Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście w odpowiedzi na Pana pismo z dnia 21.09.2004 r. (data wpływu: 22.09.2004 r.) w sprawie dotyczącej utraty prawa do ulgi z tytułu odliczeń od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali na wynajem, w przypadku zbycia udziału we współwłasności budynku – działając w trybie art. 14 a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) przekazuje poniższe informacje:

Ustawą z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104) uchylono przepisy uprawniające do ulgi polegającej na odliczeniu od dochodu wydatków poniesionych na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku określonej w przepisie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Skreśleniu uległy także przepisy wiążące się z tą ulgą tj. między innymi art. 26 ust. 2-4 oraz 8-12 ustawy.
Zgodnie z tą ustawą ulga ta przestała obowiązywać z dniem 1 stycznia 2001 r. z tym, że zgodnie z art. 7 ust. 13 ustawy zmieniającej, podatnicy którzy ponieśli wydatki i nabyli prawo do ulgi przed dniem 1 stycznia 2001 r. zachowują prawo do odliczania dalszych wydatków na zasadach określonych w ustawie w okresie od 1 stycznia 2001 do 31 grudnia 2003 r.
Zgodnie z zapisem art. 7 ust. 14 w/w ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. w przypadku zaistnienia okoliczności o których mowa w art. 26 ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r. w tym także w przypadku zbycia działki pod budowę tego budynku, stosuje się przepisy art. 26 ust. 10–12 tej ustawy. Powyższy przepis oznaczał, że jeżeli podatnik przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z którego budową dokonano odliczeń:
1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności, lub
2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela
- podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu dziesięcioletniego okresu.

Z kolei ustawą z dnia 12 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1956 ze zm.) z dniem 1 stycznia 2004 r. zmieniony został w/w art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. zgodnie z którym podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:
1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności, lub
2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela lub
4) zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku
- są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

W przedstawionym stanie faktycznym Podatnik podaje iż w latach 1998-2001 korzystał z odliczeń od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem. W roku 2004 zamierza zbyć udział we współwłasności.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów prawa podatkowego aktualnie obowiązujący stan prawny pozwala na stwierdzenie, iż jeżeli podatnik korzystał z odliczeń od dochodu na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 r. a następnie utracił to prawo do w/w ulgi w 2004 r. zobowiązany będzie doliczyć do dochodu jedynie uprzednio odliczone kwoty bez obowiązku zwiększania ich o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu 10 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu mieszkalnego.

A zatem w przypadku Pana odliczone od dochodu wydatki poniesione w latach 1998-2001 na budowę budynku mieszkalnego, stanowiącego współwłasność z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem, w przypadku zbycia udziału w tej współwłasności w 2004 roku, winny zostać doliczone do dochodu za rok podatkowy w którym to zbycie nastąpiło, bez obowiązku zwiększenia doliczonych kwot o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu 10 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano pozwolenie na użytkowanie budynku lub lokalu.

Jednocześnie nadmienia się, że stosownie do przepisu art. 7 ust. 15 w/w ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem 10 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.