Wygrał Pan przetarg na kupno przedmiotowej nieruchomości oraz podpisał przedwstępną umowę kupna-sprzedaży. Aktualnie jest Pan najemcą tej nieruchomości do chwili podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

W celu zabezpieczenia się przed wycofaniem się kontrahenta z transakcji chce Pan zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną, w której m.in. zostanie określona forma i termin wpłaty zaliczki. Po otrzymaniu zaliczki zamierza Pan wystawić fakturę na zaliczkę. Faktura dokumentująca sprzedaż budynku zostanie wystawiona po formalnym dokonaniu przez Pana zakupu nieruchomości i rozliczona z fakturą na zaliczkę.

Pana zdaniem może Pan wystawić fakturę na zaliczkę, a po kupnie przedmiotowej nieruchomości rozliczyć ją wystawiając końcową fakturę sprzedaży budynku z uwzględnieniem wpłaconej zaliczki.

Na podstawie art. 19 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11. Zgodnie z ust. 11 ww. art. 19 jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Stosownie do § 17 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 971) jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część lub całość należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym otrzymano część lub całość należności od nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2.

Zgodnie z ust. 2 fakturę wystawia się również nie później niż siódmego dnia od dnia w którym pobrano przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi każdą kolejną część należności (zaliczkę, przedpłatę, zadatek lub ratę).

W myśl ust. 4 jeżeli faktury, o których mowa w ust. 1 i 2, nie obejmują całej ceny brutto, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi wystawia fakturę na zasadach określonych w § 12 i § 14 - 16, z tym że sumę wartości towarów (usług) pomniejsza się o wartość otrzymanych części należności, a kwotę podatku pomniejsza się o sumę kwot podatku wykazanego w fakturach dokumentujących pobranie części należności; taka faktura powinna zawierać również numery faktur wystawionych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.

Natomiast zgodnie z ust. 5 jeżeli faktury, o których mowa w ust. 1 i 2, obejmują całą cenę brutto towaru lub usługi, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi nie wystawia faktury w terminie określonym w § 16.

Stosownie do art. 29 ust. 1 wyżej cyt. ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, na podst. ust. 2 obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku.

W świetle cyt. wyżej przepisów - zasadne jest zarówno wystawienie faktury na otrzymaną zaliczkę, jak i rozliczenie transakcji w końcowej fakturze.