Ad. 1)Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:1)budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;2)pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku (art. 43 ust. 2 ustawy o VAT).

Jednak, zgodnie ust. 6 art. 43 ustawy, zwolnienia o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik: 1)miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;2)użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

W świetle tych uregulowań ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż lokalu użytkowego, przy spełnieniu przesłanek niezbędnych do uznania go za towar używany oraz przy jednoczesnym braku przesłanek z ust. 6 art. 43 ustawy, korzystać będzie ze zwolnienia.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sformułowane zostało odrębne zwolnienie przedmiotowe dotyczące obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części. Według tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Zwolnienie określone w ust. 1 pkt 10 nie ma jednak zastosowania w przypadku, o którym mowa w art. 29 ust. 8 ustawy (art. 43 ust. 7 ustawy).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego - rozumie się przez to budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - Budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (art. 2 pkt 14 ustawy).Zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i pkt 10 art. 43 ustawy o VAT traktować należy jak dwa odrębne zwolnienia, zarówno jeżeli chodzi o przedmiot zwolnienia jak i warunki ich stosowania.

Artykuł 43 ust. 1 pkt 2 zwalnia z podatku VAT dostawę towarów używanych, w tym także budynków lub ich części, od których wybudowania minęło 5 lat, o ile w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie zostały poniesione przez podatnika wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, o których mowa w ust. 6 art. 43 ustawy

Natomiast przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia z podatku VAT dostawę wszelkich budynków mieszkalnych lub ich części. Uznać należy, że zwolnienie to obejmuje dostawę niezależnie od tego, czy budynki te lub ich części można uznać za towary używane, czyli bez względu na to, jaki czas upłynął od końca roku, w którym zakończono ich budowę. Przedmiotem dostawy nie mogą być jednak budynki, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy (rynek pierwotny obrotu nieruchomościami). Zwolnienia tego nie stosuje się do lokali przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe, jeżeli przedmiotem dostawy jest lokal użytkowy, mieszczący się w budynku zakwalifikowanym jako obiekt budownictwa mieszkalnego, który jednak spełnia warunki do uznania go za towar używany, to dostawa ta korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 2 ustawy.Z powyższych względów stanowisko podatnika w kwestii zwolnienia dostawy lokali użytkowych uznać należy za prawidłowe.

Ad. 2)Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy). Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy (art. 8 ust. 1 ustawy).

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały przepisami ustawy z dnia 23.04.1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93).Według art. 232 kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

W świetle przytoczonych uregulowań podatkowych, oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie mieści się w zakresie definicji dostawy towarów, zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Nie daje bowiem praw do rozporządzania gruntem jak właściciel, ani nie zostało wymienione wśród praw wskazanych w tym przepisie. Ponieważ oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu i nie jest dostawą towarów, uznać należy, że jest ono świadczeniem usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r.

Moment powstania obowiązku podatkowego regulują przepisy art. 19 ustawy o VAT. Zgodnie z ust. 22 art. 19 minister właściwy do spraw finansów publicznych może określić, w drodze rozporządzenia, późniejsze niż wymienione w ust. 1-21 oraz w art. 20 i art. 21 terminy powstania obowiązku podatkowego, uwzględniając specyfikę wykonywania niektórych czynności, uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami oraz przepisy Wspólnoty Europejskiej.

Minister Finansów skorzystał z powyższej możliwości i w par. 3a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 97, poz. 970, z późn. zm.) określił, że w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Ustawodawca nie przewidział w przepisach przejściowych ustawy z dnia 11 marca 2004r. żadnej szczególnej regulacji odnośnie opodatkowania opłat za użytkowanie wieczyste ustanowione przed dniem wejścia w życie ustawy.

Z tych też względów uznać należy, że opłaty, pobierane z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, wniesione przed dniem 01.05.2004r., nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast opłaty wniesione po 01.05.2004r., nawet jezeli użytkowanie wieczyste ustanowione zostało przed tym dniem, opodatkowane są stawką podstawową podatku VAT w wysokości 22%.Stanowisko podatnika w kwestii opodatkowana opłat z tytułu użytkowania wieczystego uznać należy za błędne.