Stan faktyczny w sprawie:

Osiedle mieszkaniowe składa się z trzech wspólnot mieszkaniowych, które uzyskują przychody z tytułu wpłat właścicieli na koszty eksploatacyjne i fundusz remontowy. Innych przychodów nie uzyskują. Właściciele osiedla nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej.

Z przepisu art. 1 ust 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wynika, że ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa została ustanowiona na potrzeby zarządu nieruchomością wspólną, w skład której wchodzą lokale o różnym przeznaczeniu i sposobie korzystania.

W związku z tym, że z mocy samego prawa poszczególni właściciele należą do wspólnoty nie można przyjąć, że wspólnota dokonuje sprzedaży na rzecz poszczególnych członków towarów bądź usług, gdyż nie może dokonać sprzedaży na rzecz samych siebie - bez względu na to, czy dotyczy to kosztów zarządu nieruchomości wspólnej - części wspólnej jak i wyodrębnionych lokali. Wspólnota mieszkaniowa, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę kwot z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali. Proponowany sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością nie daje podstaw do postawienia tezy, że zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535).

Zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119, poz.1116) członkowie spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokali, są obowiązani uczestniczyć w wydatkach z różnych tytułów związanych z działalnością spółdzielni i kosztami utrzymania lokali oraz części wspólnych.

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Powyższy artykuł dotyczy jednak osób zajmujących lokale będące własnością spółdzielni. Właściciele lokali niebędący członkami mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

W art. 19 ust.13 pkt. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535) uregulowano, że z tytułu czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni będących właścicielami lokali lub na rzecz właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty nie później niż z upływem terminu płatności za te czynności.

Jednocześnie w art. 43 ust. 1 pkt. 11 ustawy unormowano, że zwalnia się od podatku powyższe czynności. Tym samym wykonywanie przez spółdzielnie mieszkaniowe czynności „eksploatacyjnych”, w związku z pobieraniem opłat związanych z posiadaniem tytułu prawnego do lokali mieszkalnych, zaliczono do opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lecz korzystających z przedmiotowego zwolnienia od tego podatku.

Właściciele lokali wchodzących w skład Wspólnot nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej, ale noszą się z zamiarem zlecenia spółdzielni usług ogrzewania własnych lokali mieszkalnych.

Jak wynika z ww. przepisów, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, obejmuje podmioty, do których zastosowanie ma ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, co wyłącza współwłaścicieli Wspólnot Mieszkaniowych w przedmiotowej sprawie.

Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej na zasadzie umowy zlecenia. Wspólnota rozumiana jako jednostka organizacyjna może pośredniczyć w dokonywaniu określonych płatności między poszczególnymi członkami wspólnoty a dostawcami usług. Dotyczy to sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa wykonuje czynności polegające na odsprzedaży mediów zakupionych na zaspokojenie potrzeb indywidualnych właścicieli lokali związanych z pokryciem kosztów związanych z utrzymaniem lokalu stanowiącego wyodrębnioną własność. Zatem wpłacane na rzecz wspólnoty zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną i poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowią obrotu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Natomiast usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, oznaczone w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU symbolem 70.32.11, z wyjątkiem usług wyceny nieruchomości mieszkalnych są zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wynika to z normy § 8 ust. 1 pkt. 8 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), wydanego w oparciu o delegację art. 82 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

W rozumieniu art. 5 opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. świadczeniem usług zgodnie z art. 8 cyt. ustawy jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również czynności wymienione w pkt 1-3 oraz ust. 2.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że świadczone przez spółdzielnię usługi ogrzewania lokali mieszkalnych osób nie wymienionych w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast świadczone przez spółdzielnię usługi zarządzania nieruchomością wspólną będą zwolnione od podatku od towarów i usług (PKWiU 70.32.11, z wyłączeniem usług wyceny nieruchomości mieszkalnych).

Wskazać również należy, iż wpłacanie zaliczek przez członków wspólnoty na rachunek spółdzielni mieszkaniowej nie będzie powodować po stronie wspólnoty skutków podatkowych w postaci konieczności rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług, gdyż to spółdzielnia świadczyć będzie na rzecz wspólnoty usługi ogrzewania i to ona zobowiązana będzie do odpowiedniego ewidencjonowania tych usług.