INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2012r. (data wpływu do tut. BKIP 7 marca 2012r.), uzupełnionym w dniu 8 czerwca 2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu umowy najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1a oraz 1b) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2012r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu umowy najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni zamierza wynająć budynek wraz z gruntem a przychody z najmu opodatkować 8,5% podatkiem zryczałtowanym od najmu prywatnego. Właścicielami gruntu oraz budynku jest Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem. Budynek to inwestycja prywatna, do tej pory nigdzie nie była rozliczana w żadnej działalności, firmy itp., finansowana w całości z „prywatnych” środków. W małżeństwie Wnioskodawczyni nie ma rozdzielności majątkowej. Budowa rozpoczęła się w lipcu 2011r. a planowane oddanie do użytkowania to sierpień/wrzesień 2012r. Pozwolenie na budowę zostało wydane na „budynek biurowy, wraz z garażem, dojazdem, parkingiem i zbiornikiem na nieczystości”, a jego stan obecny to stan surowy zamknięty z oknami, podłączone media. Koncepcja na dalszą inwestycję: właściciele wynajmują budynek na najem długoterminowy firmie spółce jawnej. Spółka ta prowadzi w nim prace wykończeniowe aż do odbioru. Prace, które mają zostać wykonane zostają określone w umowie najmu. Budynek biurowy zdecydowanie jest dla spółki formą „inwestycji” związanej z prowadzoną działalnością, zarówno w aspekcie PR-owym, jak i funkcjonalnym, poprawi konkurencyjność firmy. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług rozliczającym się w trybie kwartalnym, całość obrotu jest opodatkowana tym podatkiem. W podatku dochodowym od osób fizycznych dla celów rozliczeń podatkowych wspólników ewidencjonuje koszty i przychody w podatkowej księdze przychodów i rozchodów a wspólnicy opłacają tzw. liniowy podatek dochodowy z działalności gospodarczej (zgodnie z art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zostanie ustalona „rynkowa cena za najem”, wspólnicy Spółki jawnej posiadają równe udziały 1/3 każdy, a są nimi wnioskująca, jej małżonek oraz trzeci wspólnik. Wnioskodawczyni wykonuje pozarolniczą działalność gospodarczą, zwolnioną podmiotowo w podatku od towarów i usług, również jej małżonek wykonuje pozarolniczą działalność gospodarczą, zwolnioną podmiotowo w podatku od towarów i usług.

Planowana umowa zawiera następujące zapisy:

§ 2 ust. 1. Wynajmujący oddaje, a Najemca bierze w najem przedmiot najmu, określony w § 1, obejmujący:

1. Budynek biurowy,
2. Działkę o powierzchni 1200 m².
   
   

ust. 2. Najem zawiera się na czas określony -11 lat począwszy od dnia …..r.

ust. 3. Najemca oświadcza, że przedmiot najmu wykorzystywany będzie wyłącznie na działalność gospodarczą. Zmiana sposobu wykorzystana przedmiotu najmu wymaga pisemnego uzgodnienia z wynajmującym.

ust. 4. Najemca oświadcza, że na nieruchomości będzie prowadził działalność gospodarczą zgodną z przedmiotem działalności Najemcy.

ust. 5. Najemca z chwilą wydania mu nieruchomości przejmuje odpowiedzialność za nieruchomość, w tym za przestrzeganie na nieruchomości przepisów bhp i ppoż, sanitarnych, prawa budowlanego i porządku publicznego.

§ 3 ust. 1. Strony ustalają, iż Najemca wykona w budynku prace wykończeniowe w następującym zakresie (zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę, wykonanie: instalacji elektrycznej, instalacji alarmowej, instalacji CO oraz wodno -kanalizacyjnej, przyłącze mediów (telefon, Internet), przyłącza instalacji gazowej, tynków wewnętrznych, tynków zewnętrznych wraz z ociepleniem, instalacji wentylacyjnej, instalacji klimatyzacji, instalacji armatury sanitarnej w łazienkach/toaletach, glazury w budynku, instalacji drzwi wewnętrznych i zewnętrznych w budynku, zbiornika bezodpływowego na nieczystości płynne, parkingu).

ust. 2. Wynajmujący zobowiązuje się do współpracy (w tym udostępnienia dokumentacji) w zakresie pozyskania przez Najemcę niezbędnych zezwoleń, uzgodnień decyzji itp. w celu wykonania ww. prac wykończeniowych zwanych dalej „nakładami”.

