Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się z pismem z dnia 26.08.2004 r. (data wpływu 27.08.2004 r.) o udzielenie informacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w następującej sprawie:

„Na podstawie art.6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903) właściciele nabywając prawo własności nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej i nie prowadzi działalności gospodarczej. Właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości oraz wydatki związane z dostarczaniem mediów do lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi i nie finansuje robót bezpośrednio na własnościowym lokalu. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej realizują i finansują roboty prowadzone na konkretnych częściach budynku, dotyczących części wspólnej nieruchomości.

Na podstawie poz. 161 zał. Nr 3 wykazu towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7 % ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wszystkie roboty realizowane na części wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej obejmują 7 % stawki podatku VAT. Obecnie wspólnota mieszkaniowa realizuje remont instalacji elektrycznej na klatce schodowej oraz przystępuje do osuszenia ścian fundamentowych budynku. Jest to znaczny koszt. Wspólnota Mieszkaniowa prosi zatem o potwierdzenie prawidłowości naliczania 7% podatku VAT, w związku z tym, że wymieniony zakres prac obejmuje roboty na części wspólnej nieruchomości.

We wspólnocie znajdują się lokale mieszkalne, które są wykorzystywane na cele mieszkalne, lokale użytkowe oraz lokale mieszkalne, które obecnie wykorzystywane są na cele niemieszkalne. Lokale mieszkalne wykorzystywane na cele mieszkaniowe nie stanowią większości lokali.

Jednak wspólnota realizuje roboty związane z instalacją elektryczną i remontem ścian fundamentowych, które stanowią część wspólną nieruchomości, zatem nie są wykonywane prace na lokalach własnościowych.

Wspólnota wnosi o potwierdzenie prawidłowości postępowania wspólnoty zgodnie z ustawą o własności lokali i ustawy o podatku od towarów i usług, oraz czy w niniejszej wspólnocie:
1. Koszt zarządzania częścią wspólną w zakresie bieżących napraw i opłat związanych z utrzymaniem i konserwacją części wspólnej, będą ponoszone w wysokości 7% podatku VAT, zgodnie z zapisem poz. 161 załącznika do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
2. Koszt wynagrodzenia zarządu, będzie zwolniony z podatku VAT, na podstawie § 8 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ niniejsze czynności dotyczą także części wspólnej budynku, a nie prawa własności lokali.”

Działając w oparciu o art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137 poz. 926 ze zm.) Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze – zważywszy, że w indywidualnej sprawie podatnika objętej zapytaniem nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa lub postępowanie przed sądem administracyjnym - wyjaśnia co następuje:

Stawką podatku 7 %, na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowane są towary i usługi wymienione w załączniku nr 3 do tej ustawy, z dwoma zastrzeżeniami :

Po pierwsze, w art. 41 ust. 12 postanowiono, że stawki podatku 7 % stosuje się do czynności wymienionych w poz. 161 załącznika nr 3 ustawy, przy spełnieniu warunków określonych dla budownictwa społecznego na podstawie odrębnych przepisów. W załączniku nr 3 w poz. 161 wskazano, że opodatkowana stawką 7% jest „Dostawa, budowa, remont lub przebudowa budynków mieszkalnych (PKOB 11), i ich części, z wyjątkiem lokali użytkowych, realizowanych w ramach budownictwa społecznego. Praktycznie unormowania te zaczną obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2008 r. – o czym stanowi art. 176 ust. 4 cyt. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Nie jest więc prawidłowe stanowisko wspólnoty przedstawione w piśmie, że wszystkie roboty realizowane na części wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podatku w wysokości 7% na podstawie poz. 161 zał. Nr 3 do ustawy o VAT.

Natomiast do dnia 31 grudnia 2007 r. stosuje się, na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 2 ustawy, stawkę 7 % w odniesieniu do:
a) robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą,
b) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Zgodnie z art. 146 ust. 2 ustawy, przez roboty związane z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą (opodatkowane stawką 7 %) rozumie się roboty budowlane dotyczące inwestycji w zakresie:
- obiektów budownictwa mieszkaniowego i infrastruktury towarzyszącej,
- remontów obiektów budownictwa mieszkaniowego.

Art. 2 pkt 12 ustawy definiuje pojęcie obiektów budownictwa mieszkaniowego przez które, rozumie się między innymi budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania PKOB-111, budynki o dwóch mieszkaniach i wielo mieszkaniowe PKOB-112.

Zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

W piśmie nie wskazano, jaka część powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe, w piśmie wskazano tylko że, lokale mieszkalne wykorzystywane na cele mieszkaniowe nie stanowią większości lokali dlatego też nie jest możliwe udzielenie informacji, jaką stawką podatku VAT (7 % czy też 22 %) będą opodatkowane usługi remontowe, o których mowa w piśmie.

W celu reprezentacji interesu Wspólnoty, zobowiązana jest ona w trybie przepisów cyt. ustawy o własności lokali – ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz.

Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnotowy (art. 20 ustawy o własności lokali), a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej na zasadzie umowy zlecenia (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Czynności wykonywane przez zarząd wspólnoty nie są czynnościami podlegającymi przepisom ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535) bowiem nie są to czynności, które mogłyby być uznane za dostawę towarów lub świadczenie usług w znaczeniu ustawy VAT (art. 7 i 8). Wpłacone zaliczki przez członków wspólnoty mieszkaniowej na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak i wyodrębnionych lokali nie odpowiadają warunkom definicji odpłatnej dostawy towaru i odpłatnego świadczenia usług na terytorium kraju, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie są obrotem w rozumieniu art. 29. Jedynie w zakresie relacji z osobami trzecimi np. z tytułu najmu powierzchni na reklamę, wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem VAT. Zwolnione od podatku od towarów i usług, zgodnie z § 8 ust.1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970 ze zm.) są usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11) co w sprawie opisanej w piśmie nie ma zastosowania, gdyż zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że, są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze informuje, że powyższe wyjaśnienie obowiązuje jedynie w zakresie zadanego przez podatnika pytania, w przedstawionym stanie faktycznym sprawy.