Spółka posiada wynajmowane lokale mieszkalne. Najem lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z załącznikiem nr 4 do ustawy, pozycją 4 jest usługą zwolnioną z tego podatku. Klienci, osoby fizyczne podpisują ze Spółką umowy najmu oraz przedwstępne umowy sprzedaży, gdzie termin zawarcia umowy przenoszącej własność jest terminem odległym, kilkuletnim. Klienci płacą więc czynsz najmu i dodatkowo zaliczkowo raty na zakup lokalu mieszkalnego.

Po pewnym czasie powstają dwa różne przypadki:

1. Dochodzi do rozwiązania umowy najmu i przedwstępnej umowy sprzedaży. Klient zwraca Spółce mieszkanie. Otrzymuje zwrot zapłaconych rat na mieszkanie i zostają mu wystawione faktury korygujące. Czynsz najmu za okres funkcjonowania umowy pozostaje w Spółce, ponieważ jest w dalszym ciągu należny za wykonaną usługę. Następnie mieszkanie to zostaje wynajęte i sprzedane umową przedwstępną innemu klientowi. Nowy klient wpłaca zaliczki na poczet zakupu lokalu mieszkalnego.

2. Dochodzi do umowy przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej i umowy najmu na nowego, innego klienta. Nowy klient wpłaca zaliczki na poczet zakupu lokalu mieszkalnego.

Podatnik pyta jaką stawką VAT powinny być opodatkowane wpłaty zaliczek na poczet sprzedaży lokalu mieszkalnego przez nowych klientów (zgodnie z opisem powyżej). Czy sprzedaż ta jest sprzedażą zwolnioną zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ?

Naczelnik Świętokrzyskiego Urzędu Skarbowego w Kielcach odpowiada na powyższe:

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) postanowiono, że zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (art. 2 pkt 14 w/w ustawy).

Mając na uwadze powyższe każda pierwsza dostawa budynków lub lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu, z tym że do 31 grudnia 2007 r. korzysta z opodatkowania stawką 7% zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b. Zwolnieniu z podatku od towarów i usług będzie podlegać dopiero kolejna dostawa tych towarów i to bez względu na okres użytkowania obiektu (lokalu). W związku z tym, że w opisanym przez podatnika w pkt 2 przypadku (potwierdzenie w załączonym przez Spółkę wzorze umowy) dochodzi do przenoszenia na nowego klienta wszelkich praw i obowiązków poprzednika w drodze cesji, nie można mówić o kolejnym zasiedleniu tego lokalu. W takiej sytuacji bowiem będzie miała miejsce kontynuacja pierwszego zasiedlenia.

W świetle art. 19 ust. 11, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Oznacza to, że przyjęcie części zapłaty w formie zaliczki powoduje powstanie obowiązku podatkowego do wysokości otrzymanej kwoty z uwzględnieniem właściwej stawki podatku. W przypadku wpłaty przez nowych klientów zaliczek na poczet lokalu mieszkalnego (zgodnie z opisem przedstawionym przez podatnika w pkt 2), poszczególne zaliczki będą do końca 2007 roku opodatkowane stawką 7%.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 będzie miało natomiast zastosowanie w przypadku gdy z nowym klientem zawarta zostanie nowa umowa najmu i przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego. Wówczas wpłacane przez klienta zaliczki będą zwolnione z VAT.