Działając na podstawie art.14a §1 ustawy z dnia 29.08.1997r Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137 poz.926 ze zm.), Naczelnik Urzędu Skarbowego w Prudniku w odpowiedzi na pismo Waszego Urzędu z dnia 2004.11.25 (data wpływu 2004.11.30)nr G V–7145-6/04 w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowych wraz z budynkami mieszkalnymi z przeznaczeniem pod zabudowę, informuje co następuje:

Z przesłanego przez Wasz Urząd pisma wynika, iż Rada Miejska wyraziła zgodę za zbycie nieruchomości zabudowanej położonej w P, oznaczonej jako odrębne działki o nr: 1136/183, 1137/183, 1138/183, 1139/183, 1140/73, 1141/73, 1142/73 i 645/183 o łącznej powierzchni 0,7896 ha. Działka nr 1137/183 o powierzchni 0,0694 ha zabudowana jest budynkami mieszkalnymi, natomiast pozostałe działki nie są zabudowane. Zdaniem Waszego Urzędu przedmiotowe budynki są w rozumieniu art.43 ust.2 ustawy o podatku od towarów i usług towarem używanym. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta cała nieruchomość wchodzi w skład terenu określonego jako „teren istniejących usług obsługi transportu samochodowego i handlu oraz zabudowy mieszkalnej”. Jak wynika z pisma sprzedaż całej nieruchomości nastąpi na cele inne niż rolne. Zdaniem Waszego Urzędu sprzedaż całej nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania na mocy art.43 ust.2 jako sprzedaż towarów używanych.

Udzielając odpowiedzi na zadane pytanie należy zaznaczyć, iż zgodnie z art.5 ust.1 pkt.1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz.535) opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Za towary w świetle art.2 pkt.6 rozumie się rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W świetle art.29 ust.5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art.43 ust.1 pkt.2 oraz ust.2 i 6 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane rozumie się :

1)budynki i budowle lub ich części-jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat

2)pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku

Powyższego zwolnienia nie stosuje się do dostawy budynków i budowli jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1)miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków

2)użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych

Zgodnie natomiast z brzmieniem art.43 ust.1 pkt.9 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W świetle powyższego opodatkowanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podatkiem od towarów i usług będzie uzależnione od tego, jaką stawką opodatkowana (względnie zwolniona z opodatkowania) będzie dostawa budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Dokonując analizy stanu faktycznego należy jednakże zauważyć, iż na przedmiotową nieruchomość o łącznej powierzchni 0,7896 ha składa się 8 odrębnych działek z czego tylko jedna ( o nr 1137/183 i powierzchni 0,0694 ha) jest zabudowana. Pozostałe działki stanowią natomiast odrębne nieruchomości gruntowe nie posiadające charakteru rolnego.

Biorąc zatem pod uwagę fakt, iż przedmiotowe działki zostaną sprzedane na cele inne niż rolnicze należy zatem w świetle przywołanych przepisów stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek (z wyłączeniem działki zabudowanej) nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania jako dostawa towarów używanych i zgodnie z art.41 ust.1 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu stawką 22%.

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości budynkowej wraz z gruntem (stanowiącej działkę o nr 1137/183) należy zaznaczyć, iż przedmiotowa dostawa będzie zwolniona z opodatkowania jako dostawa towarów używanych wyłącznie przy spełnieniu warunków o których mowa w przywołanym art. 43 ust.1 pkt.2 oraz ust.2 i 6 ustawy o VAT. Podstawą opodatkowania zgodnie z art.29 ustawy będzie obrót tj. kwota należna z tytułu sprzedaży (uwzględniająca również wartość nieruchomości gruntowej ), pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Końcowo należy zaznaczyć, iż przepisy w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług nie przewidują specyficznych regulacji prawnych w zakresie ustalania podstawy opodatkowania w przypadku odpłatnej dostawy nieruchomości budynkowych.

Przy obecnie obowiązujących zasadach gospodarki wolnorynkowej zasadne jest zatem przy ustalaniu ceny zbycia przedmiotowych nieruchomości stosowanie ceny rynkowej przy ewentualnym uwzględnieniu opinii biegłego rzeczoznawcy.

Niniejszej odpowiedzi udzielono w oparciu o aktualny stan prawny oraz stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu.