W dniu 2 listopada 2004r. podatnicy podpisali przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w Poznaniu należącej do podatników. Z tytułu tej umowy podatnicy otrzymali zadatek w wysokości 15.077,00zł. Do przeniesienia własności wspomnianej nieruchomości i zapłaty pozostałej kwoty doszło dopiero w dniu 22 lutego 2005r. Zgodnie z treścią oświadczenia podatników, do sprzedaży doszło przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nabyto przedmiotową nieruchomość. W międzyczasie, tzn. w okresie między zawarciem umowy przedwstępnej, a przeniesieniem prawa własności nieruchomości położonej w Poznaniu, podatnicy nabyli w dniu 30 listopada 2004r. działkę położoną w Rokietnicy, na której „planują się budować”. Należy zaznaczyć, że na zakup tejże działki podatnicy zaciągnęli pożyczkę.
Pytanie podatników sprowadza się do wyrażenia wątpliwości czy, cały wydatek na zakup nowej działki w terminie wcześniejszym niż sprzedaż nieruchomości położonej w Poznaniu może być potraktowany jako wydatkowanie uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości kwot na własne cele mieszkaniowe.

Podatnicy chcą potraktować zakup działki położonej w Rokietnicy - data nabycia 30 listopada 2004r. jako kwotę do rozliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości położonej w Poznaniu - zbytej w dniu 22 lutego 2005r. z (umowa przedwstępna z dnia 2 listopada 2004r.).

Mając powyższe na uwadze, organ podatkowy wyjaśnia, iż z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity - Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), zwanej w dalszej części „updof” wynika, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wolne są od podatku dochodowego w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie m. in. gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Aby, więc kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być wolna od podatku musi być przeznaczona np. na nabycie gruntu (nieruchomości), czyli powinna być uzyskana wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na nabycie nieruchomości przed zawarciem umowy przenoszącej własność sprzedawanej nieruchomości, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą w dowolnej formie umową przedwstępną - zgodnie z art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) - lub umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości - zgodnie z art. 158 k.c. (umowa tego rodzaju powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego) oraz potwierdzona umową sprzedaży/przeniesienia własności, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane, np. na nabycie gruntu, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) updof.

Należy uznać również, iż z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania wpłat do spółdzielni mieszkaniowej, data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży (pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania w sposób przedstawiony powyżej - zawartej transakcji). Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) updof wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że do zwolnienia dochodu na podstawie omawianego przepisu nie jest niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości lub prawa do niej, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

Reasumując, kwoty pieniężne otrzymane przy sprzedaży nieruchomości, „przeznaczone na zakup” nieruchomości położonej w Rokietnicy wydatkowane na ten zakup przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Poznaniu nie mogą być uznane jako wydatkowane zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 pkt 32 updof. A jedynie w tym przypadku przychody otrzymane ze sprzedaży nieruchomości mogłyby być zwolnione z 10% zryczałtowanego podatku.

Ogólnie rzecz biorąc, jedynie kwota zadatku przeznaczona na zakup nieruchomości położonej w Rokietnicy korzysta ze zwolnienia podatkowego, ponieważ otrzymana została przed nabyciem nieruchomości położonej w Rokietnicy.

Należy jednak zaznaczyć, iż w uzupełnieniu Państwa wniosku o wydanie interpretacji, zamieścili państwo wzmiankę o zaciągnięciu pożyczki na zakup nieruchomości położonej w Rokietnicy. Jeżeli zatem pożyczka ta zaciągnięta została w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP , z przeznaczeniem na zakup nieruchomości położonej w Rokietnicy, zaś przychody otrzymane ze sprzedaży nieruchomości położonej w Poznaniu zostały przeznaczone na spłatę tej pożyczki wraz z odsetkami od niej, to zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof, przychody te są wolne od podatku w części wydatkowanej na spłatę tej pożyczki/kredytu i to nawet w przypadku, jeżeli kredyt/pożyczka zaciągnięte zostały przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości położonej w Poznaniu.

Powyższa interpretacja jest oparta o stan faktyczny przedstawiony we wniosku podatnika oraz o stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia przedstawionego zdarzenia.