ust. 3. Strony ustalają, że wartość nakładów (obejmujących prace określone w pkt 1) poniesionych przez Najemcę na nieruchomość nie przekroczy kwoty 360000 zł.

ust. 4. Nakłady poniesione przez Najemcę przekraczające kwotę 360000 zł nie podlegają zwrotowi przez Wynajmującego.

ust. 5. Strony zobowiązują się do rozliczenia poniesionych i udokumentowanych przez Najemcę nakładów, w ten sposób, że do czasu całkowitego rozliczenia nakładów Najemca będzie potrącał z miesięcznego czynszu najmu 3 tysiące złotych.

ust. 6. Rozwiązanie umowy przez Wynajmującego z naruszeniem zasad wynikających z niniejszej umowy powoduje obowiązek zwrotu przez Wynajmującego na rzecz Najemcy nierozliczonej części nakładów, pomniejszonej o stopień ich zużycia.

ust. 7. Adaptacja nieruchomości do potrzeb działalności gospodarczej wymaga zgody Wynajmującego i nie stanowi nakładów, o których mowa w pkt 1 i nie podlega rozliczeniu w sposób określony w pkt 4.

§ 4 ust. 1. Strony, począwszy od dnia odbioru budynku do użytkowania ustalają czynsz najmu miesięczny w wysokości ….. netto, płatny przez Najemcę z góry, przelewem, w terminie do 14 dni od daty wystawienie rachunku, na konto ….. na rachunek ….

ust. 2. Wynajmujący ma prawo do waloryzacji kwoty czynszu w układzie rocznym, przy zastosowaniu wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok kalendarzowy, ogłaszanego przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim, z naliczeniem wyrównania od dnia 1 stycznia danego roku.

ust. 3. Najemca, niezależnie od określonej w ust. 1-2 wysokości czynszu najmu przejmuje z dniem podpisania umowy zobowiązania związane z kosztami eksploatacji nieruchomości, w tym opłaty za energię elektryczną, opłatę za podatek gruntowy i od nieruchomości za 1 m² wg stawek UM, opłaty za wywóz nieczystości, opłaty dot. korzystania z wody i kanalizacji, opłaty za gaz.

ust. 4. Tytułem zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego o zapłatę czynszu Najemca wpłaci do dnia ….r. na rachunek bankowy Wynajmującego kaucję w wysokości … Rozliczenie kaucji nastąpi w terminie 14 dni od daty wygaśnięcia umowy.

§ 5 ust. 1. Najemca zobowiązany jest do utrzymania przedmiotu najmu wraz z wyposażeniem, urządzeniami i przejętym majątkiem ruchomym w należytym stanie technicznym i estetycznym, zgodnie z wymogami prawa budowlanego i innych obowiązujących w tym zakresie przepisów, dokonywania własnym staraniem i na własny koszt ich bieżącej konserwacji oraz napraw niezbędnych do zachowania tego majątku w stanie nie pogorszonym oraz do uzupełniania zużytych, zniszczonych lub zaginionych składników wyposażenia poprzez zakup nowych.

§ 6 ust. 1. Bez zgody Wynajmującego, wyrażonej na piśmie, Najemca nie może:

1. zmieniać sposobu wykorzystania przedmiotu najmu, określonego w § 2 pkt 3;
2. dokonywać trwałych zmian lub adaptacji w przedmiocie najmu.
   
   

ust. 2. Najemca zobowiązany jest do ubezpieczenia budynku znajdującego się na nieruchomości jako całość od zdarzeń losowych. Najemca, w przypadku zaistnienia zdarzeń objętych ubezpieczeniem, powiadamia natychmiast Wynajmującego oraz podejmuje działania zmierzające do zmniejszenia rozmiarów szkody. Za zaniechanie tych działań, Najemca ponosi wobec Wynajmującego odpowiedzialność, w pełnym zakresie, za zaistniałą szkodę.

ust. 3. Najemca zobowiązuje się na własny koszt ubezpieczyć nieruchomość przed ryzykiem z tytułu prowadzonej działalności. Najemca ponosi odpowiedzialność materialną za szkody wyrządzone osobom trzecim wynikłe z niewłaściwego użytkowania przedmiotu najmu oraz prowadzonej działalności.

ust. 4. Najemca prowadzi działalność gospodarczą na bazie przedmiotu najmu pod własną firmą, na swój rachunek i ryzyko.

§ 7. Wynajmującemu przysługuje prawo kontroli przedmiotu najmu oraz zgodności jego wykorzystania z treścią niniejszej umowy, po uprzednim zawiadomieniu o terminie kontroli. Kontrola powinna być przeprowadzona w obecności przedstawiciela Dzierżawcy.

