W 2000 r. podatniczka rozpoczęła budowę budynku mieszkalnego z częścią usługową oraz garażami. Na budowę tego budynku zaciągnęła kredyt. W związku z tym, że we wznoszonym budynku znajduje się 10 mieszkań z przeznaczeniem na wynajem, podatniczka korzystała ze stosownej ulgi. W październiku 2004 r. podatniczka uzyskała pozwolenie z organu nadzoru budowlanego na użytkowanie tego budynku, a w grudniu 2004 r. mieszkania zostały zasiedlone przez lokatorów. Podatniczka posiada jednocześnie własną firmę, której przedmiotem działalności gospodarczej jest między innymi wynajem nieruchomości. Na tle powyższych okoliczności podatniczka postawiła wymienione niżej pytania, wskazując do każdego z nich własne stanowisko.

1. W jaki sposób (na podstawie jakiego dokumentu) powinnam wnieść budynek mieszkalny do aktywów własnej firmy, aby wszelkie nakłady i koszty związane z budynkiem mogły stanowić koszt uzyskania przychodów firmy? Zdaniem podatniczki budynek mieszkalny powinien być wniesiony do aktywów firmy na podstawie protokółu przekazania. 2. W jaki sposób powinna być ustalona wartość wnoszonego budynku?Zdaniem podatniczki wartość wnoszonego budynku ustalona powinna być przez zsumowanie: faktur dokumentujących nakłady na budowę budynku,odsetek od kredytu zapłaconych do dnia oddania do użytku budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami i częścią usługową w części dotyczącej lokali mieszkalnych, kosztów kontroli inwestycji (kontrola prowadzona przez bank, który udzielił kredytu na budowę domu). 3. Jakie warunki trzeba spełnić, aby odsetki od kredytu zaciągniętego na budowę budynku mogły być kosztem uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej? Zdaniem podatniczki odsetki od kredytu będzie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej po spełnieniu następujących warunków: przyjęciu budynku do aktywów prowadzonej firmy, oddaniu do użytku budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami i częścią usługową w części dotyczącej lokali mieszkalnych. 4. Czy amortyzacja budynku jest kosztem uzyskania przychodu?Zdaniem podatniczki amortyzacja budynku jest kosztem uzyskania przychodu w części w której nie została odliczona od podatku w związku z korzystaniem z ulgi budowlanej.5. Kiedy mogę rozpocząć amortyzację budynku?Zdaniem podatniczki amortyzowanie może być rozpoczęte po ostatecznym oddaniu budynku do użytku, czyli po oddaniu do użytku budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami i częścią usługową.

Ad 1) W myśl postanowień art. 22n ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późniejszymi zmianami), w jej brzmieniu obowiązującym w 2004 r. - w dalszej części niniejszej informacji oznaczanej skrótem „uopdoof” - podatnicy prowadzący, zgodnie z przepisami o rachunkowości, księgi rachunkowe są obowiązani do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22a-22m. Jak z powyższego wynika, przepisy podatkowe w zakresie dokumentowania zdarzenia gospodarczego, jakim jest wprowadzenie na stan firmy środków trwałych, odsyłają do przepisów ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 z późniejszymi zmianami). Jednocześnie należy podkreślić, że wprowadzenie budynku na stan środków trwałych firmy, jest warunkiem koniecznym ale nie jedynym do tego, aby wydatki związane z eksploatacją tego budynku i jego amortyzacją mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Aby poszczególne wydatki mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej spełnione muszą być przesłanki określone w art. 22 ust. 1 uopdoof. W myśl tych przepisów kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 uopdoof.W świetle powyższego stanowisko podatnika – po uzupełnieniu go o powyższe zastrzeżenia - jest prawidłowe.

Ad 2) Zgodnie z art. 22g ust.1 pkt 2 uopdoof, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia. Jakie wydatki zaliczane są do kosztu wytworzenia określają przepisy art. 22g ust.4 uopdoof. W myśl tych przepisów, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Jak z powyższego wynika, z wymienionych we wniosku wydatków, do kosztu wytworzenia będącego podstawą ustalenia wartości początkowej budynku, nie mogą być zaliczone koszty kontroli inwestycji. Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 45 uopdoof, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, odpisów z tytułu zużycia środków trwałych, dokonywanych według zasad określonych w art. 22a-22o w/w ustawy, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie tych środków we własnym zakresie, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie. Z powołanych wyżej przepisów art. 23 ust. 1 pkt 45 wynika, że odpisy amortyzacyjne w przedmiotowej sprawie mogą być dokonywane tylko od wartości początkowej budynku, ustalonej zgodnie z art. 22g ust. 4 uopdoof, pomniejszonej o wartość dokonanych odliczeń od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. W świetle powyższego stanowisko podatniczki w tej kwestii jest nieprawidłowe.

Ad 3) Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że zaciągnięty kredyt nie był kredytem na działalnmość gospodarczą, lecz kredytem zaciągniętym na budowę domu wielorodzinnego z lokalami na wynajem. W związku z tym, w świetle cytowanego wyżej art. 22 ust. 1 uopdoof, wydatki na spłatę odsetek od tego kredytu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej. W świetle powyższego stanowisko podatniczki w powyższej kwestii jest nieprawidłowe.

Ad 4) Odpisy amortyzacyjne stanowić będą koszty uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej, od tej części wartości początkowej budynku, która ustalona została według zasad omówionych powyżej w punkcie 2. Ponadto należy dodać, że nie będą stanowić również kosztów uzyskania przychodów – w myśl art. 22f ust. 4 w/w uopdoof - odpisy amortyzacyjne od tej części wartości budynku, która nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej (nie będzie źródłem przychodów z działalności gospodarczej) np. od części budynku wykorzystywanego na własne potrzeby mieszkaniowe właściciela.W świetle powyższego stanowisko podatniczki, które uwzględnia jedynie jeden w wielu aspektów sprawy należy uznać za niepełne.

Ad 5) W myśl art. 22d ust. 2 w/w uopdoof, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w art. 22 ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Odpisów amortyzacyjnych – zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 uopdoof - dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek trwały wprowadzono do ewidencji, z zastrzeżeniem art. 22e uopdoof. W świetle powyższego stanowisko podatniczki w tej kwestii jest prawidłowe, z zastrzeżeniem kwestii dotyczącej terminu rozpoczęcia amortyzacji.