Zgodnie z art. 1 pkt 1, art. 11 ust. 1, art. 13 ust. 1 i ust. 2, art. 27 oraz art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. Nr 46 z 2000 r., poz. 543 ze zm.), ustawa ta określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. Organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze. Nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa oraz będące własnością jednostek samorządu terytorialnego, mogą być między innymi przedmiotem sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, jak również mogą być przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa i jednostką samorządu terytorialnego, a także między tymi jednostkami. Darowizny nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa dokonuje starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego jej organ wykonawczy.

Sprzedaż nieruchomości, oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej zabudowanej z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń oraz darowizna nieruchomości na rzecz innych jednostek samorządu terytorialnego, wymaga zawarcia umowy cywilnoprawnej w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym do czynności, o których mowa wyżej, wykonywanych przez organy władzy publicznej (starosta) oraz urzędy obsługujące te organy (starostwo), mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem w myśl art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz .U. Nr 54, poz. 535), podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące, bez względu na cel lub rezultat, działalność gospodarczą obejmującą wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowania zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

W myśl art. 2 pkt 6, art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy zauważyć, iż oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie na podstawie art. 232 k.c. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta stanowi świadczenie usług zgodnie z przepisem art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

W rozporządzeniu z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) Minister Finansów określił szczególny moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych tj. z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu (§ 3a rozporządzenia).

Stawka podatku VAT wynosi 22 %, z zastrzeżeniem obowiązującego od dnia 19.10.2004 r. przepisu § 8 ust. 1 pkt 19 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym zwalnia się od podatku VAT oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie jest tożsame ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego. Z tego powodu nie znajdują zastosowania powołane przez organ I instancji przepisy § 5 ust. 7 oraz § 8 ust. 1 pkt 12 cyt. wyżej rozporządzenia

Na gruncie ustawy o VAT odrębną od świadczenia usług polegających na oddaniu w użytkowanie wieczyste gruntu jest dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych. Powyższe oznacza, iż nawet w przypadku, gdy dostawa budynku lub budowli będzie objęta stawką niższą niż podstawowa lub objęta zwolnieniem od podatku, to stawka ta lub zwolnienie nie będzie obejmowało oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z zapisem art. 29 ust. 5, art. 41 ust. 1 i art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług w nawiązaniu do § 5 ust. 7 oraz § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970 ze zm.), dostawa gruntów z wyjątkiem przypadków omówionych poniżej, podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22 %. Zwalnia się bowiem od opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy od towarów i usług, przez dostawę towarów rozumie się również wszelkie inne przekazanie przez podatnika bez wynagrodzenia towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele inne niż związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem, w szczególności darowizny, jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności w całości lub w części.