Stan faktyczny:

Podatniczka jest właścicielką firmy zajmującej się zarządzaniem i administrowaniem nieruchomościami.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), w szczególności z art. 6 wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadająca osobowości prawnej.

Wobec tego zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654, z późn. zm.) podlega co do zasady opodatkowaniu na zasadach określonych w tej ustawie. W związku z tym jest zobowiązana w celu wywiązania się z zobowiązań w podatku dochodowym od osób prawnych dostosować odpowiednio do tych wymogów prowadzoną przez siebie ewidencję, gdyż jak stanowi art. 9 tej ustawy podatnicy, a więc i wspólnota mieszkaniowa są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a-16m.

W myśl tego przepisu wspólnota mieszkaniowa w celu wykazania przychodów oraz udowodnienia poniesienia kosztów i ich związku z przychodami jest obowiązana do prowadzenia ewidencji rachunkowej w sposób określony przepisami ustawy z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002r. Nr 76, poz. 694).

Jak stanowi art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r., przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód i w konsekwencji dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Z treści z kolei art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. wynika, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe oraz przychody określone w dalszej części tego przepisu. Natomiast w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W związku z tym podatkiem od dochodów wspólnoty mieszkaniowej objęte są wszelkiego rodzaju dochody bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie odpowiednich przepisów. Natomiast kosztami uzyskania przychodu są tylko te koszty, które zostały poniesione w celu osiągnięcia tych przychodów. Do kategorii przychodów będą zaliczały się zatem przychody uzyskiwane przykładowo z tytułu najmu lokali czy też z tytułu udostępniania ścian budynków na reklamy, zaś kosztami uzyskania przychodów koszty poniesione w celu uzyskania tych przychodów.

Natomiast właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej są zobowiązani w myśl art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) między innymi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się zgodnie z art. 14 i art. 15 ust. 1 tej ustawy, wydatki na remonty oraz opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych wydatków właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wobec tego brak jest podstaw prawnych do uznania, że są to koszty uzyskania przychodów skoro odnoszą się do wewnętrznych rozliczeń określających jedynie rodzaj i wysokość udziału właścicieli w kosztach wspólnoty mieszkaniowej.

W tym też celu zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa uzyskuje przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992r. jest zobowiązana na podstawie:

• art. 25 ust. 1 z zastrzeżeniem ust. ust. 2a, 3-6a oraz art. 21 i 22, bez wezwania składać deklarację, według ustalonego wzoru (CIT-2), o wysokości dochodu (straty) osiągniętego od początku roku podatkowego i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego właściwego według siedziby podatnika zaliczki miesięczne w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące;
• art. 27 składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru (CIT-8), o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym - do końca trzeciego miesiąca roku następnego i w tym terminie wpłacić podatek należny albo różnicę między podatkiem należnym od dochodu wykazanego w zeznaniu a sumą należnych zaliczek za okres od początku roku, z uwzględnieniem postanowień art. 17 ust. 1 pkt 4m, w myśl którego wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych – utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Ponadto jeżeli na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali wspólnota prowadzi ewidencję rachunkową według zasad wynikających z ustawy o rachunkowości jest obowiązana załączać do zeznania CIT - 8 sprawozdania finansowe oraz uchwałę o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego.