Pisemna informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatnika, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym, o której mowa w art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.)

Pismem z dnia 16 września 2004 r. (data wpływu do tut. Urzędu 20 sierpnia 2004r.) Jednostka zwróciła się do Naczelnika Opolskiego Urzędu Skarbowego w Opolu z wnioskiem o udzielenie pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, przedstawiając następujący stan faktyczny:

• Spółka nabyła w 2002r. nieruchomość zabudowaną na którą składały się magazyn o wartości 600.000 zł, biurowiec o wartości 150.000 zł, plac utwardzony o wartości 120.000 zł, prawo użytkowania wieczystego gruntu o wartości 500.000 zł,
• nabycie nastąpiło w drodze aportu ww. nieruchomości,
• Spółka nie była uprawniona do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwoty podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości,
• Spółka poniosła nakłady inwestycyjne w celu dostosowania tych obiektów do użytkowania w następującej wysokości: magazyn 1,67% wartości początkowej, biurowiec 200% wartości początkowej. Nakłady inwestycyjne stanowią 22,63% wartości całej nieruchomości (wraz z wartością prawa użytkowania wieczystego),
• od końca roku w którym zakończono budowę ww. budynków upłynęło ponad 5 lat,
• przy nabyciu przedmiotowych nieruchomości nie określano wartości poszczególnych składników nieruchomości, ustalono je dopiero w księgach handlowych,
• Spółka zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość,
  
  

Wątpliwości Podatnik dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości. Spółka zajęła stanowisko, iż przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość, wraz z prawem użytkowania wieczystego. Wobec powyższego należy zastosować zwolnienie z opodatkowania do całej transakcji, gdyż nakłady inwestycyjne nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego w Opolu informuje, iż:

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) – zwanej dalej "ustawą", zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zgodnie z ust. 2 powołanego art. 43 ustawy, przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.
   

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż budynki sprzedawane przez Spółkę spełniają ustawową definicję towarów używanych, bowiem od końca roku w którym zakończono ich budowę upłynęło 5 lat. Został również spełniony warunek, o którym mowa w powołanym art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem przy nabyciu nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego (nieruchomość została wniesiona do Spółki aportem). Jednakże zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
   

W opinii tut. organu podatkowego powyższe powoduje, iż zawierana transakcja nie będzie mogła korzystać w całości ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W tym miejscu należy podkreślić, iż ustawodawca wyraźnie określił w powołanych przepisach, iż zwolnienie dotyczy towarów. Natomiast prawo użytkowania wieczystego nie jest towarem w rozumieniu ustawy. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. W opinii tut. organu podatkowego prawo użytkowania wieczystego nie spełnia definicji towaru, stąd też nie jest objęte postanowieniami powołanego art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Prawo użytkowania wieczystego należy zaliczyć do usług, a jego sprzedaż do odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu ustawy. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Reasumując powyższe wywody w opinii tut. organu podatkowego wartość prawa wieczystego użytkowania nie może być brana pod uwagę przy wyliczeniu wartości początkowej sprzedawanych towarów (budynków), gdyż przeniesienie tego prawa jest usługą w rozumieniu ustawy.

W zakresie dostawy budynków tut. organ podatkowy uważa, iż dla zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług a w szczególności wyliczenia wartości poniesionych nakładów na ich ulepszenie niezbędnym jest odniesienie się do każdego z budynków osobno. Bowiem przedmiotem sprzedaży będą poszczególne budynki i plac utwardzony będący budowlą (towar), a także przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntów (usługa). Zatem w przestawionym stanie faktycznym sprzedaż magazynu oraz placu utwardzonego będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, natomiast sprzedaż biurowca nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %. W związku z faktem, iż jak zaznaczono na wstępie, Spółka dokona również sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz budynków i budowli z których część będzie podlegać zwolnieniu od podatku, niezbędnym będzie wyliczenie w jakiej części prawo wieczystego użytkowania jest związane z budynkami i budowlami zwolnionymi od podatku (ta część prawa wieczystego użytkowania będzie podlegać zwolnieniu od VAT), natomiast w jakiej części prawo wieczystego użytkowania jest związane z dostawą budynków które są opodatkowane VAT (w tej części sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nie będzie podlegać zwolnieniu od VAT). W opinii tut. organu podatkowego w tym celu należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków (w dniu ich zbycia) określić część wieczystego użytkowania podlegającą zwolnieniu od VAT i część nie korzystającą z tego zwolnienia.

Jednocześnie Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego w Opolu informuje, iż przedmiotowa informacja o zakresie stosowania prawa podatkowego ma zastosowanie wyłącznie w przedstawionym stanie faktycznym i w obowiązującym na dzień jej wydania stanie prawnym.