Stan faktyczny:

Podatnik, rozpoczął działalność gospodarczą od 01.04.2000r. i nabył w drodze aportu nieruchomość wybudowaną przed pięcioma laty, wcześniej użytkowaną przez udziałowca. Obecnie zamierza dokonać sprzedaży tej nieruchomości.

Zamierza również dokonać sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działki niezabudowanej nabytej w drodze aportu.

Ponadto, dokonuje sprzedaży usług turystycznych, przy świadczeniu których podstawą opodatkowania jest marża. W wystawianych fakturach nie wykazuje kwot podatku od towarów i usług przyjmując, że obowiązek powstaje z chwilą ustalenia marży nie później niż 15 dnia od dnia wykonania usługi.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Dokonując dostawy nieruchomości, która była użytkowana należy mieć na uwadze sformułowaną dla potrzeb opodatkowania podatkiem od towarów i usług definicję zamieszczoną w art. 43 ust. 2 pkt. 1 tej ustawy, zgodnie z którą przez towary używane należy rozumieć budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Zakwalifikowanie więc budynku, budowli lub ich części do kategorii towarów używanych nie jest zależne od okresu posiadania nieruchomości ale od daty zakończenia budowy. Zaś podstawą określenia daty zakończenia budowy powinna być dokumentacja budowlana nieruchomości, o której stanowią przepisy Prawa budowlanego (Dz. U. Nr 207, poz. 2016 ze zm.)

Jeżeli nieruchomość spełnia powyższe kryteria kwalifikujące ją do towaru używanego, to jej dostawa będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt. 2 w/w ustawy, który stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy zwolniona została od podatku dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, które mają być zasiedlane lub zamieszkane po raz pierwszy, zwolnienie nie dotyczy również części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Ponadto w art. 43 ust. 6 ustawodawca wyłączył ze zwolnienia budynków i budowli lub oraz niepotrzebne ich części dostawę towarów używanych, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Wynika z powyższego, że dostawa obiektu podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli z dokumentacji budowlanej wynika, że budowę budynku, budowli lub jego części zakończono przed pięcioma laty.

Jednakże zwolnienie to nie będzie przysługiwało, gdy podatnik poniósł nakłady na ulepszenia tego obiektu w wysokości przekraczającej co najmniej 30% wartości początkowej oraz gdy przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych nakładów i obiekty te służyły działalności opodatkowanej przez okres krótszy niż 5 lat.

Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowanie odpowiednią stawką podatku lub zwolnienie z opodatkowania budynku lub budowli albo ich części, przesądza o opodatkowaniu lub zwolnieniu z podatku gruntu związanego z tymi budynkami lub budowlami albo ich częściami.

Podatnik w zapytaniu nie sprecyzował jakiego rodzaju nieruchomość zamierza zbyć.

Odnośnie zapytania dotyczącego stawki podatku przy sprzedaży prawa

wieczystego użytkowania gruntu działki niezabudowanej Podatnik nie sprecyzował z jakim gruntem sprzedawane prawo jest związane.

Rozróżnienie gruntu ma podstawowe znaczenie, ponieważ w myśl obowiązujących przepisów o opodatkowaniu zbycia prawa do jego użytkowania lub zwolnieniu z opodatkowania decyduje kwalifikacja gruntu.

Co do zasady zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów niezabudowanych podlega opodatkowaniu wg stawki podatku wymienionej w art. 41 ust. 1 ustawy o podatku VAT, czyli 22%.

Jednakże, w § 8 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z 2004r.) zwolniona od podatku została dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

O przeznaczeniu gruntu na cele rolnicze lub inne decydować powinien plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)

Kwestię ewidencjonowania sprzedaży i otrzymanych zaliczek za pomocą kasy rejestrującej przez podatnika świadczącego usługi turystyki objętych szczególną procedurą wymienioną w art. 119 ustawy o podatku VAT, czyli w sytuacji gdy podstawę opodatkowania stanowi marża, reguluje przepis § 5 ust. 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 04 lipca 2002r. w sprawie kryteriów i warunków technicznych, którym muszą odpowiadać kasy rejestrujące oraz warunków stosowania tych kas przez podatników (Dz. U. Nr 108, poz. 948 ze zm.) w treści obowiązującej od dnia 29 kwietnia 2004r. ustalonej w rozporządzeniu zmieniającym rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 23 kwietnia 2003r. (Dz. U. Nr 85, poz. 798).

Zgodnie z jego treścią podatnicy prowadzący ewidencję przy zastosowaniu kas rejestrujących, u których podstawą opodatkowania jest kwota prowizji lub inna postać wynagrodzenia za wykonywane usługi w ramach umowy agencyjnej, zlecenia, pośrednictwa lub innych umów o podobnym charakterze albo marża, ewidencjonują na potrzeby obliczenia osiąganego przez nich obrotu oraz kwot podatku należnego całą wartość sprzedaży własnej oraz prowadzonej na rzecz lub w imieniu innych podatników.

Wynika z tego, że Podatnik obowiązany jest do zaewidencjonowania na kasie rejestrującej całej sprzedaży (brutto), bez określania wysokości podatku.

Wysokość podatku powinna wynikać z ewidencji, którą Podatnik obowiązany jest prowadzić na podstawie art. 119 ust. 3 pkt. 4 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku potwierdza prawidłowość udzielonej Podatnikowi odpowiedzi.