§ 8 ust. 1. Wynajmujący uprawniony jest do rozwiązania umowy z dwumiesięcznym wypowiedzeniem w razie stwierdzenia istotnych uchybień Najemcy w utrzymaniu przedmiotu najmu w należytym stanie technicznym i sanitarnym oraz w przypadku nie dotrzymania obowiązków Najemcy określonych w § 2 i § 3 oraz § 4 ust. 1 umowy, w szczególności w zakresie dotyczącym płatności zobowiązań finansowych. Wypowiedzenie dla swej ważności wymaga wyznaczenia Najemcy dodatkowego terminu do wykonania obowiązku, nie dłuższego niż miesiąc, z jednoczesnym zagrożeniem zastosowania wypowiedzenia.

ust. 2. Rozwiązanie umowy przez Wynajmującego z naruszeniem zasad wynikających z niniejszej umowy powoduje konsekwencje w postaci obowiązku zapłaty na rzecz Najemcy udokumentowanych nakładów inwestycyjnych poniesionych przezeń na rzecz przedmiotu najmu, pomniejszonych o stan jego zużycia.

§ 9 ust. 1. Wynajmujący oświadcza, że nie jest podatnikiem i płatnikiem podatku od towarów i usług VAT.

ust. 2. Najemca oświadcza, że jest podatnikiem i płatnikiem podatku od towarów i usług VAT i posiada numer NIP.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w zakresie ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) za podstawę opodatkowania należy przyjmować wysokość czynszu należnego od najemcy zgodnie z umową bez potrącenia kwoty rozliczenia poniesionych i udokumentowanych przez Najemcę nakładów... Czy wysokość czynszu winna zostać powiększona o pobierane od najemcy opłaty i podatki zgodnie z § 4 ust. 3 umowy najmu...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stosownie do zapisu art. 6 ust. la ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Reasumując, jako podstawę opodatkowania należy przyjmować wysokość czynszu należnego od najemcy zgodnie z umową bez potrącenia kwoty rozliczenia poniesionych i udokumentowanych przez Najemcę nakładów, gdyż kwota ta stanowi częściowe rozliczenie czynszu na drodze kompensaty rozliczonej w dniu płatności czynszu zgodnie z umową. Do wysokości czynszu nie należy doliczać pobieranych od najemcy opłat i podatków zgodnie z § 4 ust. 3 umowy najmu, gdyż nie mieszczą się one w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51 poz. 307 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm., dalej: „updof”), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W myśl art. 9a ust. 6 updof, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm., dalej: „ryczałtu”), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 ust. 1a ryczałtu, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1a ryczałtu, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ryczałtu, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (związane z kosztami eksploatacji nieruchomości, w tym opłaty za energię elektryczną, opłatę za podatek gruntowy i od nieruchomości za 1 m² wg stawek UM, opłaty za wywóz nieczystości, opłaty dot. korzystania z wody i kanalizacji, opłaty za gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 6 ust. 1a ryczałtu, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem wynajmą budynek wraz z gruntem spółce jawnej. Z tego tytułu wynajmującym będzie przysługiwał płatny co miesiąc czynsz. Zgodnie z zawartą umową najmu, od należnego czynszu najemca będzie potrącał co miesiąc kwotę stanowiącą rozliczenie poniesionych i udokumentowanych przez niego nakładów. Zgodnie z umową najmu, najemca będzie zobowiązany do ponoszenia opłat związanych z eksploatacją zabudowanej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będą podlegać otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze. Do przychodów z najmu w przedmiotowej sprawie będzie miała zastosowanie tzw. zasada kasowa, zgodnie z którą przychodami są otrzymane przez podatnika w roku kalendarzowym pieniądze oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Zatem kwota rozliczenia poniesionych i udokumentowanych przez najemcę nakładów stanowiąca częściowe rozliczenie czynszu na drodze kompensaty, nie będzie miała wpływu na wyliczenie podstawy opodatkowania.

Odnośnie opłat eksploatacyjnych, ponoszonych przez najemcę wskazać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat związanych z eksploatacją zabudowanej nieruchomości, wynikających z § 4 ust. 3 umowy najmu – nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 updof, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Stanowisko Wnioskodawczyni jest zatem prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretacje przepisów prawa podatkowego, a zatem, wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawczyni i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do Niej. Natomiast mąż Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać pisemną interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Nadmienia się, że w zakresie pozostałych pytań zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z dnia 14 marca 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.