Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków - Prądnik w oparciu o art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 1997r. Nr 137, poz.926 ze zm.) w odpowiedzi na pismo z dnia 19 grudnia 2003r. uprzejmie informuje :

W piśmie Jednostka pyta o prawidłowe ustalenie dochodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych w przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Zgodnie z art.14 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm. ) przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Przepisy art.12 ust.4 pkt 7, 9 i 10 stosuje się odpowiednio.

Z uwagi na to, że w myśl art.232 § 1 ustawy Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. ( Dz.U. z 1964r. Nr 16 poz.93 ze zm. ) w wieczyste użytkowanie może być oddany wyłącznie grunt stanowiący własność Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, to zgodnie z art.67 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46 poz.543 ze zm.) cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Natomiast zgodnie z art.16 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm. ) nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, wydatki te stanowią jednak koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Zatem dochód do opodatkowania w przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu jest różnicą między przychodem ustalonym zgodnie z art.14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych a kosztami uzyskania tego przychodu ,ustalonymi zgodnie z wyżej wymienionym art.16 ust.1 pkt 1 za wyjątkiem opłat zapłaconych przez użytkownika z tytułu jego użytkowania, które są kosztem w momencie ich poniesienia.